土地周报 | 成交规模环比缩减，溢价率再度下滑（5.25-5.31）

　　导  语

　　本周重点城市成交规模、价格有所回落；溢价率也进一步下滑，降至13.9%。

　　2020年第22周，临近月末，重点城市成交规模有所回落，价格也因一、二线城市成交量占比的减少回落至8000元/平方米以下。市场热度方面，由于优质地块入市数量减少，溢价率也进一步下滑，本周降至13.9%，同时三四线城市成为土地流拍主力，如南通、佛山等热点城市也均有土地流拍。

　　土地政策

　　福州拍地放宽价格限制

　　住宅售价随地价联动上涨

　　5月31日，福州挂牌出让主城区9宗地，并对其中7宗涉宅用地提出商品住宅销售要求：当宅地成交溢价率超过20%时，每超过1%，住宅销售价格予以上浮0.3%，上浮最高不超过3%。该措施的出台有利于提升房企高溢价拿地的积极性，保障土地供应，对当地政府来说也利于增加财政收入。

　　土地成交

　　一、二线城市月末推地放缓

　　体成交量价均环比回落

　　2020年第22周（5月25日-5月31日），重点城市土地市场成交量下滑，地价也受能级成交结构变动影响环比回落。具体来看，重点城市本周成交建筑面积为1401万平方米，环比上周下降21%，同比则大幅下降4成；成交金额也随之回落，降至1001亿元，环比下降3成，同比降幅为26%；由于地价较高的一线城市成交体量较上周大幅减少，导致地价也随之回落至7141元/平方米，环比下降11%，但和去年同期相比仍是上升了24%。

　　各能级城市中，仅有三四线城市成交量环比上涨，一二线城市成交量均是环比回落。

　　具体来看，一线城市本周成交量仅有50万平方米，虽然上海、广州和深圳均有土地出让，但成交量都不高；深圳仅成交了一宗光明区的综合体项目用地，吸引了华侨城、星河等房企竞标，最终由华侨城以19.3亿元的总价竞得；广州成交了4宗地，3宗为商办用地，分别位于海珠和天河，唯一的住宅用地位于南沙区，由保利置业底价竞得；上海也有2宗地入市成交，一宗位于浦东新区临港新城，另一宗是位于金山的宅地，由上海城投和复地分食。

　　二线城市中，仅有重庆和成都的成交量超过100万平方米，其余城市的成交量相对较少；联系市场热度来看，成都表现最为突出，在天府新区、新都区等多宗热点区域的土地高溢价成交的带动下，本周成交溢价率接近30%，其中由德信拿下的天府新区宅地还刷新了天府新区的楼面地价。

　　热点三四线城市中，环沪的南通、嘉兴、环广深的佛山、东莞等城市仍是房企布局热点，碧桂园、恒大、华宇、阳光城(000671,股吧)等纷纷落子，这些城市本周成交溢价率也均处于较高水平，如成交量最大的南通，溢价率高达31%。

　　市场热度

　　溢价率连续两周下滑

　　三四线成土地流拍主力

　　市场热度方面，本周重点城市的成交溢价率小幅下滑，为13.9%，环比回落1.2个百分点，也不及去年同期水平。各能级城市表现各异：一线城市由于优质地块数量明显减少，出让地块基本为底价成交，溢价率也因此下滑至冰点；二线城市溢价率也呈回落趋势，主要是由于大部分二线城市本周成交地块素质较为普通，虽然有少数城市如成都溢价率较高，但对整体难有较大的拉动作用，二线城市本周溢价率降至10%；三四线城市则在南通、常州、绍兴等多个城市有高溢价地块成交的带动下，溢价率小幅上涨，升至22%。

　　土地流拍方面，本周重点监测城市的土地流拍率降至5.3%，再度回落至近一年来的较低点。从流拍地块所在城市来看，三四线是流拍主力，包括丽水、佛山、温州、南通等城市均有土地遭遇流拍。

　　周度Top5

　　长三角二线包揽单价TOP5

　　优质地块价格仍在上涨

　　临近月末，大部分城市推地节奏有所放缓，优质地块入市数量有所下滑。就本周成交总价TOP5地块来看，除佛山南海地块溢价率较高外，其余地块的溢价率均在10%以下，和上周情况较为不同。具体来看，位居榜首的地块来自杭州，是一个大型商住综合体项目，最终由龙湖以71.89亿元的总价拍下；门槛地块来自重庆茶园板块，周边配套完善，最终由本地国企竞得。

　　单价榜单热度相对较高，入榜5幅地块除滨康综合体项目因商业占比高、业态复杂而低溢价成交外，其余4宗地块均是高溢价成交，溢价率均在25%以上。其中，宁波海曙地块和南京江北新区地块条件均比较优质，区位和配套俱佳，因此受到了房企激烈的争夺；据CRIC机构反馈数据显示，宁波海曙地块竞拍轮次高达465轮，南京江北新区宅地吸引了10余家规模房企竞拍，最终封顶成交。在激烈的争夺下，这些优质地块的价格也明显上涨，如中北拍下的江北新区宅地已经刷新了南京江北新区的最高楼面地价纪录，成为新的单价地王。

　　重点地块点评

　　龙湖71.89亿斩获滨康综合体地块

　　地块分析

　　自恢复土地出让后，杭州一直保持着快速的推地节奏，仅在本周就有10宗地入市成交。在这10宗地中，最引人关注的莫过于滨江区的滨康综合体地块。该地块是杭州今年出让土地中最重要的项目之一，曾于2010年挂牌出让后因规划调整被收回，如今再度出让，周边交通和居住环境都有了较大的改善。不过，由于地块商业占比高达41%，最终成交溢价率不到10%，由龙湖以71.89亿元的总价竞得，平均楼板价为20780元/平方米。

　　具体来看这宗地周边的情况。地块位于滨江区和萧山区交界处，靠近城市主干道，紧邻地铁1号线和5号线的换乘站滨江路站，交通通达性较高。目前，地块周边已有多个品牌开发商入驻，居住氛围颇为浓厚，周边配套设施也已经基本完善：商业方面，主要以周边社区底商为主，最近的大型商业综合体也在4公里以外，不过地块自带大型商业，未来商业资源将会更加丰富；教育方面，地块周边有春晖小学、西兴中学等多所中小学，且地块上还需配建一所12班幼儿园，子女教育可就近满足。目前，地块周边还有多个待售、在售项目，且价格也基本都在5万元/平方米以下，低于地块上住宅销售限价，二手房成交价多位于在4.2-4.8万/平方米区间内；就此来看，项目的价格优势并不明显，未来面临的竞争压力较大。

　　排版丨李玥瑶

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