昆明第46周简报|土地市场现竞价抢地 供应下降成交稳定

研究员：蒋冬琼

市场综述：

与10月同期相比，当周临近月底月初，但市场热度有所上升。截至11月30日，当月昆明市场新增供应160.18万平方米，环比上升91.79%。受重大营销节点影响，房企推售节奏加快，调价顺销推动成交维持高位，但价格略有下行。临近年底，昆明土地市场供地节奏有所加快，11月供地规模上扬，主城五区及周边区县供应104宗地块（不含工业用地），面积4670.9亩，官渡区占比最高。

二级市场方面，当周供应规模下降，成交规模维持稳定，价格小幅波动。

根据焦点研究院统计，当周8个项目获取预售，新增供应21.22万平方米，环比下降62.03%；成交31.87万平方米，环比下降1.54%；成交价格11840元/平方米，环比下降0.46%。新增供应以高层住宅为主、洋房、别墅为辅，兼有少量车位及商业产品，中海云著、璀璨倾城等项目供应较大。商品住宅新增供应15.47万平方米，环比下降40.62%；成交21.75万平方米，环比下降4.6%；成交价格14537元/平方米，环比上升0.23%。当前房企供应节奏有所放缓，以消化既有库存为主要目的，在成交维持稳定的同时，改善产品成交占比有所上升，价格亦略有上扬。

当周有2个项目过规，面积约10.75万平方米，建筑面积47.24万平方米，分别是位于盘龙区的俊发逸璟峰，以及位于度假区海埂片区的筑友双河湾。

一级市场方面，当周昆明土地市场热度不减。供应方面，当周新增供应地块10宗，面积25.25万平方米，约378.71亩，环比下降98.91%；可形成建筑面积86.74万平方米，分布在五华区、西山区、官渡区，尤以五华区为主力。

成交方面，呈贡斗南片区16宗商住用地成交，面积约559.79亩，可形成建筑面积104.85万平方米。其中，三台山城改项目地块吸引12家房企参与竞价，创下2020年昆明土地市场成交溢价率纪录。

回归市场一线，当周主城区2个项目开盘销售，供应139套，成交62套，整体去化率45%。其中，位于呈贡区大渔片区的滇池府为首次开盘销售，摇号选房，供应高层住宅及联排产品，共72套；主城区俊发俊云峰补货，认筹选房，供应高层住宅，共67套，在项目定位高端和学位加持下，市场关注度较高，价格较为坚挺。整体来看，当周开盘项目受产品同质化、单价偏高，以及周边配套不成熟等因素影响，去化维持近半水平。

城建方面，巫家坝中央公园最大项目滨湖庆典公园拟12月开工，北市区羊场片区新增一处生态公园，草海北片区5号湿地完工。此外，北市区搁置多年的城改项目有新进展，俊发则或将参与巫家坝项目开发。

根据焦点研究院监测，12月预计将有中建金科向山的岛、蓝光昆明的海、恒大城等多个项目计划入市，供应有亮点。自9、10月促销期后，市场转淡，房企和项目打折促销力度有所放大，这一现象在12月仍将持续。但上述因素之下，12月的成交规模或有表现，房价表现则波动不大。

政策面关键词：物业费

云南省发展和改革委员会《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》：云南省公共租赁住房物业服务收费最高1.38元/平方米/月，普通住宅前期物业服务收费最高1.8元/平方米/月。

影响研判：例行公布。

城建面关键词：公园配套、道路交通、旧城改造

公园配套

1.《昆明巫家坝中央公园（二标段）施工总承包项目公开招标公告》：拟建设巫家坝中央公园中的滨湖庆典公园，投资47.16亿元，12月30日开工，2023年12月30日竣工。

影响研判：项目系巫家坝中央公园5个公园中最大的一个，也是水景最为集中区域。但项目用地仍有建材批发、旧货市场及城中村，拆迁难度大，能否顺利完工仍待观察。

2.北市区羊肠片区新增一处大型生态公园。

影响研判：碧桂园投资建设，位于碧桂园北城映象小区门前。项目高层住宅在售，三、四居户型，均价约16500至17500元/平方米。

3.昆明草海北片区5号湿地完工。

影响研判：因地理位置与生态资源优越，草海片区成为“价格高地”，片区内已有金地云海一号、中国中铁诺德山海春风、昆明融创文旅城、华夏澜台府、宝能滇池九玺等项目在售，以低密度高端住宅为主，均价28750元/平方米。

道路交通

1.石安公路安宁段改扩建主线11月30日通车。

影响研判：加速昆安一体化，有利于太平新城发展。

2.地铁1号线西北延唯一未开工站师范大学站开工，预计2022年通车。

3.地铁5号线世博车辆段上盖物业规划公示：地下一层为住宅，二层为公共交通场站用地，三、四层均为商业。

4.龙泉路延长线二期东半幅道路改扩建招标。

影响研判：有利于解决绕城公路西北连接线及周边交通问题。

旧城改造

1.昆明杰盛房地产开发有限责任公司发布盘龙区任旗营村城市棚户区改造建设项目（北地块）回迁安置房建设项目设计招标公告，项目投资约1.9亿元。

影响研判：项目一级开发主体为盘龙区建投公司，社会投资人为昆明德恒天润房地产开发有限公司，因资金等问题，改造历时10年未完成。

2.一二一大街68号五宗地块通过阿里巴巴司法拍卖网以5.697亿元拍出。

影响研判：地块系2011年昆明学斌商贸有限公司通过222轮竞价获取的“单价地王”。但此后9年处于闲置状态，后被法院查封，并经3次司法拍卖与流拍降价，现距9年前首次拍卖价格下降近2亿元。竞得人云南莲楹房地产开发有限责任公司系为五华区国资公司下属公司。

3.俊发成为巫家坝晓东雨龙片区城市更新项目第一中标候选人。

影响研判：巫家坝就晓东村片区城市更新项目第四次招标。项目面积近4000亩，投资约103.65亿元，巫家坝核心区东侧开发加快，俊发或将进驻巫家坝。

房企面关键词：云南省康旅控股

拟挂牌出让11家银泰系公司股权，挂牌底价30.09亿元。康旅集团将指定全资子公司康源公司参与竞买云南城投转让11家标的股权。

影响研判：降低上市公司资产及有息负债规模。通过标的资产置出，剥离标的资产相关债务。此外公司计划通过本次交易收回的现金价款部分用于偿还上市公司债务。若股权转让顺利，有利于改善云南城投财务状况，并帮助云南城投向以康旅、健康服务为主的产业地产转型。

营销面关键词：住博会

“2020住在云南”健康生活目的地博览会暨促进住房消费健康论坛举行，10个州市119个项目参展，多个项目推出专属优惠。

影响研判：房交会时隔四年后重启，但热度不及往年。

土地面关键词：土地出让、土地供应

土地出让

呈贡区斗南片区中部16宗商住综合用地挂牌出让，面积约559.79亩。华侨城、大华、绿城、新城、龙湖、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地等12家房企参与竞价。经150余轮竞价争夺，昆明卓越置业有限公司以27.99亿元竞得，成交楼面价2669.11元/平方米，溢价率171.7%，刷新2020年昆明土地市场成交溢价率纪录。

影响研判：地块系三台山城改项目，竞得人须承担土地出让金、配建成本及参与一级开发的全部拆迁安置补偿费用。但地块紧邻滇池，靠近地铁4号线，竞争激烈。斗南片区是2020年昆明土地市场的供地主力区域之一，面积已超千亩，但与核心区相比，发展缓慢，周边仍有大量待开发地块。片区内已有绿地东海岸、绿地海之城、中交锦澜府等项目在售，均价15000元/平方米。拿地房企系卓越集团控股，2019年7月成立后曾参与附近贡老城及斗南片区土地出让，但未果；在昆明首个项目即与本土房企龙润集团合作开发的卓越龙润云际，尚未入市。

土地供应

1.拍卖出让位于官渡区小板桥街道办事处的KCGD2018-10号地块，系零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地，面积9647.85平方米，约14.47亩，容积率≤5，起始价约2.29亿元，起始楼面价4739.42元/平方米。

2.拍卖出让位于五华区普吉街道办事处的KCWH2020-8-A1、9-A1、10-A1、11-A1号地块，系商住综合用地，面积126054.28平方米（约189.08亩），容积率＞1且≤2.6，起始价约16.18亿元，起始楼面价4168.42元/平方米。

3.拍卖出让位于西山区马街街道办事处的KCXS2020-19-A1、20-A1、22-A1号地块，系住宅用地，面积86762.95平方米，约130.14亩，容积率>1且≤4.4，起始价约18.2亿元，起始楼面价5109.64元/平方米。

影响研判：地块位于西山区城改春雨路沿线1号地块，竞得人须承担公共服务设施及配套建设。

4.挂牌出让位于西山区马街街道办事处的KCXS2018-3-D4号地块，系住宅用地，面积15150.89平方米，约22.73亩，容积率>1且≤3.96，起始价约2.84亿元，起始楼面价4728.04元/平方米。

影响研判：地块位于西山区城改52号片区。2019年金地商置竞得KCXS2018-3-D1、D2、D3号地块，与海伦堡合作开发玖悦府项目。该地块或为玖悦府项目后续用地。当前马街片区现有金地商置昆悦、阳光城滇池半山、雅居乐滇池一英里、佳兆业城市广场等项目在售，均价16100元/平方米。

5.挂牌出让位于五华区华山街道办事处的KCWH2018-21号地块，系商业用地，面积14858.79平方米，约22.29亩，容积率≤1，起始价约5.63亿元，起始楼面价37881.88元/平方米。

影响研判：刷新五华区纪录。

6.挂牌出让位于空港经济区大板桥街道办事处的15宗地块，含8宗商业用地和7宗住宅用地，面积810531.95平方米，约1215.8亩，起始价约28.78亿元，起始楼面价1681.87元/平方米。

影响研判：12月官渡区供地182.83万平方米，约2742.49亩，占当月全市总量的56%。

项目面

滇池府：项目位于呈贡区古滇路与飞虎路交叉口，海伦堡与佳兆业联合开发。11月27日首次获取预售，面积约22398.32平方米，28日首次开盘销售，供应9号楼小高层住宅及2至4号楼合院产品，共72套。其中，小高层48套，户型建面105平方米三房和126平方米四房，精装修交付，装修标准1500元/平方米，均价12783元/平方米；合院24套，户型建面117至143平方米，三、四房，毛坯交付，均价22416元/平方米。开盘当日成交40套，去化率55%。

俊发俊云峰：项目位于广福路与星耀路延长线交叉口向南500米，云南省大剧院斜对面，为俊发第三个峰系项目。附带云师大附中星耀学校学位。加推精装修高层住宅，共67套，户型建面89至115平方米，均价19000元/平方米；成交22套，去化率32.83%。

绿地滇池国际健康城：项目位于大渔滇池国际旅游度假区，渔浦路东侧。项目主推户型建面约69至128平方米洋房，并有部分精装修公寓在售，Loft产品，户型建面约40至60平方米，层高4.5米，总价30万起。项目举行答谢晚宴暨产业成果汇报暨新品发布会，推出全新组团“山海里”，户型建面113至143平方米。

绿城诚园：项目位于昌源中路与科医路交汇处。项目占地约45.76亩，规划7栋高层住宅。项目临近二环、人民西路等主干道，周边现有西城时代COHO购物中心、西山区第一中学、云南省急救中心等。项目户型建面105、110、143平方米在售，均价约18000至21000元/平方米。项目工法样板间已开放。

保利春湖国际生态城：项目位于西翥生态旅游实验区内。项目供应户型建面约144、147、172平方米合院，及124、136平方米洋房，层高8层，三、四居。项目属于五华区“西翥生态旅游实验区”落水洞片区，落水洞片区规划约2万亩，设有6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，但当前配套较少。

万科翡翠滨江：项目位于滇池会展片区福保路与环湖东路交汇处以北龚家村地铁站旁近地铁。项目附带学位。项目组团凌海阅首批房源已售罄，加推8号楼新房源，层高25层，2梯4户，户型建面118、135、142平方米，三、四居，均价约19000元/平方米，精装修交付，2021年6月30日交房。项目5-A2地块新增预售，面积26723.64平方米，含203套住宅。

中海云著：项目位于龙泉路与红云路交叉口以北200米，新增预售，面积54074.38平方米，含241套住宅及1390个地下车位。项目主推二期装修房，户型建面约133、143平方米，2梯4户，成交价约14000元/平方米，预计2022年底交房。项目配套韶山小学。

昆明恒大城：项目位于滇池珥季路，占地369亩，建筑面积约108万平方米，住宅建筑面积92万平方米，商业建筑面积16万平方米。项目分三期开发，一、二期为住宅，三期为恒大在昆明的首个恒大广场。项目已启动认筹，将首推户型建面68至158平方米平层及复式住宅，二至四居，登记开盘可享受85折优惠。

招商依云国际社区：项目位于晋宁区普照路。将集中交房，是晋宁首个“交房即交证”项目。项目户型建面约77至104平方米高层住宅、125至143平方米洋房、120至180平方米合院在售，售价约7800元/平方米起。项目内部配套儿童、教育及老年主题商业街等。

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