没意外的话，明年还会是个楼市大年

 

大家好，我是卢俊，最近两个月增加了和大家线下见面的频率，因为最近上海楼市确实发生了很大的变化，而且我认为这个变化可能会一直延续到明年

2020年的上海楼市其实有4个关键点

第一个特别重要的一点，整个楼市的根本性逆转发生在今年的8月份

判断这一点变化的依据是市面上最真实的认筹数据

我们都知道，供应量来源于预售证、成交量来源于网签、均价来源于整个市场的整盘均价，它的变化本质上都不是真实的，是可以调控的

但是认筹的变化代表着一个真实的个体，他在用脚投票，而这个认筹变化最明显的反差就从8月份开始

静安映和映虹桥都是今年开过两次盘的项目，8月份之前和8月份之后的认筹数据有了根本性的变化

当一个楼盘，它在同一个地段，供应一样的产品，一样的面积段，认筹率却突然有了很明显的提升，这足以说明，8月份开始市场在变热，上海楼市已经进入到一个爬坡阶段

今年上海在8月份之后还出现很多千人摇的项目，千人摇意味着的这个项目的客群已经不局限于区域客，而是来自全市范围的客群

这两点都说明今年的8月是上海楼市重要的转折点

第二个关键点是整个上海每月二手房的成交套数的时间点

因为一手房的网签和预售都是可以控制的，二手房最主要的一点就在于它的真实

我们拉了最近3年的二手房的数据，上海每月平均卖掉2万套是一个健康的成交量

大家可以看到，2020年4月份开始，二手房率先活跃，突破2万套，连续半年一直站在2万套以上的成交量，二手房代表着流动性，代表着购买力

大部分买一手房的人，都是卖掉二手去买一手。二手房的率先活跃也是带来了8月份一手房回涌的根本原因

在9月份整个二手房的成交量已经到达了30000+套，这是2016年之后，整个上海二手房成交最峰值

巅峰值的背后意味着大家都要换房，大家都要找寻一些好的楼盘

而2020年10月二手房的成交套数又下滑到28469套

大家觉得从9月份的30000+套到10月份的28000+套，是否意味着楼市降温了？

并不是

10月份成交套数下滑的根本原因在于银行没有信贷了

目前主流银行房贷在9月份开始已经差不多用完，这也是很多成交量并没有顺利在10-12月份去释放的核心原因

因为信贷额度下滑，导致很多的网签、过户延后

这是整个楼市的一个基本面，今年前9月基本上已经用完了过去一年的信贷额度

每一家银行每年的信贷额度都是根据去年用掉的额度来制定的，出现这样的情况，也是很多银行始料未及的

二手房市场不管在10-12月份，它变成一个什么样的数字，整个楼市的热度或购买的欲望是一直比较充沛的，这是我对今年楼市的第二个判断

第三个判断是来自这张图，这张图其实也算是我今年印象深刻的一个画面

这是绿地海珀外滩的选房现场，51套房源售罄销售金额达到约25亿，基本上每套是5000万的价格

对于上海来说，5000万总价的房子是被秒光的，这出乎我意料

越顶端的产品越被抢

我经历过完整的几个房产周期，也见证了楼市三个「回暖」时期

2008

2016

2020

2008年是刚需托底带来的回暖，刚需性产品在快速的起量把整个市场给托起来

2016年的回暖是全面性回暖，因为整个楼市里面，突然不知道为什么进入了大量的资金，所以导致高中低全面回暖

而今年楼市跟前两波周期不同，它不是来自于底层的托底，更加不是全面性的回暖，它是来自于改善段的或改善加高端产品率先被认可，从而导致整个市场的提升

2008年，它是成交量率先提升，房价到2009年下半年之后才开始有一些提升

2016年，它是来自于全面性的提升，量价同时提升。上海房价最高那个点和成交量最高那个点都是在2016年

2020年，它的变化就在于它的价格走在成交量的前面

而2021年，我个人认为整个成交量上依然会维持2020年的标准，不会有特别大的逆转，但是因为高端市场率先回涌给到市场足够的信心，未来依旧是是价格走在成交量的前面

刚刚我们聊了一手房，聊了二手房，第三个聊土地，土地也是今年楼市信心的最重要的变化。

上海今年的卖地量之所以能够达到最近6年的峰值，很关键的一点在于上海发展城镇化的同时，另一边在做旧城改造

今年北外滩之所以有很多的土地拍卖，也是因为拆迁完成，所以有更多的地。从本质意义上来讲，土地是可以循环开发的

当我们今年的土地出让量达到峰值，且很多地块来自于市中心的时候，很有可能未来两年的供应量也会是如此

大家可以把我刚才说的4个点串联起来看，当我们的改善性产品是目前市场的主流需求，当我们核心地段的供应量也是市场主流需求，当我们的二手房一直保持比较高位的时候，有足够的流动性……

那么这个市场是不是，价格走在量的前面？

我们从一个纯理性的角度来看，城市到了这个时间点，它在明年后年的供应结构和需求结构达成了匹配，而这个匹配是来自于中端跟高端的改善市场

这个节奏其实跟2008年是一模一样的

2008年土地供应量全在一城九镇，一城九镇的规划都是靠远郊地铁开发，供应了大量的刚需产品

当时人群结构是以首套为主，楼市的量是刚需在做托底，所以整个2008年2009年的成交量很厉害，但是房价没有本质性变化

2021年的市场不同，是改善的崛起以及改善会成为主流，这会极大的干扰这个市场原始运作，所以整个结构会有一些变化

如果我之前说的那一些都是对的，那么在2021年会有几个一定会出现的现象

下面这张图是上海每个月的一手房供应套数和价格，可以从现在一手的供应结构去窥视明年市场上卖什么样的一手房，一手房的价格就是很重要的市场信心的表现

上海一手房房价上涨有两种可能，一种是整体涨价；另外一种是个别高端楼盘开始入市，把整个价格拉高

今年5月份上海的中环在集中放量，不管是在前滩，还是在普陀，还是在市北，中环在放量，所以5月份的房价就比较高，但这个价格高是结构性的改变，它不是整体价格抬升

7、8、9、10月份房价出现明显下滑的一个重要原因，就是我们说郊区的供应量在增多，大量4万多的项目的供应量开始增多了，成交量还是很大。

第二个是一些比较贵的项目的预售证延期了

2019年市场从宏观面来看是比较健康的市场，它的供应量、房价、认筹量，不会有哄抢，也不会有日光，整个19年城市均价是维持在55000元/㎡左右

如果没有意外的话，未来11月12月的新房均价都会维持在55000元/㎡左右

明年开始，如果没有意外的话，1月份跟2月份会有一些比较贵的项目集中性入市。然后到5月份批量开始

所以大家一定要对2021的前面三个月要有意识

这是今年1~10月份，上海最热的一些板块。很明显，徐泾、前滩成为整个上海摇号最热的一些地方

2019年排名第一位的前滩，2020年是第二，如果没有意外的话，徐泾会在2021年排到第二位，第一位一定是北外滩

这也是2021年上海楼市一个比较大的变化，北外滩的供应量可能会干扰到它的成交量和城市均价

第二件事情是它的热度，如果大家明年要考虑北外滩，那么抢在第一波是很重要的，因为第二波可能就抢不到了

为什么？因为这个数字

2020年1-10月份上海开盘情况，平均一个盘一年它只开1.28次，第一次开盘如果你犹豫了，可能今年就不会开第二次了

我提前把北外滩这个信号告诉大家，如果大家考虑北外滩，你中意的项目一旦开盘，尽早的去认筹

第二个有个好消息跟各位分享，如果你看这个项目刚好一年要开两次，那么恭喜你，它大概率不会涨价

目前整个上海对预售证的管控依然是很严格的，它不会这一波拿完之后隔三个月就很明显涨价

“房住不炒”，整个楼市调控，维稳大预期不会改变

最后总结关于整个楼市的一些判断性的东西

第一，2月份是整个城市最喜欢拿高端盘的时间点，所以1-3月份会有一些项目低调取证、低调入市、低调网签

但是这三个月它本质意义上注定了2021年的基调，如果高端盘卖的不好，可能市场会有一些调整，高端盘卖的好，那么市场就会如我刚才所说的高位抬头

第二，上半年市场放量，二手的流动性一样会增强，因为2021年信贷会比2020年更充分

信贷充足，上半年放款可能会很快，放款很快就意味着流动性够，就意味着有可能那些高端项目就会卖的不错

第三，一手房房价不会有特别大的一个提升，上海依然是维稳为主。但是从结构性上来看，高端项目被热抢会更加的明显，所以预售证应该会严控，但是产品不会

从目前看到的项目，不管是从4万的项目，还是14万的项目，产品力应该是能保持住跟今年一样的，所以大家不用担心产品减配这件事情，市场还是会以小三房为主，小三房是整个上海流动性比较好的一个产品段

所以没有意外的话，2021年还会是个楼市大年，想要买房的各位，都需要提前做好准备

（责任编辑：常丹丹 HO016）

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