恒大2020“加减法“:回款增近4成,“减负“超1500亿

  小寒,作为冬季的第5个节气,同时也是二十四个节气中的第23个节气,人们喜欢在这冬寒料峭的日子涮火锅、吃糖炒栗子。它的到来,也意味着春节渐近,年味越来越浓了。

  在这样的日子,中国恒大(03333. HK)迎来了2020全年销售业绩的披露。

  根据1月5日晚间公告,2020年12月单月,恒大实现合约销售金额445.9亿元,合约销售面积510.2万平方米,销售回款668.5亿元。

  整个2020年,中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元,同比增长20.3%,完成全年销售目标111%;合约销售面积8,085.6万平方米,同比增长38.3%。

  回款方面,该公司2020年实现销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,全年销售回款率达90.3%。

  同时,截至2020年12月31日,中国恒大有息负债余额7165亿元,与2020年3月新战略发布时相比,9个月实现有息负债下降1578亿元。顺利完成1500亿的降负债目标。

  全年“抢收”7233亿,目标完成率111%

  回顾2020年,房地产市场难言平静,疫情影响加之“三道红线”等行业新规压顶,房地产企业度过了艰难而不平静的一年。

  恒大作为国内房地产企业仅有的几大巨头之一,去年以来,更因企业资金、战略等问题备受关注,屡次登上各媒体版面的头条。

  如今,伴随着热议走过了2020年的恒大,随着一纸“靓丽”增长业绩的披露,似乎出人意料,但更多也在预料之中。

  首先,从目标的完成率上看,恒大在2020年实现了7232.5亿元的销售额,相比之前定下的全年目标6500亿元,全年目标完成率达到111%,同比增长20.3%。在去年的行情中是少有的几家房企之一。

  相比之下,在去年上半年受疫情严重影响之下,不少房企的目标完成率并不理想,当中包括融创、富力、首创等不少规模房企,都未能完成年初定下的销售目标。

  根据克而瑞此前发布的年度榜单,2020年,疫情下百强房企全年累计销售规模虽然实现了近13%的增长,但内部分化也比较明显。仍有规模房企业绩目标完成情况不理想,同时也有部分企业负增长。

  分析人士认为,恒大销售业绩的大幅增长,是战略驱动的成果,跟其在去年3月提出的“高增长、控规模、降负债”发展战略密不可分。期间,面对疫情的爆发,恒大初期就积极寻求应对措施,采取了多种贴合市场的策略。

  早在去年2月,面对售楼处停摆等问题,恒大就率先实施了“网上卖房”的颠覆性营销革命,并辅以系列让利组合拳,成功最大化地激活市场;进入金九银十,恒大又率先推出“全线7折”特大优惠抢跑楼市,仅仅两个月就大卖1820亿,创下历史新高。

  据了解,在刚启动的2月13日至2月16日三日内,恒大线上售楼平台恒房通就售出房屋4.75万套,房屋总价值580亿元。而在上半年,恒大实现的3500亿元合约销售中,82%就来自于这个线上平台。

  这一系列的措施,为恒大在逆境中获得了先机。到去年前11月,恒大已经实现了6786.6亿元的合约销售额,提前超额完成年度目标,成为除金茂、滨江、越秀、时代外,少有提前完成年度目标的企业之一。

  值得一提的是,恒大的文旅大盘进入全面的收获期。在克而瑞发布的2020年度房企项目销售榜TOP100中,恒大跻身前十,其金额榜以上榜的7个项目数量排名第三,面积榜更以30个项目数位列第一。

  榜上有名的这些项目中,多是恒大在各地的文旅大盘。

  2021年目标7500亿,房车宝成有力“武器”?

  在最新公告中,恒大还立下flag:2021年合约销售目标7500亿元,有息负债目标再下降1500亿元。这个销售目标,相当于比去年的6500亿元还要增长15%。

  但事实上,基于去年以来疫情的影响以及“三道红线”等新规,行业内对2021年的房地产行情并不甚乐观。

  刚过去的12月31日,易居企业CEO丁祖昱就指出,随着融资端的进一步收紧,行业竞争和企业经营压力进一步加剧,房地产行业将步入无增长时代,部分大型房企业绩甚至将出现负增长。

  这个判断不无理由,近几年来,全国新房销售面积增长已几近停滞。同时,监管层面对于房企控负债、收紧融资的政策还将延续,都为房企在未来的发展增添了不确定性。

  对恒大而言,其优势或者在于已先同行一步制定新的企业战略。去年3月,恒大首先提出了“高增长、控规模、降负债”的战略。当中,“高增长”仍是其新战略的第一要事。

  为切合新战略的落实,去年12月30日,恒大举行了一场声势浩大的房车宝集团揭牌仪式。这被恒大认为是新一年里,公司实现逆市增长的有力“武器”。

  恒大房车宝被定义为一个聚焦房产、汽车交易的互联网科技服务平台。揭牌当天现场,恒大集团董事长许家印等恒大高管出席与152家房车宝集团中介机构股东合影,足以看出恒大对其的重视程度。   

  据了解,房车宝集团由恒大与全国152家中介机构于去年下半年重组成立,旗下设有房车宝平台、房车宝全民经纪平台、房车宝SaaS管理平台等三大科技平台。恒大也得以正式进军中介行业。

  数据显示,房车宝目前已拥有全民经纪人会员2162万、线下门店30635家,平台年交易规模达1.2万亿元。恒大认为,庞大的会员基数和销售渠道,加上独创的全民经纪人模式,无疑有助于迅速打开更大市场面,全面刺激业绩的快速攀升。

  分析人士也指出,恒大定位刚需的高品质、高性价比产品非常契合市场需求,具有强大的竞争力,为其冲刺7500亿目标提供有力保证,加上房车宝也已正式亮相,其打通线上下线的销售闭环,全民经纪的创新模式以及超三万家线下门店,将为恒大热销再添助力。

  除此以外,在规模实现增长的同时,恒大也在全力降杠杆。据了解,恒大去年全年严控土地储备,大幅减少了支出。其去年销售回款同比增长38.5%至6531.6亿元,全年销售回款率高达90.3%。

  回款和支出的“一增一减”,让恒大降负债目标得以顺利实现——自去年3月宣布要实施新战略以来,恒大用了短短9个月时间,就实现了有息负债下降1578亿元。顺利完成年降负债1500亿元的目标。

  而在疫情影响、调控和融资持续收紧之下,一方面,恒大还通过资本市场吸引高质量战投,如去年在地产、汽车、物业等板块,共引入318亿港元的股权投资;另一方面,也在加快优质资产上市,如恒大物业于去年12月成功登陆港股再募资约70亿港元。以此,进一步增加公司净资产,推动负债率大幅下降,加强自身的“造血”能力。

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