高增长+控规模,恒大新战略按下“减负键”

  自2017年宣布由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变后,3月31日在恒大举行的2019年全年业绩发布会上,管理层再次揭晓新战略。

  恒大集团董事局主席许家印在会上表示,2020对于恒大而言是极其重要的一年,新形势下许家印祭出了“增、控、降”的三字诀战略,即全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。

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  许家印宣布恒大全面实施新战略

  财报显示,2019年恒大合约销售额6011亿元,同比增长9%;合约销售面积5846万平方米,同比上升11%;营业额4775.6亿元,同比增长2.4%;毛利润1329.4亿元,同比下降21.31%;毛利率27.8%,净利润335.4亿元,同比下降约50%;股东应占利润172.8亿元,现金余额(包括受限制的现金)2287.7亿元,公司总资产22065.8亿元。

  土地端,恒大2019年合计新增项目153个,新增土地储备面积6703万平方米。其中,收并购取得的土储为3305万平方米,占比近50%。

  “面对不同的时期,不同的阶段,不同的情况,不同的国际国内宏观经济情况以及金融政策,行业政策,以及企业自身的发展,公司都会有不同的经营模式。”许家印表态道,恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

  他随后解释,高增长是指销售,今年内部目标8000亿元,2022年要实现1万亿;控规模是严格控制购买土地的规模,未来三年内每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。而降负债,许家印表示,从今年起恒大要努力完成有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  具体来看恒大要通过销售高增长,增加销售回款。今年以来,恒大率先全面启动“网上卖房”,一季度实现销售额1465亿,大增23%;销售回款1133亿,大增55%,均为行业第一,也刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

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  恒大一季度销售及回款对照图

  一季度业绩“开门红”展现了恒大实施新战略的巨大成效,也为恒大实现“2020年8000亿、2022年1万亿”的销售目标奠定了基础。据许家印现场介绍,销售大幅增长也将带动销售回款的提升,恒大2018-2019年每年销售回款约4500亿,假设今年销售8000亿,回款按7000亿计算,年销售回款将增加2500亿。

  一增的同时还要一减少,恒大同时着手降低土储,严控投资预算。作为房企中最大的地主,目前恒大土储大约是3亿平方米,许家印表态要严格控制购买土地的规模,土储要实现“负增长”。具体来看即未来三年恒大每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。“今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。”

  不仅严控土地储备端,其他方面的投资恒大也要严控,许家印在会上重申了去年年报中宣布的5年内不会再投资其他任何产业。

  按照许家印的规划,若今年销售回款增加2500亿,土地支出减少600亿,在一增一减的双重效应下,今年有息负债下降1500亿的目标不能实现。

  根据管理层在会上的介绍除了回款与土地支出的增减,恒大在多个方面也已具备了降低负债的条件和优势。例如,恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式,严格管控开发建设的各个重要环节,形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力,能够有效降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本,确保能够实现降本增效。

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