该来的还是来了！刚需族迎三大“好消息”，今年买不买房有结论了

虽然从2016年10月起至今，国家一直在紧锣密鼓地调控房地产，隔三差五也会重磅表态要“彻底解决刚需的居住问题”、“解决好房地产市场存在的问题”，但无房刚需一族其实内心一直还是惴惴不安的，毕竟过去三年多房价总体而言并未达到绝大多数刚需的预期。有些城市非但没有被调控压制住，相反还迎来了“逆流而上”，房价不降反涨。更不要说，很多有就业、有资源、有实力、有潜力的城市房价水平和老百姓兜里的积蓄更是完全脱钩的。

因此，很多人寄希望于今年的这场百年难遇的“黑天鹅”能够把房地产彻底“击垮”，让房价重回理性，最好是回到2015年的水平。至于为何是2015年，大家倒是有个不约而同的共识：2015年是过去5年房价上涨周期的起点，也是中国房价过去二三十年“最疯狂”的阶段，很多刚需正是因为2015年没有出手，然后就彻底买不起了，更留下了一辈子的遗憾。

平心而论，当前的楼市确实是我从业近十年以来见到的最糟糕局面，说当前的房地产市场是“连阴雨”天一点也不夸张：

其一，购房者今年绝对理性，多家机构在线调查统计显示，超6成购房者表示延后3-5个月买房，近1成购房者直接“放弃”今年的购房打算。任你开发商、专家、中介、媒体说得再动听，再有诱惑，我自岿然不动。一方面，是对大形势不乐观，继而对投资房地产亦没有了之前的热情；另一方面，是房住不炒已经渐入民心，虽然过去三年调控未能对房价造成多大的杀伤力，但是对国民的心理预期还是有修正作用的。楼市“接盘”严重不足，这是过去二三十年不曾遇到过的，对开发商、投资炒房客、中介、银行等业态都有不小的打击。

其二，机构统计，一季度房企销售业绩下滑近3成。以一季度的“艰难”程度来看，没有人都看得出来，这显然是加工修饰过的数据，真实的数据要比这更差。尤其是中小房企，其境遇如何，只有他们自己心里最清楚——一季度107家房企破产倒闭，减员、降薪者更是数不胜数。事实上，连头部大房企也都开始“打折自救”、“卖资产自救”、“裁员节流自救”了，眼下的艰难程度可见一斑；

其三，全国复工复产已近俩月，但楼市回暖的速度和质量较往年同期相比仍然不容乐观。虽然渐次有媒体报道北京、杭州、深圳、苏州等地出现了“抢房”、“热销”的火爆场面，但是据实而言，这只是极少数现象，更多的城市新房蓄客、去化都有一定难度，尤其是三四线城市，购房者的热情始终未调动起来，降价卖房者更多。很多地产营销人透露眼下行情惨淡，是在苟延残喘。传统的楼市小阳春都“热”不起来，接下来即将进入的6、7月份传统淡季，情况可能会更糟糕。

很多专家都分析指出过，“风波”对房地产的影响是短期的，未来随着抗“疫”取得全面胜利，购房需求仍然会得到释放，楼市失去的终究会还回来。地产不像旅游、餐饮等线下快消行业，影响短期就会释放出来。

对此，我虽然不完全赞同，但是不得不说，情况确实在沿着这个趋势发展，尤其是一二线楼市，最近一个多月不仅土拍热了，而且新二手房市场也得到了一定的回血，虽然成交数据还是未能直线回暖，但很多优势明显的项目售楼处也开始热闹了，二手房中介们也开始忙起来了。

从目前的发展趋势来看，很多刚需一族期盼的“房价重回2015年水平”是很难实现的。一方面，各地楼市正呈现回暖趋势，经济基础底子薄弱、新房库存高、人口流失大的城市房价虽然依然有下跌风险，但是我们也看到很多城市在“因城施策”救助市场、救助开发商，房价即便短期有回调，但幅度也不会太大，回到2015年水平更不切实际；

另一方面，国家对房价的走势其实早有定论，2月19日党媒经济日报发文提到过，当前调控楼市的重中之重是突出稳，预期要稳，房价更要稳，过去惊魂式的大涨大跌都不能出现。 

该来的还是来了！虽然房价无法重回2015年水平，但是对于刚需买房，不得不说今年确实还是有一定优势的。尤其对二三线城市的首套房刚需一族而言，妥妥地迎来了三大“好消息”：

第一个“好消息”：国家定调，楼市调控仍然要保持“紧而不松”，一以贯之。

这个消息来源，有重要部门（央行、银保监、住建部）领导发声，也有党媒刊文表态，不管是何种形式，释放的信号是非常明确的：不管我们处于什么特殊时期，都不会再重启房地产，不走老路，不走邪路。毫无疑问，这种态度对于遏制投机炒作，抑制房价上涨是有非常强的震慑作用的。 

此结论基于两方面因素：一方面，国家调控楼市的意志坚定，而且还会通过金融等手段进行施压限制，这意味着房地产的投资价值会不断衰退，资金杠杠无可用空间，购房资格也被牢牢约束，越来越多的投资者会知难而退；另一方面，楼市调控紧而不松的局面下，房价上涨空间十分有限，且很多非常有升值潜力的区域新房都有限售枷锁，即便是抢到了高性价比的价格倒挂房，也不代表就能及时套现，更没人敢说，以后会稳赚不赔。

第二个“好消息”：房地产发展的逻辑变了，虽然依然是经济的压舱石，但是作用不再那么突出，更不再无可取代。

去年7.30国家一锤定音首次喊出“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”，今年2、3月份央媒又多次重申，传递的信号很明确：房地产作为经济命脉的传统作用已经在适当削减了，虽然暂时不会“一刀切”地砍去，但是经济走向高质量发展道路，一定不会再重启房地产这个“老引擎”。原因是多方面的，最核心的是我们经历不起再一次的疯狂刺激了。

而“旧改”取代“拆迁”的城市发展模式的升级换代，更预示着房价支撑动力不足了。众所周知，拆迁不仅会创造新的需求，短期引爆市场热度，更会加速资金过度流向楼市，对催化房价有直接作用。16-17年三四线城市“靠棚改崛起”就是最好的例子。而旧改恰恰相反，不仅不会推高房价，还对堵住房价的持续上涨有帮助。

第三个“好消息”：房地产的核心玩法在改变。现房销售、房产税开征、取消公摊等新举措背后，我看到的是，刚需一族的利益越来越得到保障——

现房销售：海南成为全国首个“现房销售”城市，正在壮士断腕摆脱对房地产的严重依赖，也迈出了利好刚需开发模式的坚实一步；

房地产税开征：住建部发布重磅消息，推进全国一张网建设，个人不动产全国联网。联网的好处很显眼，一方面任何部门都不能再弄虚作假，日月年成交、房产价格、每个人名下房产数量都一清二楚；另一方面，给房产税的开征，奠定了有利条件。虽然这两年房地产税一直是“只听声未见人”，但从多方面汇集的信号来看，开征是迟早的事，最迟也不会超过3年了。

房地产亦由前几年的重投资逐渐回归到重居住，重品质上面去。回归本源，才是价值的真正体现。高速发展期，其实就是不断犯错的过程，但未来房地产将进入“修正改错”阶段。 

有人说经此一役，国人对房产、财富这些身外之物会有超然脱俗的新看法，对财富的拥有观念未必一下就能彻底转变，但是对房地产的态度出现巨大转变是一定的：经此一役，越来越多的人不再像从前一样因为一点风吹草动而惊慌不已，对于房子的认知和观念也逐渐趋于成熟。

更可以肯定的是，像前几年那种疯狂投资炒房的行为未来会少很多。更多的人会把重心放在活好当下，注重健康，注重生活品质，注重陪伴家人上面。这种思想的转变是必然的，但不一定是经此一役才醒悟的，我个人认为，不管有没有今年这场“黑天鹅”，房地产未来都会迎来巨变，尤其是购房者的心态会发生巨大转变，毕竟我们的房地产已经到了高速到稳定的拐点了，没有钱赚，很多人自然就会把重心从这里转移到别处。各行各业的发展历来都如此，概莫能外。

今年刚需该不该买房也有结论了：一二线寻宝时机到，三四线莫慌

透过上述分析，大家应该有了基本共识，2020年整体而言，房价很难出现巨大波动，尤其是一二线城市依然在强调控的背景下，楼市起伏波动的几率更小。因为地方会适时而动，逢热必打击，遇冷也必会出手刺激。

但不得不说，不管世事如何变迁，一二线城市未来仍然会是全国人员集中、产业聚集、资源扎堆的主场，尤其是国家屡屡提及的几大都市圈核心城市，房地产虽然短期不可能大涨，但是中长期而言，依然有庞大的购房需求支撑，房价还是有上扬的趋势，因此，这些城市，建议刚需早做打算，毕竟当下有“黑天鹅”冲击，市场已经遇冷转凉，加之眼下很多楼盘有打折促销之实，刚需用心寻找，真的可能寻到宝。

而普通的三四线城市及更低级别城市，我的观点还是不变，投资毫无价值可言，有多余房产应该赶紧向一二线置换升级。就算是刚需，眼下其实也没到进场的最佳时机，一则刚刚经历一轮补涨，房价正处于绝对高位，现在进场就是为开发商、为前期投资炒房客接盘；二则，这些地区不管是新房还是二手房早就严重供大于求，房价有巨大下跌趋势。

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