恒大2020“加减法“:回款增近4成，“减负“超1500亿

  小寒，作为冬季的第5个节气，同时也是二十四个节气中的第23个节气，人们喜欢在这冬寒料峭的日子涮火锅、吃糖炒栗子。它的到来，也意味着春节渐近，年味越来越浓了。

  在这样的日子，中国恒大（03333. HK）迎来了2020全年销售业绩的披露。

  根据1月5日晚间公告，2020年12月单月，恒大实现合约销售金额445.9亿元，合约销售面积510.2万平方米，销售回款668.5亿元。

  整个2020年，中国恒大实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标111%；合约销售面积8,085.6万平方米，同比增长38.3%。

  回款方面，该公司2020年实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率达90.3%。

  同时，截至2020年12月31日，中国恒大有息负债余额7165亿元，与2020年3月新战略发布时相比，9个月实现有息负债下降1578亿元。顺利完成1500亿的降负债目标。

  全年“抢收”7233亿，目标完成率111%

  回顾2020年，房地产市场难言平静，疫情影响加之“三道红线”等行业新规压顶，房地产企业度过了艰难而不平静的一年。

  恒大作为国内房地产企业仅有的几大巨头之一，去年以来，更因企业资金、战略等问题备受关注，屡次登上各媒体版面的头条。

  如今，伴随着热议走过了2020年的恒大，随着一纸“靓丽”增长业绩的披露，似乎出人意料，但更多也在预料之中。

  首先，从目标的完成率上看，恒大在2020年实现了7232.5亿元的销售额，相比之前定下的全年目标6500亿元，全年目标完成率达到111%，同比增长20.3%。在去年的行情中是少有的几家房企之一。

  相比之下，在去年上半年受疫情严重影响之下，不少房企的目标完成率并不理想，当中包括融创、富力、首创等不少规模房企，都未能完成年初定下的销售目标。

  根据克而瑞此前发布的年度榜单，2020年，疫情下百强房企全年累计销售规模虽然实现了近13%的增长，但内部分化也比较明显。仍有规模房企业绩目标完成情况不理想，同时也有部分企业负增长。

  分析人士认为，恒大销售业绩的大幅增长，是战略驱动的成果，跟其在去年3月提出的“高增长、控规模、降负债”发展战略密不可分。期间，面对疫情的爆发，恒大初期就积极寻求应对措施，采取了多种贴合市场的策略。

  早在去年2月，面对售楼处停摆等问题，恒大就率先实施了“网上卖房”的颠覆性营销革命，并辅以系列让利组合拳，成功最大化地激活市场；进入金九银十，恒大又率先推出“全线7折”特大优惠抢跑楼市，仅仅两个月就大卖1820亿，创下历史新高。

  据了解，在刚启动的2月13日至2月16日三日内，恒大线上售楼平台恒房通就售出房屋4.75万套，房屋总价值580亿元。而在上半年，恒大实现的3500亿元合约销售中，82%就来自于这个线上平台。

  这一系列的措施，为恒大在逆境中获得了先机。到去年前11月，恒大已经实现了6786.6亿元的合约销售额，提前超额完成年度目标，成为除金茂、滨江、越秀、时代外，少有提前完成年度目标的企业之一。

  值得一提的是，恒大的文旅大盘进入全面的收获期。在克而瑞发布的2020年度房企项目销售榜TOP100中，恒大跻身前十，其金额榜以上榜的7个项目数量排名第三，面积榜更以30个项目数位列第一。

  榜上有名的这些项目中，多是恒大在各地的文旅大盘。

  2021年目标7500亿，房车宝成有力“武器”？

  在最新公告中，恒大还立下flag：2021年合约销售目标7500亿元，有息负债目标再下降1500亿元。这个销售目标，相当于比去年的6500亿元还要增长15%。

  但事实上，基于去年以来疫情的影响以及“三道红线”等新规，行业内对2021年的房地产行情并不甚乐观。

  刚过去的12月31日，易居企业CEO丁祖昱就指出，随着融资端的进一步收紧，行业竞争和企业经营压力进一步加剧，房地产行业将步入无增长时代，部分大型房企业绩甚至将出现负增长。

  这个判断不无理由，近几年来，全国新房销售面积增长已几近停滞。同时，监管层面对于房企控负债、收紧融资的政策还将延续，都为房企在未来的发展增添了不确定性。

  对恒大而言，其优势或者在于已先同行一步制定新的企业战略。去年3月，恒大首先提出了“高增长、控规模、降负债”的战略。当中，“高增长”仍是其新战略的第一要事。

  为切合新战略的落实，去年12月30日，恒大举行了一场声势浩大的房车宝集团揭牌仪式。这被恒大认为是新一年里，公司实现逆市增长的有力“武器”。

  恒大房车宝被定义为一个聚焦房产、汽车交易的互联网科技服务平台。揭牌当天现场，恒大集团董事长许家印等恒大高管出席与152家房车宝集团中介机构股东合影，足以看出恒大对其的重视程度。   

  据了解，房车宝集团由恒大与全国152家中介机构于去年下半年重组成立，旗下设有房车宝平台、房车宝全民经纪平台、房车宝SaaS管理平台等三大科技平台。恒大也得以正式进军中介行业。

  数据显示，房车宝目前已拥有全民经纪人会员2162万、线下门店30635家，平台年交易规模达1.2万亿元。恒大认为，庞大的会员基数和销售渠道，加上独创的全民经纪人模式，无疑有助于迅速打开更大市场面，全面刺激业绩的快速攀升。

  分析人士也指出，恒大定位刚需的高品质、高性价比产品非常契合市场需求，具有强大的竞争力，为其冲刺7500亿目标提供有力保证，加上房车宝也已正式亮相，其打通线上下线的销售闭环，全民经纪的创新模式以及超三万家线下门店，将为恒大热销再添助力。

  除此以外，在规模实现增长的同时，恒大也在全力降杠杆。据了解，恒大去年全年严控土地储备，大幅减少了支出。其去年销售回款同比增长38.5%至6531.6亿元，全年销售回款率高达90.3%。

  回款和支出的“一增一减”，让恒大降负债目标得以顺利实现——自去年3月宣布要实施新战略以来，恒大用了短短9个月时间，就实现了有息负债下降1578亿元。顺利完成年降负债1500亿元的目标。

  而在疫情影响、调控和融资持续收紧之下，一方面，恒大还通过资本市场吸引高质量战投，如去年在地产、汽车、物业等板块，共引入318亿港元的股权投资；另一方面，也在加快优质资产上市，如恒大物业于去年12月成功登陆港股再募资约70亿港元。以此，进一步增加公司净资产，推动负债率大幅下降，加强自身的“造血”能力。

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