争论不下!未来10年谁才是中国高房价代表?!

来源：大胡子说房，已获授权转载

要回答这个问题，现在的粤港澳大湾区和长三角一体化，又要拿出来争论一番了。

关于这两个区域的讨论，真是一件有趣也有用的事情。

大家唇枪舌剑论英雄，结果就是谁也说不过谁。

毫无疑问，长三角和大湾区都是国内经济发动机，两地都是好地方。

各有各的美丽，世界上只有一个上海也只有一个深圳，所以只会有一个长三角和一个粤港澳大湾区，非得在内部争输赢，完全没必要。

但我想说长三角，保持恒强就很好，如果还能在此基础上在走上新台阶，那也是再好不过。

而对粤港澳大湾区，我也承认某些方面和长三角有一定的差距，但我们可以换个理解，这种差距，可以被理解为潜力。

我们不能忽略问题，也同样不能忽视潜力。

【1】

常规去比较长三角和粤港澳大湾区的优劣，往往因为指标不同、角度不同都给人有偏颇的感觉。

要数文化底蕴、高校数量、民富程度、经济质量、长三角完全吊打大湾区。

要数人口年轻结构、人口流入、政策倾斜，大湾区显然又更有优势。

到底谁更好？换个角度给大家打开思路。

有人说粤港澳大湾区是1个省+港澳2个特别行政区去和长三角1个直辖市+3个省去比，并且纳入长三角一体化的城市，本身就是各自省内实力比较强的城市。

而大湾区内地，还要带上江门、肇庆这样的“穷兄弟”，两者相比，本就存在不公平现象。

其实他两本来就没想过比较，因为他们自诞生起，担负的使命就不一样。

他们最直接的差异是：制度上的差异。

大湾区内部是一个国家、两种制度、三种货币的体质，这也是大湾区最大的潜力和特色所在。

而长三角是在一个制度的前提下推进的，表现出来的优势自然就是效率更高。

但国家赋予大湾区的意义，绝对不仅仅在于经济意义，还展现出政治意义和国家意志力。

粤港澳大湾区，除了是看中他们背后难得的国际金融实力和世界旅游休闲中心之外，作为祖国不可分割的一部分，也是需要有手段有技巧向港澳同胞感受到祖国的强大。

深圳一个最年轻的城市，因为一个老人画了一个圈，让深圳作为改革试验田先行先试，为国家杀出一条血路，现在也一样，深圳被赋予了“社会主义先行示范区”，也同样担负着向港澳同胞“秀肌肉”的责任。

这就是粤港澳大湾区表现出来的潜力，除了承担中国实力最强的科技创新资源聚集地之外，还担负着中国【一国两制】制度优势的展示。

长三角有的大湾区基本也有，但大湾区有的，长三角真的不一样有。

【2】

粤港澳大湾区的定位自出生起，就是作为对标世界三大湾区而生，和千年大计雄安一样。

大湾区担负中国经济改革的试验田，这是来自顶层设计的深层用意。

其实剥掉港澳，内地9市和长三角去比，根本没有可比性，但这几年大湾区依然用实力去展现自己的潜力。

作为两者的龙头城市，上海现在最老，而深圳现在最年轻。

上海冻结人口增长后，人口老龄化飙升全国第一，而且长三角除了杭州的人口吸引力比较强之外，南京、苏州表现都一般，主要也是吸引省内人口。

而大湾区一二梯队的广深莞佛珠每年人口净增量非常高，号称人口吸血第一泵。在人口净流入前五名的城市中，有3个来自珠三角地区，分别是深圳、东莞和广州。

这背后或许和产业有关，长三角在一种制度推动下，城市产业结构“撞车”严重，制造业分工相似，没走出产业协调发展的路子。

从房价反应就很明显，老哥上海均价5万+，但南京也不甘落后，均价3万+，甚至最高也去到7万+，杭州因为有阿里的支撑，均价也3万+，并且最贵去到13万，苏州的工业园区最高也去到5万+。

长三角的房价高得确实让人咋舌，房价高压下，年轻人外流也人之常情。

站在房地产的角度来看，就是房价都这么高了，上限到底在哪里？每个人都知道长三角好，长三角厉害，但可惜的是现在的长三角，本质上已经没有洼地了。

现在长三角的锚就是上海，上海在长三角独一无二，不仅代表着长三角城市的房价天花板，也是每个城市房价定价的锚。

其他城市再想怎么涨，都得掂量掂量老大哥的定价。上海发展已经非常成熟，外资和国营经济发达，但民营经济的活跃度显然不如深圳。想要像深圳突然房价爆发，还是有一定难度。

并且长三角已经发展非常成熟且稳定了，长三角的楼市也非常明朗，想在长三角找到非常便宜的区域，基本买了后期也卖不掉，有价值的房价已然不低，从投资角度，也就是暴击可能性不大。

这也是我为什么说大湾区虽然有问题，但也同样有潜力的原因。

长三角很强，是因为他已经发展很多年了，2010年5月，国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》明确了长江三角洲地区发展的战略定位，加上历史原因，长三角已经崛起非常长的时间，也就是已经过了迅猛成长的时期了。

而年轻的深圳和粤港澳大湾区，才刚刚出生，他代表的是希望和潜力。

【3】

大湾区内地9市中，产业强劲的似乎一梯队的广深以及二梯队的东莞佛山珠海，其他城市产业结构不突出，和长三角的均衡化相比，大湾区的产业更讲究产业分工。

这种结构模式有利有弊，在都市圈、城市群发展时代下，发展模式多元化才能抵御风险，尤其是中国经济已经面临人口红利消失和外资撤离的多重挑战。

大湾区为什么拥有如此强的人口吸引力，就是因为民营经济活跃，产业分工合理，不管你是高端金融人才、还是制造业人才在这里都能找到适合自己的工作，老百姓谋生容易。

这也是大湾区每年吸引大量人口流入的原因，并且都是年轻人居多，这些年轻人带来的资金、技术就是大湾区最大的潜力。

对于普通人而言，大湾区年轻，一切皆可想象，深圳房价太高，但环深的东莞、惠州一样能安放肉身，广州作为一线城市，但房价总体均价才3万+，和强二线城市南京差不多。

相比长三角未来走出一个省的气魄，大湾区的目标是要走出一个市，这就意味着融合程度会更深，这也是大湾区后期的爆发力。

2002年12月31日，深圳发布了十四五规划和2035年的远期规划，其中有提及要加密都市圈交通网络建设，规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路，这意味着大湾区的真正融合要加速了，这对于临深楼市而言，就是房价上涨的一大爆发点。

如果比民富程度、科教文卫实力，大湾区确实不是长三角的对手，但对于楼市而言，我们不能看着确定去找暴击机会，而是在不确定中找确定，然后再去找暴击机会。

长三角楼市基本没洼地，现在入场，太便宜的小心是坑，太高的再出现大涨的概率也不高。

而大湾区正在成长，又因为有港澳这张王牌，占有很多政策优势，深圳发展到今不过40年，但是发展的速度和成绩已经有目共睹，它所展现出来的不仅是深圳速度，还是中国速度，现在重新赋予“社会主义先行示范区”的责任，就是再次给予深圳改革领头兵的信任。

所以现在大湾区，更像是一个拼搏的年轻人，是一个绩优股，长三角是很强，但更像是一个成功的商人，而大湾区则是一个创业者，虽然起步晚，但后劲非常明显。

孰优孰劣？肯定没有高低，因为都很强，但毫无疑问，未来几十年，大湾区的发展潜力依然会超出所有人的想象。

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