【板块分析】被遗忘的渝中区,楼市还值得投资吗?

渝中区，重庆的母城，重庆客厅，曾几何时一直是重庆的中心。

但是，随着城市扩容，重庆多商圈发展，不像其他区域不断有各种新的城市规划出来，渝中区给人的感觉好像有点“迟暮”。

新开发的商品房项目少之又少，解放碑两路口一带充斥着大量的“老破小”。

按照重庆第三方机构的统计：

重庆TOP的房价版块中，渝中半岛单价最高达到20072元/㎡。

但是涨幅却是最低的，负了1%，也就是下降的。

城市新兴发展版块涨幅远远高于渝中区，投资价值明显的显而易见。

图片来自铭腾机构

但是，当新兴版块的房价已经接近渝中区的价格的时候，后期的上涨动力还足够吗？能超越渝中区吗？

今天我们就好好聊一下渝中区：渝中区的楼盘还有投资价值吗？

01

双核驱动，渝中城市发展新格局

我们对渝中区的印象更多停留在解放碑。

曾几何时，解放碑作为重庆的金融中心，现在已经被江北嘴取代 。

但是，解放碑只是渝中区的一部分，渝中区的真实格局还更大。

渝中区整体的格局应该是：双核驱动两带一区一园

双核：解放碑-朝天门片区、大石化片区

两带：两江滨江带

一区：大上两片区

一园：重庆母城中央公园

双核驱动之一：解放碑-朝天门片区

随着朝天门来福士广场的全面建成，朝天门专业市场的整体搬迁，奠定了解放碑-朝天门片区的发展格局，并腾落出了发展空间。

这一片将突出示范引领，强化国际金融、商业服务和国际交往功能，重点引领现代金融、高端商贸、专业服务等企业入驻，入驻企业达到2300家以上，规模突破640亿元。

未来解放碑-朝天门步行街将建设完成，展示金融文化风貌，成为重庆的“华尔街”，成为重庆“最靓”的一条街，名副其实的“长江中上游第一街”。

双核驱动之二：大石化片区

大石化片区的发展完全不同于解放碑-朝天门的发展，该片区聚焦了大量品牌开发商打造的高品质楼盘，是真正实现“商业+商务+居住”融合发展的典范。

大石化片区突出蓄能添劲，着力建设新型产业示范区，聚集大健康、数字经济、专业服务、新型金融等新经济、新要素。

重点推动环重医创新生态圈、大坪潮流商圈、总部城数字经济聚集区、化龙桥国际商务区融合发展，新增企业1500家以上。

围绕龙湖时代天街+协信总部经济办公的品质居住社区：万科锦城、天空云境、恒大名都等。

围绕化龙桥企业天地的重庆天地大社区，近350万的体量，在重庆在建的商品房开放项目中都是首屈一指的。

两带：两江滨江带

两江滨江带，主要围绕文商旅融合发展，推动轨道、滨江步道、旅游码头等有机衔接。

串联起李子坝、洪崖洞、朝天门、白象街、十八梯等景点，精心布局吃住行游购娱特色文旅要素，打造品质的滨江文旅生态走廊，新增企业600家以上。

两江滨江带作为重庆文化最深厚，风景最美的沿江带，让商业商务的渝中区更多一份温情。

一区：大上两片区

大溪沟-上清寺-两路口片区，做优做强上清寺互联网科创产业聚集区、大溪沟文创设计产业聚集区、推动电子商务、大数据智能化等发展，吸引文化创意、研发设计等产业聚集，新增企业600家以上。

一园：重庆母城中央公园

通过全场28.7公里的“半山崖线步道”，串联起枇杷山公园、鹅岭公园、佛图山公园、虎头岩公园、平顶山森林公园，成为重庆最美生态绿廊。

相比当下炒得最火热的渝北区“中央公园”，由半山崖线步道串联起的五大母城中心公园，才是名副其实的“中央公园”。

渝中区五大中央公园，各有特色，历史文化深厚，作为半山或山脊崖上公园，放眼中国都是最有特色的中央公园。

双核驱动的母城渝中，不仅仅只有解放碑。

02

腾笼换鸟，蝶变风貌 

渝中区作为重庆唯一高度城市化的区域，可供开发的毛地几乎没有，近年来出让的土地少之又少。

渝中区的城市发展建设未来将从四个层面进行，地产投资的重点也将从下面四个层面进行。

1：在建重大商业商务，中心强化，配套价值提升，就业环境改善，就业人口增加

包括：重庆来福士、复地金融中心、光控朝天门中心、万科重庆天地项目群、重庆中心、重庆塔、时尚文化城、恒大解放碑中心、时代天街E馆。

这些项目不是像新区还画在纸上，已经完全落地，在重庆都是具有引领性的项目。

2：城市更新，形象改善，产生新的可建设用地

重点集中在两大片区。

朝天门片区的城市更新：

随着来福士、光控朝天门中心的建成，朝天门整体搬迁改建的工作已经实质性带来改变。

未来，在解放碑-朝天门步行街的全面建成，摩天大楼林立，重庆金融街的形象完全呈现必然会发生。

菜园坝片区的城市更新：

菜园坝火车站未来作为成渝城际高铁的起点站，高效联动成都，带动成渝成群发展。

菜园坝片区除了重庆站建设，将整体对片区拆迁重建，打造高品质的滨江半山城区，以及对珊瑚公园的全面改造升级，重现往日珊瑚公园的辉煌。

3：文旅风貌街区打造挤出换房需求

渝中区地区有大量的老小区，这些小区一方面在居住时各种不方便，但另一方面作为重庆母城文化的载体有很高的历史文化价值。

目前重点的旧城改造类商文旅项目，除了前几年比较火的“二厂”;

另外还包括：

胜利巷老街区

三层马路老街区

白象街传统风貌区

十八梯传统风貌区

鲁祖庙传统风貌区

李子坝传统风貌区

山城巷传统风貌区

打铜街传统风貌区

燕子岩飞机码头老街区

大田湾-文化宫-大礼堂文化风貌区

这些传统风貌区将成为未来旅游的主要区域，大量的老旧建筑将会被改造为民宿等经营物业，挤出原有住民，增加换房需求。

4：轨道带动，交通改善，片区中心联通，大中心强化

对于渝中区来说，除了目前在运行的轨道2号线、1号线、3号线外。

在建的9号线将会联通大石化至江北。

在建18号线，从化龙桥起，联通九龙坡、大渡口、巴南区。

规划的18号渝中区延伸线，是渝中区加密线，联通化龙桥、大坪、菜园坝、七星岗、十八梯、小什字，联通渝中区主要的商务、商业、居住、文旅区域，化解渝中半岛拥堵的交通必然也将带动沿线二手楼盘成交量。

03

渝中区的楼市现状

1：渝中区新建在售项目少，物以稀为贵？

目前渝中区在售项目只有19个，其中住宅类项目10个，商务公寓及写字楼项目9个。

住宅类新建项目包括：万科重庆天地、万科翡翠都会、万科鹅岭峯、天空雲镜、来福士住宅、罗宾森尚城华府。

住宅类在售老项目包括：协信公馆、日月光解放碑1号等。

2：渝中区二手市场冲击少，次新小区二手成交量活跃

目前主城区二手在售房源14.2万套，渝中区二手在售房源仅6499套，只占到总市场的4.6%。

图片来源于链家

一般印象中的两路口、上清寺、朝天门区域作为“老破小”的集中区域，实际挂牌量并不大,主要集中在大坪及解放碑区域。

而作为次新盘集中的化龙桥和大平版块，其二手成交量活跃，代表性的化龙桥版块的重庆天地各组团，及大坪万科锦程、恒大名都的历史成交量大部分高于挂牌量。

除了以上直接的原因，还有其他支撑渝中区投资价值的因素吗？

04

最后：老牌依然王牌

渝中区夯实的基础，2019年GDP总量1301.3亿元，人均GDP是全市第一。

产业结构完全以商贸服务业、金融业、专业服务业等高价值产业为主，第三产业占比最高。

商贸服务业、金融业、专业服务带更多高价值消费人口。

作为地产投资，最重要的就是产业布局以及人口密集程度。

也许这核心区的沃土在未来的时间里，随着旧改与城市回归的战略，将会重新回到大众视野。

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