土地周报 | 成交规模环比回落，热点三四线热度上升（4.6-4.12）

　　导  语

　　重点城市土地成交规模有所回落，地价也受一、二线城市成交规模占比明显下降的影响呈现回落趋势。

　　2020年第15周，在经历上一周的大规模供应后，本周重点城市土地成交规模有所回落，地价也受一、二线城市成交规模占比明显下降的影响呈现回落趋势。就各能级城市来看，重点三四线城市表现十分突出，在多宗中心区域优质宅地成功出让的带动下，常州、佛山、温州等多个城市本周成交溢价率超过30%，常州更是诞生了新的“单价地王”，市场热度较高。

　　土地政策

　　国务院出台政策推进土地要素市场化

　　长期利于缓解大中城市供应紧张

　　继上月将非永久农田的农用地转为建设用地的审批权下放后，本周国务院又出台了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，进一步推进土地要素市场化配置，加快推进农村集体建设用地入市进程；从长期来看，这一政策有利于缓解核心城市供地紧张的问题。作为供应最为紧张的城市之一，上海于本周也提出要高效利用存量用地，加快土地出让收入安排和使用，适当增加年度土地供应量，同时还提出将支持房企合理融资需求，减轻用地成本压力。

　　土地成交

　　能级成交结构变动致地价下行

　　优质土地带动热点三四线热度上升

　　2020年第15周（4月6日-4月12日），重点监测城市本周土地市场成交面积和成交价格均出现了下行趋势。具体而言，本周成交总建筑面积为1052万平方米，环比下降37%，同比降幅为13%；由于高价地的减少，成交金额环比上周几近腰斩，降至557亿元，不过同比却有18%的涨幅；平均楼板价也环比回落24%，至5294元/平方米，但较去年同期的涨幅超过30%。

　　各能级城市成交方面。一线城市本周仅成交了5宗地，且均为底价成交，其中上海3宗，广州和深圳各1宗；上海成交3宗地分别位于宝山和嘉定，其中嘉定2宗为动迁安置用地，宝山新城杨行旧改地块则由中建联合万科竞得；广州则成交了一宗位于天河区的办公用地；深圳则成交了一宗位于深汕特别合作区的住宅用地。二线城市中，成交量最大的城市是青岛，成交体量达131万平方米，共计成交17宗地，主力成交区域集中在即墨区，华侨城、旭辉等均有落子；尽管本周大多数城市仅有一两宗地出让，但地块质量仍然相对较佳，多宗地以高溢价成交，如成都天府新区青松湿地宅地、太原万柏林地块、昆明呈贡地块等成交溢价率均在40%以上，带动二线城市整体热度上行。热点三四线城市优质土地供应力度更大，如徐州、常州本周出让地块均有中心城区优越地块的宅地，带动成交热度明显上行，佛山、常州、温州、福清、徐州等多个城市平均溢价率超过30%；其中，佛山的成交量最大，总成交建面达110万平方米，共揽金110亿元，成为重点监测城市本周成交金额最高城市，时代、龙光、中交等均有布局。

　　土地流拍

　　优质土地持续冲击下

　　普通地块流拍现象难有改善

　　土地流拍方面。本周土地流拍率较上周明显上涨，升至相对较高水平，达19.3%。流拍率的大幅上升主要是由于义乌因规划调整原因收回了多宗小体量地块，致使本周流拍地块幅数明显上升，进而导致整体流拍率上升；排除义乌收回的地块外，实际流拍率和上周相差不多。从地块流拍原因来看，位置较为偏远的宅地以及条件一般的商办地块仍是流拍主力，在优质宅地供应的持续冲击下，这些地块将更难吸引房企的关注。

　　周度TOP5

　　二三线核心区域宅地供应力度不减

　　多宗地高溢价成交

　　就监测城市成交重点地块来看，二三线城市优质土地供应力度不减，成都、佛山、常州等多个城市均有热点区域优质土地出让，刺激市场热度进一步上涨。就本周成交总价TOP5而言，入榜5宗地中有4宗地成交溢价率超过30%，竞拍热度十分高。具体来看，榜首地块是佛山南海林岳车辆段TOD地块，由中交以52.65亿元的总价竞得，溢价率达35%；入榜的另一宗地块是禅城城南车城地块，吸引了20余家房企参拍，在经历近百轮的竞价后，才由龙光以31.52亿元的总价竞得，溢价率高达58%。之所以能够吸引多家房企参拍，主要是这两宗地区位优势明显，如南海林岳车辆段TOD地块距离广州南站约3公里，可享广州南站人流辐射利好，禅城城南车城地块则位于禅城中心区域，是禅城中心板块近年来少有的大规模宅地。二线城市中，成都、太原和天津均有地块入榜。成都入榜地块位于天府新区，作为新区内少有的无需产业准入的地块，竞拍自然十分火热，在开拍30分钟后即达最高限价；太原入榜地块则来自近来快速发展的南内环西板块，最终由富力溢价45%竞得。总价榜中，唯一底价成交的地块来自天津，是由保利以39.98亿元的总价竞得的西青地块。

　　单价榜单方面。在热点三线放出中心城区核心位置宅地的影响下，本周单价榜中有2宗被三线城市占据，分别是常州和佛山，其中常州更是摘得本周成交单价榜榜首，可见出让地块之优质。尽管当下土地市场仍未完全从疫情影响中恢复，但这些优质地块的地价却一路水涨船高，如常州天宁红梅地块较两年前周边出让的宅地价格大幅上涨并一举刷新了常州成交地块的单价纪录；佛山禅城城南车城地块亦比周边同类型宅地价格上涨了接近3成。相比之下，入榜的其余三宗地地价变动幅度并不大，主要是由于苏州和杭州的土地出让规则仍较为严苛，起到了稳地价的作用。

　　重点地块点评

　　德商激战67轮拿下常州新单价地王

　　地块分析

　　继3月份多宗地刷新板块成交单价纪录后，常州的土拍热度在优质土地持续供应的影响下持续至4月。在4月10日的土拍中，常州公开出让了位于中心城区天宁区红梅街的地块。据CRIC机构反馈竞拍数据显示，这宗地吸引了融创、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企参拍，在经历67轮竞价后，最终由德商溢价76%斩获，成交楼板价接近2万元/平方米，达到19793元/平方米，刷新了常州土拍史上成交地块单价纪录。

　　作为常州新的单价地王，可见宗地条件之优越。具体而言，宗地距离常州市政府约1.5公里，区位优势明显；宗地还临近地铁1号线翠竹站，距离仅约300米，步行5分钟即达，出行十分便捷，另外地块方圆1公里范围内还分布着常州客运站、火车站，交通优势十分明显。由于宗地所在的红梅板块是常州市传统的老城区中心，各项配套十分丰富：商业方面，地块旁即是欧尚购物中心，约1公里外有奥体生活圈的繁华配套，能充分满足居民的购物需求；教育方面，该地块周边2公里范围内有常州市机关幼儿园分园、翠竹新村小学、北环小学、常州市第三中学、常州市第二实验小学等多所学校，资源丰富且优质。目前，地块周边在售项目不多，项目成交均价基本处于2.3万元~2.5万元/平方米区间，高端项目成交均价已接近3.5万元/平方米，和起拍楼面价相比利润空间较为充裕。除了这一点外，该地块体量不大，房企以较少资金便能成功布局中心城区优质地段，这也是吸引多家房企前来拍地的重要原因。

　　排版丨Jenny

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