高增长+控规模，恒大新战略按下“减负键”

  自2017年宣布由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变后，3月31日在恒大举行的2019年全年业绩发布会上，管理层再次揭晓新战略。

  恒大集团董事局主席许家印在会上表示，2020对于恒大而言是极其重要的一年，新形势下许家印祭出了“增、控、降”的三字诀战略，即全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。

  许家印宣布恒大全面实施新战略

  财报显示，2019年恒大合约销售额6011亿元，同比增长9%；合约销售面积5846万平方米，同比上升11%；营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；毛利润1329.4亿元，同比下降21.31%；毛利率27.8%，净利润335.4亿元，同比下降约50%；股东应占利润172.8亿元，现金余额（包括受限制的现金）2287.7亿元，公司总资产22065.8亿元。

  土地端，恒大2019年合计新增项目153个，新增土地储备面积6703万平方米。其中，收并购取得的土储为3305万平方米，占比近50%。

  “面对不同的时期，不同的阶段，不同的情况，不同的国际国内宏观经济情况以及金融政策，行业政策，以及企业自身的发展，公司都会有不同的经营模式。”许家印表态道，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

  他随后解释，高增长是指销售，今年内部目标8000亿元，2022年要实现1万亿；控规模是严格控制购买土地的规模，未来三年内每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。而降负债，许家印表示，从今年起恒大要努力完成有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  具体来看恒大要通过销售高增长，增加销售回款。今年以来，恒大率先全面启动“网上卖房”，一季度实现销售额1465亿，大增23%；销售回款1133亿，大增55%，均为行业第一，也刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

  恒大一季度销售及回款对照图

  一季度业绩“开门红”展现了恒大实施新战略的巨大成效，也为恒大实现“2020年8000亿、2022年1万亿”的销售目标奠定了基础。据许家印现场介绍，销售大幅增长也将带动销售回款的提升，恒大2018-2019年每年销售回款约4500亿，假设今年销售8000亿，回款按7000亿计算，年销售回款将增加2500亿。

  一增的同时还要一减少，恒大同时着手降低土储，严控投资预算。作为房企中最大的地主，目前恒大土储大约是3亿平方米，许家印表态要严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长”。具体来看即未来三年恒大每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。“今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。”

  不仅严控土地储备端，其他方面的投资恒大也要严控，许家印在会上重申了去年年报中宣布的5年内不会再投资其他任何产业。

  按照许家印的规划，若今年销售回款增加2500亿，土地支出减少600亿，在一增一减的双重效应下，今年有息负债下降1500亿的目标不能实现。

  根据管理层在会上的介绍除了回款与土地支出的增减，恒大在多个方面也已具备了降低负债的条件和优势。例如，恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力，能够有效降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保能够实现降本增效。

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