广州楼市:番禺发展潜力大,这三个区域位置最优

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提问：广叔您好，我在番禺尚东尚筑B区有一套满五唯一的82平二房两厅，本人单身在广州只有一套名额，近期想置换一套三居房，投资兼自住预算总价在800万以内，意向区域黄埔、天河、海珠一手楼盘或次新二手楼盘不限，希望广叔给一下楼盘推荐建议

回答：你好。尚东尚筑还有潜力的，不过改善自住也可置换；800w，3房，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：首问：广叔您好！我在白云区河田西路上班，刚需自住，想在白云区买一套九十至一百方二厅三房，预算四百多万，最好一手，二手也可以考虑，以后结婚，小孩要读书。

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，新人首问，黄埔区实地常春藤和中海誉东花园哪个更适合投资？二手的70多的小二房还是80多的大二房？或者推荐下二手的地铁、学位、周边配套较好的盘，或者一手未来升值空间大的，总价300多万以下的

回答：你好。实地常春藤周围还很荒凉；中海誉东花园位置不错，可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导: 1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手； 2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。 选哪个合适？

回答：你好，1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子 2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器 3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的 4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区 这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：你好广叔，这几天去看了深圳西边的宝安碧海、坪洲、沙井、南山西丽二手房，也看了东边坪山好几个新楼盘，目前宝安这几个片区和南山西丽二手房与坪山新房单价差了2-3倍。请问之前说的前海和这些地区相比，您最推荐其中的哪个呢？

回答：你好，从长期看，深圳一路向西走是没错的，宝安承接着南山人群的外溢，这一波上涨有点太猛，透支了未来近两年的上升空间，但宝安我还是长期看好的，宝中、新安、西乡、碧海、灵芝都可以买。南山无洼地， 能炒作的地方，都被翻来覆去炒了几遍。西丽、大学城，新盘多，价格贵；前海目前的价格还没有完全透支，深圳最近一年片区房价涨幅第一档：宝安宝中、碧海、西乡和南山前海，涨幅32%—38%，凭借前海自贸区的规划，涨幅最猛。深圳市前海地区的建设和发展已经初具规模，这里面是生活乐园，也是网红热点。

然而，从根本来说，深圳市前海地区的核心产业尚且需要增强，仅有外表并不够，核心产业是才关键。从目前的情况来看，深圳前海地区已经建设得有一定规模。在生活方面，深圳前海已经比较成功，而且已经堪称是一个网红的乐园。深圳前海地区未来的发展重点，应当是进行产业聚集，毕竟产业才是一个地方的发展的重点，而不是这些网红的效应。前海地区目前的建设已经属于度过的起步期，随着这片地区的建设，未来前海地区也需要有更大的突破。显然，如果深圳市前海地区产业能级继续提升，那么深圳市的整体发展还将是更上一层楼。前海地区，可能也是代表了深圳市下一个阶段的辉煌，代表了未来深圳市的“新中心”。深圳投资回报率最高的板块，详见内部分享！

提问：您好，广叔，目前有两套房，一套位于陶育路自住楼梯顶楼小三房，另一套投资知识城何棠下地铁口旁。目前的情况是，老大明年六年级小升初，老二2023年读小学，准备置换四房改善，同时满足小学初中学位需求，结合上班距离，往东方向更合适，想法有几个区域:二手房天河公园、牛奶厂、科学城，新房珠江花城、保利天汇。您的建议是选择哪个区域更合适？考虑到卖房还要租房周折，等到明年上半年再换合适吗？感谢解答

回答：你好，1、首先把陶育路的楼梯顶楼出掉吧，楼梯顶楼的楼通性和增值都相对麻烦，同时，知识城的何棠下的房子一时半会卖不掉的 2、出掉之后，用家庭第二套名额来买一个四房单位，到时候看钱的多少，是走按揭还是走全款再抵押，按揭的话就得把知识城的贷款结清 3、改善四房，那是一定要买二手房的，新房的学位和初中，那一定是不太行的，毕竟新学校、新客群，没有个5-8年是沉淀不下来的 4、结合预算来选择吧，首选天河，比如天河公园、华景、天河北之类的 5、我个人判断明年上半年房价还会大涨一波，所以你的陶育路的房子尽快在年底出掉，同时在年前把新买的房子定下来，才是最佳的选择 结论；选大大于努力

提问：广叔你好，五年前买了福田区岗厦地铁口的彩虹新都，没有自住，属于家庭唯一住房，现因在外地工作，已无深圳购房资格，此房屋一直用于出租，以租养贷，但房价的涨势远远跑输大盘，现在纠结是否要卖掉，又担心卖掉后它会补涨，请广叔老师提供宝贵意见，谢谢！

回答：你好，这种盘即使补涨也跑不过更有价值的盘，有办法弄到深圳名额的话，果断卖了，今年又过了二分之一了，别留着过年了。

提问：您好广叔，工作在龙岗区，现在首期只有85万，自住小孩上学的话，您觉得振岳峦山谷和阅山华府哪个比较好一点？阅山华府是双拼改的一套房，两个都是改的小两房，多谢！

回答：你好，是三成吧？都是改的两房，我在阅山华府附近住过多年，也去过多次，没见过双拼拆出来的改两房，无法评价；峦山谷的一改2房，从52到72平都有，面积够，户型奇葩，凑合过渡住。兰著学校是多年验证的发挥稳定的后进生；宝龙是后起之秀，成绩待进一步验证。峦山谷地铁14号线宝荷站2022年底开通；阅山华府地铁16号线尚景站2023年6月开通，14号线为快线，16号线是普线。峦山谷楼下就是尖沙嘴购物中心（内含沃尔玛），档次一般；阅山华府附近无大型购物中心，依托龙岗中心城配套。这两个选项都不是长居之所，综合判断，兼顾自住、上学、升值（为了置换），峦山谷胜。

提问：你好广叔，请问现在龙岗中心和西丽这两个区域哪个更适合投资呢？为什么？最近看着宝中区域涨了，刚需想尽快上车。

回答：你好，龙中和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。我说过，弱片区（龙岗）的上等马，未必跑不过优质片区（南山）的下等马。所以，具体要看楼盘。

提问：广叔好，我想咨询下深圳的二手房！眼见深圳房价一直涨，最近开始看房。总价预算在500万，当前在看民治的碧水龙庭，价格能接受，附近计划在旧改，以后居住环境可能会有所改善，想请教您这边的建议？这个小区值得入手吗？或者有没有其他好的推荐？谢谢！

回答：你好，民治板块作为投资来说，目前不是特别建议入手，已经横盘蛮久了。梅龙大道以东的这一线由于没有地铁和好学区，一时半会儿还没行情。其他推荐参考内部分享！

提问：您好，广叔！家庭南山前海路山居岁月有一套80平米大两房满五唯一。在光明玖龙台有一套三房，贷款250万左右，年后会搬到玖龙台居住。家庭年收入税后在100万左右。目前正计划将前海路山居岁月卖掉，然后购买新房三房或二手房三房。有如下问题，1，山居岁月2006年的房子，涨幅和交易明显不如前海路西侧的诺德，雷圳碧榕湾等小区，目前差价已经在2万到3万每平米。山居岁月的两房是否继续持有？2，我的计划是卖掉山居岁月可得900万左右，然后在宝安，光明，或龙华置换一套价值在900万左右的三房或四房。

有两个目的，一是山居岁月是两房且房龄有些久且涨幅不如周边，通过置换新房或次新房3房+，一是方便未来居住，二是获得高于山居岁月的涨幅。以上是否可行？3，我已经看了尖岗山的越秀和悦府，龙华玖悦台，万科和颂轩的新房，以及碧海的二手房，同时考虑到未来的新房，当然也考虑二手房，未来应考虑哪些区域？（碧海，宝中，前海，蛇口？）？4，我们夫妻双方在40岁+尖岗山片区对比红山玖悦台和深圳北和颂轩，兼顾人居和养老和投资价值？

回答：你好。1、山居岁月在山里，四面都是树，离地铁不近，可出手置换；2、换到宝安是可以的；光明不建议；龙华改善自住还可以，投资还是不如西部；3、越秀和悦府一般；龙华玖悦台可考虑；万科和颂轩也可一试；应该考虑碧海、宝中、前海；4、首选红山玖悦台，次选万科和颂轩

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