土地周报 | 多城市优质土地供应持续发力，成交热度得以维持（4.20-4.26）

　　导  语

　　本周重点城市土地成交规模呈现环比上升的趋势。

　　2020年第17周，随着更多城市土地出让恢复正常节奏，本周重点城市土地成交规模呈现环比上升的趋势。由于二三线城市成交占比进一步上涨，导致本周平均地价呈现同环比回落趋势。市场热度方面，由于优质地块供应比例仍然较高，厦门、杭州、宁波等热点城市均有优质土地出让，土拍热度也得以维持，溢价率微涨至15%，流拍率维持在较低水平。

　　土地政策

　　湖北出台政策稳定市场发展

　　武汉允许存量商办房改造成租赁住房

　　本周，上海正式出台扩大有效投资稳定经济发展的政策措施，提出未来将会加大土地供应、加快土地供应节奏，保障市场稳定运行。为了尽快从疫情影响下恢复，湖北省近日出台了《关于促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》，提出可分期缴纳土地出让金、保障土地供应等多项措施，助力房地产市场尽快复工复产。此外，武汉近期出台政策允许部分区域可将闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋改造成租赁住房，有利于加大租赁住房供应。

　　土地成交

　　成交体量环比上涨近4成

　　平均地价较上周有所回落

　　2020年第17周（4月20日-4月26日），重点监测城市土地市场成交量涨价跌。具体来看，重点城市合计成交建筑面积达1786万平方米，环比上涨39%，同比则下降了16%；成交总金额也随之上涨，环比上涨26%至991亿元，同比则下降了22%；地价同环比呈现回落趋势，降幅均在10%以内，平均楼板价为5551元/平方米。自3月末各城市恢复土地供应后，在优质用地成交的刺激下，市场热度明显回升，本周成交溢价率继续维持在一成以上，达到15%。

　　分能级城市来看，二三线城市本周成交占比环比回升，涨幅分别为8个百分点和6个百分点。具体而言，一线城市共成交了7宗地，广州、上海各3宗，余下1宗位于北京；成交量最大的广州出让的3宗地均为住宅用地，分别位于南沙、花都和天河，由凤凰卫视、雅居乐和金地分食；上海成交的3宗地分别位于奉贤、静安和嘉定，其中位于静安区核心商圈的商办用地由览海控股以60亿元的总价竞得；北京成交地块位于房山区，是一宗限价宅地，由恒大溢价33%竞得。二线城市中，西安、青岛和成都的成交量均超过了100万平方米，成交规模较高，不过由于出让地块或为定向出让，或位置较为偏远，因此成交热度并不高；相比之下，宁波、厦门、杭州等东部城市热度明显较高，成交溢价率均在20%以上，其中杭州多宗宅地以上限价格成交，土拍热度仍然维持在高位。三四线城市本周成交量明显回升，温州、东莞、南通等城市的成交量均超过50万平方米，较上周明显上涨，成交溢价率也在核心地段优质宅地的带动下维持在15%以上。

　　土地流拍

　　流拍率微涨至8.9%

　　位置偏远地块仍是流拍主力

　　土地流拍方面。本周重点监测城市土地流拍相比上周微涨了0.2个百分点，整体流拍率为8.9%。通过分析这些地块流拍的原因，可以发现这些地块多数是由于无人竞价而流拍；结合流拍地块所在区位来看，这些土地多集中在青岛黄岛区、茂名化州市这样位置较为偏僻的区域，配套相较缺乏，市场预期不佳，在当前市场环境下流拍概率极高。

　　周度TOP5

　　多宗优质地块价格小幅上涨

　　厦门诞生双料地王

　　就监测城市成交重点地块来看，本周重点城市优质土地供应再发力，厦门思明宅地、上海南京西路商圈的核心商地等多宗优质地块悉数出让，带动土地市场热度维持上周水平。在本周成交总价TOP5中，除上海商地和东莞茶山TOD综合体地块外，其余地块均是溢价成交，竞拍热度较高。具体来看，独揽2席的厦门表现突出，位居榜首的思明宅地是岛内两区之一的思明区时隔十年才出让的住宅用地，价值极高，尽管地块限制了商品住宅销售价格，并且起拍价也比较高，但据CRIC机构反馈竞拍数据来看，该地块仍吸引了14家房企参拍，包括中海、融创、绿城等头部房企，最终成交总价突破100亿，成为厦门首宗总价破百亿的地块；另一宗翔安区地块由于附近有优质学区，也吸引了多家房企参拍，成交溢价率也突破20%。此外，余下一宗地块位于温州鹿城区，临近城西，享有老城区优质配套和规划利好，但由于区域内潜在供应较多，未来面临的竞争压力较大，因此最终仅溢价12%成交。

　　单价榜单方面，本周成交单价榜则被地价高的上广厦杭包揽。将本周成交单价TOP5地块与周边此前成交同类型宅地的价格进行对比来看，除了周边近10年未有宅地供应的思明宅地外，余下四宗地的价格较此前地块均有不同幅度的上涨。涨幅最大的当属厦门翔安宅地，紧邻岛内老牌名校在岛外的直属校区；在优质教育配套的加持下，该宗地的起拍价就较2019年周边出让宅地起拍价涨了5000元/平方米，而岛外上年土地市场较为冷淡，成交地块价格相对较低，因此该地块的价格涨幅相对较大。其余三宗地的涨幅均在5%以内，价格变动并不大。

　　重点地块点评

　　时隔十年出让的思明宅地超百亿成交

　　地块分析

　　经历了三个多月的沉寂，厦门的土地市场也在本月22号迎来了首场大规模土拍。本次土拍共出让3宗住宅地块，分别位于思明、集美和翔安，总起拍价达108.95亿元。这三宗地的资质都比较好，最终均成功出让，由上海泰鸣贸易、联发、国贸分食，共计揽金147.06亿元，溢价率高达35%。

　　这三宗地中，最引人关注的莫过于上海泰鸣贸易拿下的思明区宅地。该宗地是思明区时隔十年才出让的宅地，是岛内稀有的大体量宅地，因此土地价值较高，起拍价就高达72亿元，接近去年末成交的岛内地王总价。由于地块位于寸土寸金的思明区，区位优越性不言而喻；片区居住氛围浓厚，各类配套也比较成熟：交通方面，地块临近城市多条主干道，与之最近的地铁站是1.5公里外的2号线蔡塘站，可依靠BRT实现与地铁站之间的对接，交通通达性较高；商业方面，地块周边有瑞景商业广场、加州商业广场、宝龙一城、蔡塘广场等大中型商业中心，商业氛围醇熟；教育资源也比较优质，附近有厦门外国语学校瑞景分校、云顶学校等多所学校，资源也极为丰富。如此优质的地块自然也受到了多家品牌房企的争夺，中海、金茂等均参与到竞拍中，在经过百轮竞拍后，最终由上海泰鸣贸易以103.55亿元的总价竞得，成交楼面价达50599元/平方米，创下厦门成交地块总价和宅地成交单价新高。

　　排版丨CICI

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