恒大三年“减负”4500亿元 销售做“加法”，土储做“减法”

  2020年3月31日，中国恒大（03333，HK）发布2019年度业绩。恒大2019年全年实现合约销售额6011亿，核心利润408.2亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿。

  上市11年来，恒大业绩实现跨越式增长，各项核心指标保持行业领先。然而，偏高的负债水平让恒大决心转变。许家印在发布会上宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

  业绩会上，恒大对未来三年的规划进行了分解。许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债平均每年下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  一边高速增长，一边“减负”前行，恒大自身具备哪些优势可保证其新战略的成功实施？

  万亿目标近在咫尺

  恒大是这个行业特会赚钱的公司之一。2019年，恒大营业额收入为人民币4775.6亿元，同比增长2.4%，毛利为人民币1329.4亿元，毛利率为27.8%，居于行业前列。

  2019年度，恒大录得合约销售额人民币6010.6亿元，较2018年增长9%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年增长11.5%；合约销售均价10281元/平方米。

  同时，恒大的土地储备也居于行业最低区间。2019年，恒大年共计购得土地储备153幅，新购土地储备建筑面积6703万平方米，平均成本人民币2101元/平方米。

  业绩稳步向前，恒大也提出了一个宏大的销售目标。许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

  今年以来，房地产进入寒冬，多数房企业绩出现同比下滑。要实现销售逆市大幅增长，需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。

  据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。

  更值得一提的是，恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”。恒大一季度业绩简报显示，其“网上销售”的颠覆性营销革命持续发力，截至3月底公司实现销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一。

  正如许家印在业绩会上所言：“只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率。”此次在一季度即交出一份靓丽的成绩单，无疑为其持续实现高质量发展增添更大的信心与底气。

▲一季度销售及回款对照图

  开源节流助力降负债

  为了保持“轻盈”的身姿，在保持销售额增长的同时，恒大也下决心“控规模”、“降负债”。“控”是恒大“三字决”的重要保障。如果销售高增长，但投资不收紧，依然“进得多、出得多”，“降负债”也就无从谈起。

  许家印表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。许家印还指出，在多元产业方面，也要收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。

  年报显示，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。而通过严控土储、审慎投资，收紧大部分业务的资本性支出，为恒大降负债保证了充足的现金流。

  至于“降负债”，许家印也明确了目标，要把有息负债平均每年下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  要实现这一降负债目标，确保“高增长”与“控规模”是关键。许家印在现场算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

  在此基础上，恒大还采用强有力的成本控制，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，成本的降低也进一步确保了负债的降低。

  分析人士认为，强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现战略目标提供强有力保证。随着新战略深入推进，三年后恒大销售规模超万亿，负债降至行业中下水平。届时，外界将看到一个不一样的“新恒大”。

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