昆明第36周简报 | 市场供应下降 但成交量升价稳

研究员：向雪平

市场综述：

9月首周的昆明市场“瑕不掩瑜”，供应规模的调整并未改变成交较活跃的现实。根据焦点研究院统计，当周昆明市场有6个项目获取预售，新增供应面积20.95万平方米，环比下降32%；成交面积37.80万平方米，环比上升8.40% ；成交价格12563元/平方米，环比下降1.59%。

当周昆明土地市场较为活跃，西北新城、空港大板桥和大渔片区等热点片区合计供应地块10宗，另成交住宅用地1宗，位于同样是热点片区的太平新城。

交通方面，昆明地铁4号线完成空载试运行，计划年内开通；巫家坝“三纵一横”主干道之一飞虎大道北段规划通过；度假区滇池路广福路等11条道路改造完成。

城建方面，棕树营片区城中村启动拆迁，投资12亿元，面积298亩，计划9月30日开工，2021年4月3日竣工；“云南第一村”福保村启动拆迁，投资52.49亿元，面积约3457.2亩，9月20日起启动搬迁。

土地市场方面，当周仅安宁太平新城1宗低密度住宅用地挂牌出让，以底价11296.5万元成交，面积约75.31亩，成交楼面价约1730.7元/平方米。当周新增供应地块10宗，面积420.09亩，可形成建筑面积约83.25万平方米。

回归市场一线，当周无项目开盘销售，1个项目开放售楼场所，剩余营销动作均为暖场活动。此外，蓝光举行媒体见面会，或为蓝光雍锦府和蓝光昆明的海项目入市做准备。

焦点研究院认为，当周新房供应小幅回落，但成交略有上扬，此前供应放量已经为“金九银十”储备力量；但由于市场量能有限，房企和项目将成交兑现放在第三季度末至第四季度初，预计昆明市场交易规模还有向上空间。

城建面关键词：1、轨道交通  2、道路规划  3、城市更新  4、项目规划

1、轨道交通

内容：地铁4号线完成空载试运行，计划年内开通。

影响研判：西北新城和经开区将结束无地铁历史，利好沿线新希望白麓城、上悦天地、碧桂园春城映象、君庭云邸、华飞新域宸璟、融创春风十里等项目。

2、道路规划

内容：①巫家坝主干道飞虎大道北段规划通过；②度假区滇池路广福路等11条路改造完成

影响研判：飞虎大道是巫家坝重要主干道，建成后将连接主城核心区、关上片区、三个半岛与巫家坝片区。南段已于2015年建成通车，但北段进展缓慢，导致巫家坝地铁搁置。此次北段有实质进展利好中海寰宇天下天玺、龙湖天璞、中交金地中央公园、绿地东南亚中心428公馆、中南云境等项目。

3、城市更新

内容①：官渡区福保村拆除通告：拆迁范围含福保文化城、蓝色庄园、福保造纸厂房屋及附属设施，自9月20日起搬迁。

影响研判:2008年福保村列入城中村改造名单，但因社会投资无法确定导致拆迁无实质性进展。此次福保村拆迁腾退将为滇池三个半岛片区新增大量优质土地。

内容②：五华区右营村城中村二期改造项目南地块批前公示。

影响研判：右营村项目早在2009年便举行签约仪式，分两期建设，一期已于2014年完成。二期进展缓慢，曾有实力集团、中天世纪投资、云投建设等多家房企介入，但无果而终。2018年5月18日，俊发接手五华区右营村项目，规划俊发龙泉俊园，在售均价约13500元/平方米。

内容③：棕树营片区城中村拆迁将启动，投资12亿元，面积298亩。

影响研判：棕树营片区是一环内面积较大的旧改项目之一，早在2008年便进入拆迁流程，但拆除部分后便陷入停滞。此前调规后减少商业用地，增加住宅用地，开发难度下降，推进速度将加快。

4、项目规划

内容：官渡区宝丰半岛生态湿地二期项目、星海半岛生态湿地二期项目启动招标。

影响研判：半岛区域位于官渡区环湖路以南盘龙江至新宝象河之间，拥有优质景观资源，房企较为关注，区内多高端改善低密度住宅项目，均价均超过2万/平方米。项目建成后片区生态环境显著提升，有利于片区内项目。

土地面关键词：1、土地成交  2、土地供应

1、土地成交

内容：安宁太平新城街道住宅用地挂牌出让，为城镇住宅用地，面积约75.31亩，由云南滇中佳湖房地产开发有限公司以底价11296.5万元竞得，成交楼面价约1730.7元/平方米。

影响研判：该地块周边已有砂之船奥特莱斯、新昆华医院、安宁中学太平学校等配套，周边在售、待售项目均价约5000至7500元/平方米。拿地房企为云南滇中佳湖房地产开发有限公司，由佳湖地产和云南省滇中产业发展集团共同设立。此前佳湖地产开发项目多为洋房、别墅和小高层住宅，均位于主城，此次为首次进军郊县市场。

2、土地供应

内容：新增供应位于度假区大渔片区，有3宗商住用地；空港大板桥，有4宗住宅、商业及商住混合用地；五华区西北新城，有3宗住宅、商住混合用地。

影响研判：均位于市场热点片区。

项目面

中国中铁诺德山海春风项目位于西山区草海东岸广福路与西福路交汇处。9月5日，项目旁由中铁诺德建设约10万平方米湿地开放。当前洋房与合院在售，洋房在售建面127、143、163平方米，均价22000至28000元/平方米，合院地上面积150、160、200平方米，均价680至1200万元/套。

得胜空港温泉度假公园项目位于嵩明县嵩昆大道与官军路交汇处。9月5日，首届温泉康养论坛暨项目营销中心开放仪式举行，主推建面约99至109平方米合院、39至132平方米住宅。

蓝光雍锦府/蓝光昆明的海/项目位于嵩明县杨林经开区景观大道北侧，中心商务区8号路西侧。9月4日，2020蓝光云南媒体见面会举行，两项目总经理出席。

中海寰宇天下 项目位于巫家坝民航路与关上南路交汇处东侧。9月5日举行趣味微景观体验活动。项目在售房源集中在三期28地块2、3栋，两梯四户、两梯三户，2栋37层、3栋31层，户型面积120至170平方米。一、二期尾盘在售，建面约108、120、125、143平方米。

保利城项目官渡区人民东路虹桥立交东南侧。9月6日举行永生花DIY体验活动。主推建面约90至142平方米高层住宅，两梯四户、两梯六户设计，均价15000元/平方米。

北大资源颐和1898项目位于官渡区环湖东路与珥季路交汇处，加推G14栋高层住宅，供应54套房源，户型建面约110平方米三房，两梯四户，均价13400元/平方米起。

保利春湖国际生态城项目位于五华区西翥生态旅游实验区内，预计9月底、10月初开盘销售，含公寓、洋房、别墅合院，其中公寓户型建面40至70平方米，预计10000元/平方米；洋房户型建面126至136平方米，预计8000元/平方米；别墅合院68至172平方米，预计15000元/平方米。

永和府项目位于盘龙区北京路与金安路交汇处，预计9月初开放售楼部，9月中旬开放样板间，9月底开盘。首推3、7栋住宅和C栋公寓，住宅户型建面126至215平方米，两梯五户，预计均价2.1至2.3万/平方米，赠送产权车位；C栋公寓户型建面55至70平方米，三梯十一户，预计均价1.3至1.7万/平方米。均为精装修交付，装修标准3600至4000元/平方米。

昆明恒大云报华府项目位于西山区日新中路与前卫西路交汇处西行300米。加推上华琚44栋小户型，共26套房源，户型建面约93平方米，另有115至134平方米住宅在售，两梯四户，28至31层，带装修交付。H地块书林二小福海校区已于9月1日开学。

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