时隔两年，这个城市的房价还是这么稳！

 

文/子木团队

再聊长沙楼市，已时隔两年。

对于长沙这种踏着慢节奏的城市来说，两年是不紧不慢，底色是从容未改。

1

长沙还是那个稳房价的绩优生。

限购限售的严苛政策下，长沙赢得了“让炒房客有去无回”的美名。而带着镣铐之下，长沙这座城池的房票越显金贵。

每去案场，置业顾问似乎不太担心买房人兜里的购买力，第一要紧的是反复确认买家手里的房票。

五一商圈市中心的江湖地位依然无可撼动。

做生意到市中心淘金向来成色很足，极端如茶颜悦色，太平老街附近高密扎堆。

一条步行街视野范围内就至少有3家，一条十字路口最多可以看到5家。尽管门店扎堆，年轻人倒也已经习惯了排队。站在团扇与佳人的红色门头之下，耐心得等着幽兰拿铁、声声乌龙、不知冬、少年时到手心里......

一江两岸，湘江为轴。城市格局，还是一如既往的稳。

沿着湘江的水顺流而下，西岸洋湖、梅溪湖、滨江新城已出落长成。而南岸印湘江、万科紫台、华远华中心、万达、北辰这些建筑群也为城市增色不少。

只是，我们拨开时间的表皮, 细看岁月的纹路。其实，还是有些东西值得说道。

三环时代到来的比我们以为的要早，河西三大天王板块几乎同时收官在即。

一级市场土拍的地块已经开始往三环外铺开，北边星沙、苏托垸、大泽湖，南边的会展、大王山为城市发展预留了大量的地块。

市区的迷你地块大多被开发商们哄抢，未来一年的供应看点在谷山、圭塘等。

2020年的年中，长沙3号线、5号线同时开通运营。这昭示着长沙地铁路网已成，形成五彩“米”形框架。长沙五条横纵相交，东西南北通向，覆盖了长沙的大片区域。

最重要的是，长沙对人口吸附力很强。

自2016年以来，长沙常住人口已经连续以每年20万+量的流入。这个指标哪怕在全国范围来看，也是排在第一梯队的。而人所带来的，是强劲的劳动力与消费市场。

疫情过后长沙回血也是很快，2020年上半年长沙以2.2%的GDP增速在万亿城市排行榜中排名第一。

人口在回流，长沙在按照自己的节奏往前走。土地外拓到城市外围、地价在往上走，基建、教育这些城市配套在陆续兑现。

这一切，无一不昭示着：城市生机勃勃，一切向好。

2

但这蓬勃的生命力并没有体现在它的房价上。

长沙最近一次大涨就是2017的调控当年，从每平米6000多的均价直接跳到一万，几乎翻倍。但紧接着遭遇调控组合拳，之后的长沙房价，涨幅都跑不过通胀。新房市场的房价几乎透明，在政府限价的指导下明明白白。

更特殊的是，受政策调控，市场失去了价格灵敏的信号灯，导致各板块之间模糊。优质板块被打压后，价格呈现上与刚需板块所差无几。

二手房市场的逻辑还跟新房不太一样，更加市场化。它的定价受三方面影响：1、同一区域内新房价格的对标 2、区域房源的供应量?? 3、挂牌房源业主的心理预期。

一般来讲，成熟的二手房市场，价格是趋近于相对真实的市场价格。在长沙的市场，部分因为新房价格对标而造成的大量二手房高过新房的区域，让购房者抛下打新去买二手房似乎也不太现实。

于是，市面上不务主业的中介门店多了起来，业务员都会给上门客户优先介绍下公司代理的新房。毕竟对销售来说转介收佣来钱快，犯不着跟钱过不去。

我们复盘比对贝壳的数据，还是参透了一些玄机：

1.长沙横盘了，部分板块出现了阴跌。

2.河西（岳麓区）二手房整体上悄悄的贵过了河东。

2020年12月长沙房价地图

城市向好，却横盘多年。看似诡异，背后却有更大的城市逻辑。

作为调控标兵，城市的发展思路就是以低房价吸引人才、产业和投资。要维持住低房价这个优势，调控的组合拳就得强而有力：限制房票+限制面粉、面包价格+增加供应量

横盘之下，房子很难变现，投资客的日子难熬。冰封5-6年好不容易能放出来。但对标同片区均价万元出头的新房市场，几乎毫无竞争力。

就算舍得割肉，其实也未必能受到购房者的待见。比起二手房，他们更愿意去追热，去坐拥城市优质配套资源的地方上车。

长沙市场就是一个让投资客有去无回的城市。

而关于河西（主要是岳麓区，金星北还是价格低洼地）房价压过河东，倒回到10年以前，对长沙人民来说，如天方夜谭般不可思议。

但世间从来没有无缘无故的风。回看长沙的近十年，其实是西风劲吹的十年。

湘江新区落定后，滨江、梅溪湖、洋湖这三个新区一路高歌猛进。而这三个新片区，再加上顶配（主要是学区）的市政府，成为了河西的价格担当。

3

长沙的购房者挺有意思的。

曾经和一个偶尔开宝马接单跑滴滴的本地年轻人聊过房产方面，他家在东南西北中都有房产。这其实不夸张的，长沙原来近郊的本地土著、单位福利房，房产3套+是殷实家庭的正常配置了。

当然，这些都是限购前的随性了。房子价格低，或买或分，走量就好。而现在，则多了一丝考究，购房者一路追随，一路被房地产市场教育。

真实的市场数据也是如此，多数人首次置业就直接一步到位。根据中原数据研究院的数据显示，长沙整体成交套均面积约127平。而这个面积段正好就是大三房、小四房的户型了。

“房子够大吗？”“在城市的核心区吗？”“是大牌开发商吗？”

这灵魂三问基本上是长沙持有房票者选房的三把斧头了。可能简单粗暴了点，但是用起来效果确实很好。房票金贵，换房成本太高，能一步到位都尽量一次搞定了。

活在当下。

尽管长沙这座池子里的购房者也不多，但通往优质板块的路依然拥挤。

参考湖南中原数据研究中心的测算，长沙今年约有98480人有购房资格。截止到前十月，长沙新房的成交面积约812万平，折算下来，已成交了6.4万套房源。这意味着，市场上房票仅剩余3.4万张。

内五区的优质区域，成为了时间的朋友。曾经落于纸上的配套从期货变成现货，而这些区域，大多已经是收官在即。比如说滨江新城、梅溪湖一期、洋湖。

真正的热销盘多源于此，排队打新的人多，能幸运摇到号的人少。热抢楼盘，在长沙并不算太多，非常值得买(300785,股吧)，但又很难买。

比如说正荣滨江紫阙台，地铁口物业，152平大平层，毛坯限价1.3万/平米；比如说滨江府1913，118、143平米改善户型，精装单价1.46万/平。

曾经卖得不错的“网红盘”，近期开始出现成交下滑低走趋势。

比如说滨江新城8公里开外的润和湘江天地，9月26日去化97%、10月25日去化86%，再到11月初加推去化64%。

梅溪湖5公里开外的金辉优步学府，7月11日去化100%，8月29日?改精装去化42%；9月26日改回毛坯去化97%、10月26去化71%。

正因为有抢到热盘的希望存在，购房者又不想去别的楼盘凑合，就这样在不同楼盘的希望和失望之间轮回。刚需、投资客们，在撞运气夺取更好机会，和把握一般机会之间，他们无比的纠结。

于是，观望情绪弥漫在长沙楼市的上空。

4

近十年来看，或许，入手长沙最好的时机是2016年-2017年的上半场，其次是当下。

2016年，长沙新房市场陷入疲软阶段，去化时长在7-8个月。市面上有房子可选，买房不用抢，有些资金链扛不住的开发商出现了实打实的零首付。

当时的河西三大天王板块房价也就6字头，市场接受程度不高，听起来还是很像画饼。营销的概念很多，眼光判断成了入手房产的唯一标准，有一点像现在拆盲盒的感觉。

如今，优质区域尽管收官在即，却给了购房者确定感，选片区不用拆盲盒。而新拍地块不断走高的限价无不明示着，限价的窗口期越来越短，机会已经真的不多了。

比如说市中心板块、北辰、滨江新城、梅溪湖、洋湖等，和已限价11000的刚需片区金星北相比，两者首付相差10万-20万。

长沙新房限价地图

这不到20万的首付价差，却已经是城市的两极：最优片区和最刚片区。而这种情况，基本上很难在GDP已迈入亿万体量的其他城市发生了。

置业建议：

1、大面：地段地段地段，选好版块

两年前的图，还是很应景。基本面4星及5星以上的，都值得考虑。

三大天王板块都挺好，最大的问题可能就是住宅摇不到。

金星北谨慎买，滨水新城可以考虑临湘江一线的楼盘，比如说越秀·湘江星汇城。暮云、含浦不建议入手。

2、小面：学区+品牌物业/品质小区+地铁

真正的学位房算得上是长沙的硬通货了。在河西顶配教育资源长沙市实验小学、麓山国际小学、长郡双语中学的加持下，市政府片区的天价神盘八方小区、钰龙天下单价早已破2向3w。

物业方面，优先考虑万科、龙湖、保利、中海、建发、金茂、华润、招商、中建等大牌物业的盘。

长沙是价值市场，市场不缺房，大家也不愁买，所以对居住质量的要求非常高。和其他城市不同，一步到位的大平米，优质物业的核心地段盘，才有长期持有的意义。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

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