拳拳出击！这个城市的房价撑不住了！

　　这一个星期的深圳格外热闹。四十周年庆祝大会前后，各种利好、大消息不断。

　　不过热闹归热闹，但对多数在深圳的人来说，最关注的还是那个老生常谈的问题：深圳的房价到底能不能降？

　　因此，在一系列的利好中，大家格外关注到了11号由中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》文件。其中赋予了深圳一系列的土地管理权限：

　　可以授权永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批；

　　支持推进二三产业混合用地；

　　支持盘活利用存量土地用地；

　　探索解决规划调整土地供应、收益分配等历史遗留问题；

　　探索利用存量建设用地进行开发建设；

　　完善闲置土地使用权收回机制

　　这一系列权限意味着深圳将有更多支配土地的权力和土地供应空间，相当于给深圳的土地审批扩权，没有扩容。

　　虽然没有扩容，但是深圳有了更多的土地审批权之后，将有能力提供更多居住用地和住宅供应，这会不会是深圳房价下跌的开始？

　　要想搞清楚房价降不降，先看看深圳做了什么。

　　其实，早在这个礼包出来之前的一段时间，深圳自己在土地和房屋供应问题上已经频频出手。

　　前两天，深圳市规划和自然资源局公布了深圳市的居住用地供应情况，数据显示，2020年深圳市居住用地原本计划供应293.2万㎡，其实这个计划供应量较去年已经增加了近一倍。即便如此，截止到10月13号深圳今年实际供应还是达到了217.39万㎡，已完成了计划的72.33%。不出意外，完成全年的供应计划问题不大。

　　新房市场上，深圳的供应量井喷。今年第四季度深圳将有64个项目的26909套住宅计划入市，供应面积共300.78万㎡，而如果把前三个季度算上，会发现今年深圳商品住宅的供应面积是过去5年来最高。

　　除了新房，这几天深圳的土拍市场也有了新消息。

　　本月13号，深圳集中出让了4宗宅地，且下一步还将继续组织供应居住用地7宗，用地面积29.54万㎡。

　　这次土拍值得留意的一个点在于人才房。此次土拍共有2宗可售人才住房用地，这两宗地最终都被人才安居集团拍下。将配建21800㎡人才房。

　　加上这两宗宅地后，今年人才安居集团已经拿下了12宗用于建设可售人才房的宅地，一共占地22万平。

　　根据人才安居集团官网数据显示，现阶段人才安居集团在深圳各区（除深汕合作区）的人才房建设项目共有40个，将建设的人才住房和安居房约45566套。

　　人才房供应的增加早有苗头。两年前，深圳住建局就发布了相关政策，规定在2018-2035年期间，要新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。

　　在这个目标之下，意味着接下来深圳还会有更多的人才住房和安居房入市。而且也将会有更多土地被用作供应人才房的居住用地，这些现象必然会对深圳的房屋市场形成很大的影响。

　　看的出来，最近深圳对于居住土地和住宅供应非常重视。而重视的原因主要还是因为多年来深圳一直存在的人地矛盾。这个矛盾有多尖锐，看看这几个数据就明白了。

　　深圳的居住用地只占城市面积的11%。而它所对标的几个大都市纽约、东京、伦敦，居住用地占比都超过50%；

　　2014-2018年间，深圳常住人口增加了225万人，新增的住房供应则只有24万套，相当于有接近90%的新增人口没有相应的住房供应；

　　根据贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》显示，深圳住房自有率仅为23.7%，为大湾区9城中最低，甚至比人地矛盾突出的香港的49%还低。

　　对于深圳来说，现在确实需要通过这一系列增加房屋用地和居住土地的动作来表明解决问题的决心。

　　土地管理权限增加了、房屋供应也增多了，房价呢？会跌吗？

　　看看最近深圳的房价，实在是顽强。号称史上最严调控的715新政过去三个月，就算二手房市场成交量大打折扣，还是没把深圳的房价拉下来。而且除了7月以外，其他的三个月房价都在上升

　　当下深圳房价横亘高位不下调的根本原因，其实还是居住供应少和人口数量多之间的矛盾。

　　就拿当下的二手房市场来说，交易量大幅下降，很多购房的刚需都已经不愿意去买二手房了，但那些卖家依然不肯降价，有的甚至直接撤盘也不低价卖。为什么？还是因为这土地供应的问题，大家都知道人多房子少，现在就算没有人买，在基本市场行情不变的情况下，以后迟早会有人接盘。当大家都这么想的时候，这个房价怎么可能跌？

　　而且，深圳半年一个小消息，一年一个大消息，不断的给这个城市以利好和政策支撑，深圳房东的业主不膨胀才怪！

　　因此，最近深圳在居住用地下的功夫不仅仅是在解决一直以来的土地问题和各项矛盾。其目的也是通过增加供应改变当下的基本行情，给深圳的房价降降温。

　　调控依旧没有放松，调控的效应逐渐释放，而住宅供应短期内又持续增加的情况下，大胡子李老师的观点是：深圳的房价一定会逐步进入下行区间。在接下来的年末和明年年初，除非还有大利好推出，否则深圳房价往下走是必然的。

　　除了关心房价，还有一个问题很值得关注：

　　11号的大礼包给予深圳的土地审批扩权和居住用地增加真的就能让深圳的土地问题长久解决吗？

　　显然不能。

　　新房供应和人才安居房能解决一部分人的住房问题，但对于深圳的人口总量来说，这是杯水车薪。居住用地供应增加了也是好事，但按照深圳的计划，即便到了明年，住宅用地占比也只是到25%，而且想要继续增加难度越来越大。

　　虽然现在深圳在土地审批上有了更大的操作空间，但禁区界限也很分明。占总面积一半的生态用地不能碰、永久基本农田也不能动。能操作的只有一小部分农用耕地。

　　这一小部分有多小？据深圳商报的数据显示，深圳除去深汕合作区，耕地面积只有5.75万亩，这其中除去永久基本农田外的耕地，只剩可怜的2.71万亩的可转换耕地。

　　2.71万亩具体换算相当于大约1810万㎡的土地，如果按照25%的住宅用地比例，那么扩权后深圳可支配农用地转建设用地只有452.5万㎡，还不到今年计划供应居住面积的两倍，这相当于两年不到的时间深圳就可以消化掉这些土地。

　　这点土地，对深圳来说真的连塞牙缝都不够。

　　至于二三产业混合用地和盘活存量土地的操作，其实深圳早就在做。但这些存量的调整，从整体效果来看，也只能是短期内缓解一下阵痛而已。

　　在这种情况下，扩容成为了最后一个可选的选项。

　　对于扩容，大胡子李老师一直以来都坚持一个观点：深圳一定会扩容，只是早和晚的问题。

　　现阶段，作为全国楼市的风向标的深圳楼市正处在严格调控期，在稳楼市的大背景下，当下对于深圳而言不是扩容的好时机。但当下不扩容，不代表未来不会，深圳要想长远解决土地问题，还是得扩容。

　　扩容礼包虽尚未到来，但最近也有对深圳和深圳周边的利好消息。

　　上个月，深圳市委常委会中提及了“强化协同发展，高标准编制深圳现代化都市圈发展规划”，此前深圳发改委公布的2020年工作计划中，也说要协调“莞惠河汕”四市共同参与，加快推进都市圈规划编制。

　　广东五大都市圈，其中深圳都市圈包含五个城市

　　这些表态都说明包含五个地级市的深圳都市圈规划已经呼之欲出，我们可以看一看，到时候深圳都市圈规划出来，将会有什么大利好。

　　总结来看，深圳最近这几年对居住用地的动作确实不少，但很难从根本上解决人多地少的问题，这显然会对临深有利，再加上深圳都市圈已经在来的路上，利好不断的临深依然会是最闪耀的明星。

　　所以，现阶段买房，还是要重点关注临深的城市和地区。而且一定是趁着利好和规划尚处于未完全落地的阶段入场。

　　现当下临深正是许多城市的利好和规划还未落地的时间点，像深圳联通惠阳的地铁就是规划已经出炉但还未建设的阶段。

　　因此，入场临深城市，现在就是最好的时机。

本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

拳拳出击！这个城市的房价撑不住了！
2个“利空”信号降临，三四线房价撑不住了？专家：降一半才合理
房价腰斩,27个城市跌回一年前,这两类城市的房子不要买
这个城市的房价，悄悄涨了不少
这个城市的炒房客，终于忍不住了！
这个城市的炒房客,终于忍不住了!
亿利·澜庭|拳拳有礼,欢乐暴击,10月24日震撼来袭!
房价/地价过热、库存高度紧张!这个城市危险了!
行业丨这个才是十年来房价跌幅最大的城市
最新房价出炉!这个城市涨得最快!