大唐地产IPO,厦门女首富 “隐退” | 深读

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-27 17:46

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

这趟IPO之旅，大唐地产走得很漫长。

本已拟定于2009年在香港挂牌，上市工作也在筹备中，但创始人余英仪2008年的辞世，再叠加当时金融风暴席卷全球，让这一计划搁浅长达十多年。

转眼间十多年已过，大唐地产又再次站在了港交所的大门前，只差临门一脚便可“登堂入室”。11月25日晚，大唐地产通过港交所上市聆讯，27日公布全球发售计划，预计于12月11日正式在港交所挂牌上市，股票代码为02117.HK。

此次IPO，大唐地产全球拟发售3.33亿股，每股定价3.6港元-4.6港元，市值介于48亿港元与61.34亿港元之间。

预计至多募资15.34亿港元，其中约60%将用于现有项目的资金需求，约30%将用于偿还部分现有计息银行借款，约10%将用于一般业务运营及营运资金。

“遗失”的历史

时隔多年，上市在望，却早已物是人非，不禁令人感叹。

余英仪去世后的第二年，大唐地产便被同在厦门的福信集团所收购，这是一家闽系老牌房企，以金融、地产、高科技三大产业为主体。

大唐地产易主后，其实控人也随之改变，福信集团董事、控股股东黄晞成为了实控人。但是其品牌和"蓝色窦尔敦"脸谱LOGO一直被沿用至今。

大唐地产过往的历史，台中人余英仪在厦门闯荡的故事，并没有被记录在招股书中，其发展历史是从2010年展开，即被收购的那一年。

或许在管理层看来，在被收购的那一刻起便是重生，一切过往，皆为序章。

厦门女首富“隐退”

随着大唐地产全球发售的展开，其最新的股权架构也浮出水面。

IPO前，黄晞现拥有大唐地产77.79%股权，执行董事吴迪拥有21.21%股权，董事及高级管理层合计拥有1%权益。

全球发售之后，黄晞的股权稀释为58.34%，吴迪稀释为15.91%，董事及高级管理层稀释为0.75%，剩余的25%股权由公众持有。

同时，黄晞、吴迪也是福信集团的第一、第二大股东，分别持有51.03%、11.74%股权。

所以，从股权关系来看，福信集团与大唐地产并没有从属关系，而是关联关系或兄弟关系。

作为两家企业的实控人，黄晞也曾因此而登陆富豪榜。2012年，黄晞以财富90亿元位列《2012胡润女富豪榜》第15位，成为厦门女首富。

不过，这位女首富已退居“幕后”多年，目前福信集团的台前人物是吴迪。同时，吴迪也是大唐地产的董事长。黄晞将两家公司的权柄，全交给了他。

这一点，大唐地产在招股书中也有说明：

“多年来，黄女士已为本集团的物业开发业务建立起专业的管理团队，由执行董事吴迪领导。自2011年1月起，黄女士决定将业务的持续运营及管理委托于吴先生及管理团队，而彼自身则追求其他目标（如专注于其他非房地产业务），惟仍为我们的控股股东。”

另外，招股书还透露出一点，按照辈分来讲，黄晞应是吴迪的“师母”，因为吴迪曾是黄晞的丈夫（已故）在厦门水产学院（现称集美大学水产学院）的学生。

上世纪90年代初，黄晞的丈夫创立厦门福信，在厦门从事物业开发业务，吴迪也是在那时受邀加入福信，成为创始团队的一员，直至如今掌管福信集团和大唐地产。

高负债扩张

大唐地产2020年被收购后，为规避同业竞争，福信集团将旗下的地产业务进行逐步注入。而后，大唐地产经历了漫长的调整期，直到承建商身份慢慢消除，完全变成了房地产开发商。

福信集团对于大唐地产来讲，更像是一个巨大的金融后盾。深耕金融领域多年，福信集团既是民生银行的股东，也是昆仑保险、闽发证券的股东，还曾先后参股过兴业银行、交通银行以及“复星系”旗下永安保险等。

依托自己在金融领域的资源和优势，福信集团为兄弟公司时常提供弹药。例如，在2017年和2018年，民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元，这部分资金大多流向了大唐地产。

截至今年上半年，吴迪与民生银行订立贷款的尚未偿还本金结余总额约23.76亿元，占其借款总额的29%。

虽然有兄弟公司 “撑腰”，但是大唐地产的快速扩张却是从2016年开始，其合同销售额在2016年至2018年，分别录得86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，年复合增长率达89%，排名则从第149位窜升至第77位，在2019年更是喊出3年千亿的目标。

但走上快速发展通道的同时，其负债也是居高不下。招股书显示，2016年至2019年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%。截至今年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%。

对于净负债力的下降，其解释是，主要归功于该期间保留盈利增加、公司股东注资增加及使用盈余现金偿还借款。

按照监管给出的“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍，大唐地产至少踩中两条。截至6月30日，净负债比率为128.5%，现金与短期借款比率为1.34。

显然，即将打通资本通道的大唐地产，上市后面临不小的降杠杆压力。