楼市接连释放两大信号,炒房客惨遭“当头一棒”,刚需族却迎利好

过去这些年，房价为何屡调不跌？个人认为有三大主要原因：

第一，绝大多数城市对房地产依赖度过高，因此对调楼市、降房价，压根不上心。这一点没有什么好遮掩的，说白了全国90%以上的城市都是走的“地产经济”路线，每年卖地收入都占到很多城市全年财政收入的半壁江山，有些依赖度更高的城市，房地产卖地收入及相关税收占地方财政来源的八九成甚至更高。2019年，40个典型城市光土地出让金这一项收入就达到了2.8万亿。因此，即使中央三令五申要“打压房地产”，其实站在各大城市的立场，他们是完全不情不愿的；

第二，中国最不缺的就是房子，多方面的数据都显示，房子早已过剩。房子够住，房价却居高不下，其核心因素还是分配不均所致——极少数巨富者“霸占”着绝大多数房产，不住也不出租，就那么浪费空置，造成多种资源浪费的同时，也直接推高了房价和租金；

第三，房地产发展越来越扭曲，投机炒作情绪泛滥。尤其是15-17年，楼市的投资属性完全凌驾于居住属性之上，房子已经成了攫取财富的工具。地产商、投资客、买过房的人、中介、银行等既得利益者是高房价的忠实拥趸。房价下跌即意味着他们的利益受损，所以每一次房价下跌都会有人出来“阻拦”。

看待事物的发展，最忌讳的就是“过去怎样”，然后想当然地认为“未来依然会怎样”。看房地产更是如此，千万不能拿过去的逻辑和经验来预判后市发展，因为基本面、政策面、国家的态度都发生巨大改变了。

2020年一季度因为众所周知的原因，房地产遭遇空前“劫难”，地产商、中介等严重依赖线下的经营者、从业者，被迫进入严重的“滞销期”，可谓打击深重，有甚者已经快吃不上饭了。

但进入4月后，楼市却越来了翻天覆地的变化，媒体大肆报道“抢房”与“日光”再现，“回暖”与“畅销”齐飞。面对此情此景，很多无房刚需彻底懵圈了，原指望经此一劫房地产能够“改邪归正”，房价也能够有所回调，熟料还没真正等来房价下跌，就又不得不面对楼市火爆，房价上涨的现实了。

对此，我在前面的文章中已经论证过了，房地产当前的火热，纯粹是多方参与精心策划的一场魔幻大剧，地产商、炒房投资客、中介、媒体等不遗余力炮制楼市火爆场景，归根结底还是想刺激持币购房者尽快入市，他们好继续坐收渔翁之利。

针对此事，权威人士中原地产首席分析师张大伟也评论道，楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热。3月到今天，全月全国只是恢复到了风波前大约60-70%的水平，除南方少数城市稍微好一点外，大多数城市都在等待政策。

大多数城市都在等待宽松政策，可宽松政策真的会来吗？楼市在冰冻了三个多月，被压制了三年多之后，真的会迎来新一轮中央允许的大规模“救市”吗？近期楼市接连释放两大信号，住建部更是连发两道“铁令”已经给出了答案：

第一个信号：在大多数专家都预期今年的政治局会议不会再提房地产的时候，会议恰恰又高调提了房地产：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

虽然依旧是“老调重弹”，但是联系当前的语境其实意义已经完全不一样了——当前阶段各地楼市都面临前所未有的压力，有些被砸成巨坑的三四线城市，甚至有非常激烈的下跌趋势。但即便情况已经如此严峻，中央还是依旧保持定力，依然重申“坚持房住不炒”的必要性，可见国家对于楼市大局的稳定十分看重，即便是在经济最需要的时候，也不允许各地有丝毫的放松，这绝对是对调控初心的坚守。

第二个信号：调控又收紧了！继6城“刺激性”政策收回后，深圳严查严打终于来了！

有人说，过去两三个月实际上全国已经有超过60座城市出台新政“纾困”了，你还在这里嘴硬说“坚持”。我想说，纾困确实是真实发生的，但我们也要看到，其实“救市”也仅止于此，没看到驻马店、海宁、广州、宝鸡、济南、青岛等6城涉及“刺激性”的政策均被叫停了吗？

不仅如此，过去这段时间市场火热发烫的深圳也没有逃过被“秋后算账”的结局——4.20深圳银保监联合深中支行召开座谈会，要求“对房产交易完成后短期内申请抵押贷款的业务要重点审查融资需求的合理性。要加强对房产抵押经营贷的资金用途监控，不得违规流入房地产领域。”

说实话，深圳的这次出手，真的很及时，且非常具有震慑作用。需知四大一线城市一直都是全国楼市的风向标，调控政策的紧松更是各地揣测中央意志的量尺，深圳过去一个多月一直“火热”不停，因此很多城市也开始有试探性举措。但深圳狠踩了一脚刹车，相信示范作用也会很突出，至少接下来的几个月，很多城市对松绑楼市，可能不会那么冒尖了。就在深圳出手的次日，地产圈很多专家都预测，下一轮收紧很大概率会发生在浙江，因为浙江也出现经营贷款大规模流向房地产的情况。

住建部第一道“铁令”：4月16日，住建部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况，并答记者问：自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，去年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

“棚改”、“拆迁”退出，“旧改”闪亮登场，意味着房地产的新发展格局已经形成——过去的大拆大建发展模式，虽然换来了经济繁荣，地产高速扩张，但弊端也很明显，过度开发建设，房价水涨船高，而且不是以产业崛起带动的地产高速发展，其实是站不住脚的，人口流入不充分，楼市就是建在沙子上的高楼大厦。

而“旧改”的登场，就不存在这些问题，业内专家一句话点透了：不影响当地房价的波动，又能置换出大量的改善置业需求，从而带来上下游产业链的投资，改善当地居民的生活条件，可以说是一石多鸟。

住建部第二道“铁令”： 全国不动产联网完成在即，降房价“大招”房产税或即将问世。

4月13日，住建部发布《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》要求，建立健全楼盘数据，市、县住房和城乡建设部门应按规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。签合同就网签，网签即备案。

财经专家齐俊杰对此评价道，这就意味着，新房、二手房、金融服务，以后都要在各自的办公场所，直接进行网签备案。这么做的好处是，方便住建部门快速了解市场真实信息，很多地方不能在房价的统计上做虚假文章了。这么做之后，楼市是真火还是假火，购房者更是一查便知，开发商到底卖了多少房，网签部门都有记录在册。

个人认为，这更为调控提供数据支撑和决策依据。尤其是为出台房地产税提供了充分必要条件，联网一通，全国每个人名下有多少套房产，一眼便知，有了这个基础，该如何设置税基，从几套房开始征，所有的问题都能迎刃而解了。总而言之一句话，房产税的征收已经箭在弦上。

房产税降房价，国内其实也基本已经达成共识，只要这个大招出台，相信房地产又会迎来新变局。

虽然房产税具体出台时间未定，但靴子似乎已确定要落地，按照目前的条件和趋势，可能真的要不了多久了，可能是一年，也可能是两年，但最多应该不会超过三年。

对此其实国家智囊仇保兴也早有暗示。2018年海南博鳌房地产论坛上，他就直言不讳指出，全国住房信息正逐步联网，国地税合并已迈出步伐，这意味房地产税在技术上的准备已经到位。言外之意，房地产税的出台已经初步具备条件。从国家智囊的发言来看，也能证实，降房价大招房地产税这次可能真的要来了。

房地产税倘若在未来2、3年内出台，对于炒房投资客来说，无异于“当头一棒”。

一方面征税会造成持有环节的负担，尤其是多套房者。若征税是按照逐级增加的形式，很多人可能分分钟会“撑不住”：房价涨幅本来就被牢牢限制了，再加上税费不菲，算下来很多人的投资炒房发财梦真的要被“抵消”一空了；另一方面，房地产税出台势必会逼出很多房源进入到租赁市场，对于抑制租金也有积极作用。以前持有环节零费用，多套房者看不上租金收益，但倘若税收过高，很多人就不得不把房子归置出租，来对冲掉部分成本了，很多发达国家租赁市场之所以如此发达，其实就是房产税、空置税的作用。

楼市调控再次有收紧趋势，而且日前央行又宣布降息，尤其是5年期贷款降了10个基点，虽然对于有钱人是杯水车薪，但是综合算下来百万贷款每月也能节省六七十块钱，这也是真金白银。尤其对于掏空“六个钱包”买房的刚需，这笔钱也能发挥不小的作用。再加上房产税即将出台，对降房价、抑制租金都有显著作用，综合来看，楼市当前的基本面对刚需构成利好。刚需今年买房、换房，都占有一定的优势。

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