要动真格?明年这个城市房价还撑得住?

年底的中央经济工作会议如期开展，自媒体圈子也早已抢先发布，该解读的解读该预测的预测，但看了一圈下来，我和大家一样的想法：到底什么意思，接下来究竟会怎么做？

确实，顶层说话的艺术太深奥。

甚至很多人也曾留言说，每年都提房住不炒，依旧挡不住昂扬上涨的房价。

今天，我想用通俗易懂的话和大家聊聊，当然，只是合理的可能性猜测，具体怎么做，还得看上层的具体措施出台，以及步子敢不敢迈得大一些。

解决大城市住房突出问题。

这句反复咀嚼，因为高层所有的会议中，从来没有提及要降房价，而只是强调“房住不炒”。

而今年是直接解决大城市住房突出问题，并不是解决大城市高房价问题。

你品品。

并且还提出明年房地产市场运行状况与政策导向保持一致，行业景气度保持平稳，房价涨幅总体可控。

再品品。

是总体涨幅可控，也就是大涨不可以、不允许，可没说要让房价下跌。

但从行政手段抑制需求总不是办法，怎么办？

所以今年不一样了，着重提出的就是“租”这个字。

会议上“租”这个字眼提及10次，是连续5年的经济会议中对租这个字眼提出最多的一年。

也就是说，“租”将会成为明年楼市调控的新手段。

此招到底有无效，毕竟租售同权也喊了好些年，可市场仍然是你喊你的，我涨我的。

大城市的土地供应方面，将向租赁住房进一步倾斜，要求单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。

就是说房子从批地起就是建设租赁住房的。

这感情好啊，说明排在深圳公租房轮候库32万的排名速度要加快了！

问题是：深圳可开发用地少之又少，从哪批一块干净的地给你建设租赁住房呢？

现在深圳一般采用双限双竞的模式，要求房企要竞人才住房面积，也就是说，大部分新盘都要有一定数量的公租房或者人才房，但这种数量非常有限，所以每年供应的保障性住房其实和预订目标会有一定的差距。

根据某公众号预测，2020年供应的安居房约2417套，公租房10878套，但现在公租房轮候库的人数已经去到32万＋。

房子是以千为单位增加，但是轮候库却是以万为单位增加。如此速度，拼的就是谁能熬。

但一旦启动单列租赁住房用地供应，就能一次性供应大量公租房，确实能加快轮候速度，比如光明的长圳公租房，就能一次供应9672套。

但地从哪来，大概率是相对偏远的坪山、光明、深汕合作区，甚至更远的。

早在18年深圳人才安居集团就在东莞塘厦拿下地块建设人才住房，也开创了异地建人才房的先河。

未来这种异地提供保障性住房的做法或许陆续有来，这也是为什么比起惠州，深圳更积极推进地铁14号线的进展的原因，深圳就那么些地，以后保不齐要向惠州“借”地，修地铁这种对于深圳而言难度不大的事情，自然会愿意包揽。

值得庆幸的是，如果真的能多供应单列租赁住房用地计划，轮候库排名速度加快，能真正保障一部分人的基本居住需求。

但此举能不能降房价呢？

短期非常有限，供应的房子大多在远离就业中心的地段，上班通勤不便利，大部分人还是更愿意环绕在就业中心周围。

而且本就缺地的深圳，如果把地批给公租房，势必又减少商品房的供应，可售商品房减少，再一次造成供需失衡，进而提升价格。

所以想让租就解决深圳高房价，难。

从经济会议上提出的几句话，增加保障性住房，也并不是以降房价为目的的，而是：如何让高房价和低保障同时存在，让有钱人去买房，让没钱的人去租房。

也就是允许两种收入群体同时存在一个城市。

这才是此次多次提及“租”的真实目的。

所以增加保障性住房完全不能撼动深圳高房价吗？

我认为关键在于能不能落实租售同权。

这句话听得多了，问题在于敢不敢真的去做，租售到底如何同权。

深圳目前上学是积分入学，而多数区域有房家庭比无房家庭基础积分要多10分。

虽然“租房也可上学”，但要求一定要租商品房，并且要房东协助办理租赁凭证，同时要房东同意让租客使用学位才可。

真实的市场是怎么样的？房东不愿意让租客使用学位，怕影响后续出手的价格，部分房东哪怕愿意让出学位使用权，但要求额外给一定的补贴。

所以一个在深圳无房的家庭想让孩子上学怎么办？要么接受被分流、要么提前租房，有些必须还给予房东额外的补贴，期间如果房东突遇资金情况，紧急买房，你还要承担明年孩子马上要上学，可你必须搬走的风险。

我真实遇到的是，一个90年代的步梯老房子，我愿意签4年租期，但房东要求签5年，并且每年要接受涨幅5％的比例。

看似很合理吧，房东担心用了学位就不租了，难道租客就不担心你过两年旧改拆迁或者要卖的风险？

房东看似愿意让出学位使用权，但是房屋拥有人和租房人积分本就不一样，在深圳宝安区，买房＋户口有105分，而租房＋户口也只是95分，随后多住一个月积0.1分，这10分的差距得住多少年，可以算。

就算是房东愿意给你使用学位，你也未必能就近入学，如果不能就近入学，房东会退你钱吗？显然也不会。

可很多人现在的思维是，人家买房付出了成本，租金回报率又低，如果租售同权，谁来保护有产阶级的利益？

无产阶级当然希望租房享受一样的权利，而有产阶级认为买房就应该优先享受城市资源，双方利益拉扯。

这就是租售同权喊了几年，都没办法降房价的原因。

一旦改革，势必动了一批人的奶酪。

当然这些利益双方拉锯的背后，根本原因还是：公共资源、优质的教育资源太稀缺了。

如何分都不可能做到绝对的公平，短期能做的应该是增加公共资源，多建学校，尤其是如何在核心地段通过盘活存量用地去建新学校，而不是一味往城市边缘走。

只有稀缺的东西才会贵，这个道理大家都懂。

结

今年的经济会议，虽然看似很多点是老生常谈，但起码明确了明年重点在哪。

而且就现在来看，已经有多个城市积极拥抱改革了，郑州优化公租房申请手续、成都整顿住房租赁市场、海南已开建万套安居房商品房住房、上海一周内推出12宗租赁用地，提供超1.5万套租赁住房。

深圳接下来会怎么走，翘首以盼，步伐走得太大，会扯到大腿内侧。但若真有心降房价，忠心还是得秀一秀。

比如是不是可以取消租客使用学位要额外办理租赁凭证，凭网格员上门登记实际居住以及一纸租赁合同就可以直接使用学位。

比如深圳有那么多遗留的农民房、小产权，这些是不是也可以根据去街道办办理居住凭证而算积分。

以上这两点搭配学校供应同步进行，短期才是控制深圳购房需求的最有效手段，我隔壁家的老王也不需要为了能让孩子上学，花150万买一套一家人根本住不了的房子了。

确实，所有的政策不可能保障所有人的权利，但很明显过去一直维护的都是有产阶级的利益，正因为如此，深圳过去几年房价一直疯涨，调控手段根本压不住。

因为深圳的房子不是深圳人民的，是全国人民投资的渠道，全国人民都知道在深圳买房可以赚钱，对于大多数人而言，在深圳买房不是为了住，而是为了升值。这不是恰好违背了“房住不炒”的初衷吗？

在这个城市加班至深夜的年轻人，为了多赚钱选择996的年轻人，一毕业就来这个城市，满怀希望为之奋斗，结果他们的孩子却因为自己的父母不能在这个城市买房，而只能离开。

一个国家、一个城市的伟大，除了因为它能创造财富，难道不是因为它能给人带来幸福吗？

在深圳的你，幸福吗？

截止到11月底，根据中国房价行情网的数据显示，深圳二手房成交均价已经突破8万。

我们团队今天前往深圳龙华红山考察，几乎全片二手房房价突破8万。

而今年，我知道的是很多受疫情影响的行业还没有复工，多数人收入没有回归疫情前的水平。

在这个城市努力工作存钱的人，对城市奉献满心热忱的人，不如手握资金杀入深圳买下一套房的人，在人和钱中，深圳似乎总倾向于选择后者。

是只能留下来被动接受深圳的规则，还是规则可以稍微修改去留给一部分人生活下来的空间。

这就取决于深圳会怎么做。

明年房价怎么走，关键得看深圳改革的魄力强不强，步伐迈得大不大。

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