恒大发展战略大调整背后：做加法：今年力争实现销售8000亿元 做减法：净负债率2022年达到行业中低水平

本报记者 谢若琳

“2020年恒大要转变发展方式，我们内部的奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售，2022年销售突破万亿元，净负债率降至40%的行业中低水平”，中国恒大董事局主席许家印直言，这是公司历史性的转折。

在3月31日的业绩发布会上，恒大宣布从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，核心是大幅降低负债。

对于新的发展战略，许家印解释称，“高增长”就是要实现销售高速增长，要充分发挥网上卖房的巨大优势，今年力争实现销售8000亿元，2022年销售突破万亿元大关；“控规模”就是要严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，从今年起土地储备每年减少3000万平方米左右，到2022年下降至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债大幅降低，从今年起有息负债每年下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。

许家印还在现场算了笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

“房地产从此前国民经济的支柱产业，变为如今的房住不炒，恒大发展战略的调整，实际上也正是同步国家战略的产物。到2022年，市场看到的恒大将是一家手握2万亿平方米优质土地储备，年销售额破万亿元，且净资产负债率不足40%的行业优等生。”有业内人士认为，依托全行业成本最低的大量优质土储，以及公司强大的线上线下销售能力，恒大“高增长”的目标预计将顺利实现，其一季度的销售表现便是证明。而“高增长”下公司获取的巨额销售回款，叠加“控规模”下大幅减少的拿地投入，“降负债”是水到渠成的事情。

追赶者恒大

顺势而为踩好步点

自1997年成立开发第一个项目，恒大仅用23年时间，便跻身《财富》世界500强第138位，在世界商业史上留下了“恒大速度”。而作为行业三强中的另外两家龙头房企，成立于1984年的万科在世界500强同期排名中位列第254位，成立于1992年的碧桂园位列第177位。

要知道，在恒大刚刚成立的前10年，万科和碧桂园便已经成为彼时地产行业中的“航空母舰”。2006年，恒大全年销售额仅17亿元，同期碧桂园全年销售已达79亿元，万科更是高达212亿元。显然，当时的恒大，在万科、碧桂园面前是绝对的“小兄弟”。

中国恒大总裁夏海钧直言，“在前20年的发展过程中，恒大都是追赶者的角色，在此过程中，我们的战略是高负债、高增长。我们抓住了中国房地产的黄金20年，实现了从小的项目公司，到行业前三的辉煌业绩”。

而中国房地产经过30年左右的发展，已经被证明是一个强者恒强、赢家通吃的行业，无数从业者的经历都印证了没有速度和规模的企业，早晚要被市场淘汰。

对此，许家印也是早有洞察。尤其是在恒大2016年摘下行业“王冠”前，企业获取的土地增值空间，远远超过了为此支付的利息成本。夏海钧也表示，恒大的最大优势就在于土地储备，在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，恒大通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地，平均土地成本低至每平方米1800元。

“恒大这些年的高负债，全部换成了土地和销售规模，获取大量溢价的同时，也让公司跑到了行业龙头的位置，公司可谓充分享受到杠杆红利带来的好处，而这背后正是许家印对中国城市化进程的精准判断。”有行业分析师称。

可以说，在中国房地产市场快速发展的年代，“高负债、高周转、高成长”的发展模式已被证明是一条通往成功彼岸的高速公路。

但时代在变，就在2016年恒大登顶行业的前夕，中央财经领导小组在12月份的中央经济工作会议上明确提出了“房住不炒”的要求。这意味着，绝大多数房地产项目的投资功能将越来越弱，今后更多是承担起天然的住宅属性，行业去杠杆的大潮已然到来。随后，在决策层降杠杆的政策调控下，资管新规、信托融资监管、海外发债受限等监管政策接连出台，房企的钱袋子开始越来越紧，中国的房地产市场进入了新的阶段。

对于恒大来说，也正式告别了20年的快速增长期，步入调整期。因此，从2017年开始，恒大开始对土地储备以及内部组织、管理架构进行了一系列调整。例如在土地储备方面，恒大将此前三、四线城市为主的土储，转变为一、二线城市为主，截至2019年年末，恒大一、二线城市的土储占比高达67%。经过3年时间的精心准备，恒大过去推崇的高负债快速扩张模式正式结束，公司开始步入计划中的三年转变期，目标就是要顺应形势降低负债，从而轻装前行。

坐拥巨额优质土储

新发展战略迎开门红

财报显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

虽然业绩出现下滑，但是从绝对值上看，恒大仍排在行业前三。

值得注意的是，在新战略指引下，恒大一季度实现“开门红”，销售额1465亿元大增23%，销售回款1133亿元大增55%，行业排名第一。在房地产寒冬的背景下，这一“开门红”彰显出恒大战略转型的巨大成效。

尤其是随着疫情得到有效控制，正常的经济活动，包括房地产销售均会逐渐恢复。“再加上未来数个月或有更多宽松政策推出，市场的需求将很快回升。”有分析人士称。

许家印在回答《证券日报》记者提问时也表示，相信金融政策会适度放松，增加市场上的流动性，从而利好房地产的销售。

恒大管理层在线上业绩会上透露，2020年恒大年内总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，充足的可售资源将确保销售目标的完成。同时，2020年恒大的回款率预计在85%，年内回笼现金近7000亿元。

同时，截至2019年12月底，恒大录得不含增值税的已售未结收入4500亿元，这些已售未结资源将确保恒大未来2年至3年盈利水平持续保持高位，叠加上述快速强劲的销售回款，将保障恒大拥有充足的资金，持续为降负债的目标提供弹药。

土地方面，恒大目前的土地储备高达2.93亿平方米，平均楼面地价1800元/平方米，未纳入土地储备的旧改也可提供约万亿元级的可售货值。

接近恒大的人士介绍，“正是由于巨额的土地储备，才能让恒大在确保持续发展的同时大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障”。

此外，恒大计划年内消耗7000万平方米土储，并寻找合适的时机补充4000万平方米，完成净减少3000万平方米土储的目标。“我们认为2020年可能出现大的并购潮，会有好的机会。”公司管理层表示。

而按恒大今年的销售目标8000亿元计算，即便暂停购入土地，其现有储备也足够支撑公司未来4年半的销售。

夏海钧认为，“按目前公司土储成本1800元/平方米，总建设成本6000余元/平方米计算，公司的毛利率和净利率能分别保持在30%和10%左右，并且能够长期维持。投资者对恒大的经营和利润不用担心，面粉已经在口袋里，做面包我们有清晰定价”。

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