大唐地产再战IPO 揭秘你不认识的“蓝脸窦尔敦”

  在全国的地产界，厦门，一直都是神一般地存在。

  房价直追北上深、最新居民资金杠杆率高达161%位列全国第一。这座以“小清新”闻名全国的城市，同样以房地产“小盘妖股”的身份为全国人民所熟知。

  吊诡的是，至今没有一家总部在厦门的开发商，跻身全国标杆房企行列。部分总部早早搬离厦门的房企，倒是向上跃升态势迅猛。不知是否是这座城市安逸的性格，让这里的房企稳重有余，进取不足？

  近日，一张来自厦门的“蓝脸窦尔敦”，正式进入国际资本市场视野。窦尔敦背后，是一家近年来跃升势头远超行业平均水准的厦门本土房企。

  11月25日晚，大唐地产在港交所网站挂网聆讯后资料集，这意味着这家以“蓝脸窦尔敦”为LOGO的个性房企，一只脚已经跨越过了香江，IPO目标已触手可及。

  曾经错失进入资本市场的黄金时机的大唐地产，为何却在所谓房地产“白银时代”的当下策马而上？这家曾经只具备区域知名度的开发商，在这十年里发生了什么样的蜕变，又有什么可供借鉴的秘诀？跨过战略节点的大唐地产，能否成为厦系乃至闽系的一匹新黑马？

  蜕变：全国布局，进军百强

  今年8月，在海南陵水举行的“2020博鳌房地产论坛”上，大唐地产斩获2020中国年度成长力地产企业。

  “成长力”奖的背后，与大唐地产过去几年高速成长息息相关，2017年至2019年，大唐地产的收益分别约40.19亿元、54.96亿元、81.8亿元，复合增长率超过42%，远超行业平均水平。

  伴随而至的是大唐地产在房地产业内认可度的快速提升。在中国房地产产业协会及中国房地产测评中心发布2020年度中国500强房地产开发商中，其位列第88名。而三年前，2018中国500强房地产开发商中的排名中，大唐在100强开外，列第126名。

  为大唐地产近年来快速增长打下伏笔的，是10年前的一次收购。2010年，福信香港收购了由于创始人离世处于风雨飘摇中的大唐地产。自此，大唐地产开始由一家主区域性开发商向全国型开发商迈进。十年来，大唐地产一步一个脚印，从海西出发，先后拓展北部湾、京津冀、长江中游、成渝、长三角等经济区域（城市群），并在部分区域处从“追随者”逐渐成长为“领先者”。

  历经10年铸剑，现如今的大唐地产，已不再是10年前偏安一隅的厦门大唐，企业自身已经完成了从一家区域性房企向全国型房企的完美蜕变。其全国范围内的品牌知名度和影响力，也正向着很多成名已久的大型房企看齐。在今年8到9月，大唐地产除了拿到年度成长力房企称号，还先后获得“2020中国房企品牌价值华东10强”、“2020年中国最具潜力价值房企”、“2020年度价值地产企业”等荣誉，这也从侧面证明了，大唐地产近年来的发展成果，已受到国内越来越多权威机构和媒体关注。

  秘诀：选对城市，做对产品

  对于中国地产行业而言，中国住房改革的二十多年，也是英雄辈出的二十年，更是大浪淘沙的二十年。

  2019年，中国商品房销售额再创历史新高，逼近16万亿元。然而在前一年，标杆房企万科就提出“活下去”口号。这凸显出国内房地产行业已走到十字路口，一方面，地产行业红利仍在，但对于头部房企而言早就过了“闭着眼睛赚钱”时代，需要力拼出新“活法”；另外一方面，地产行业的后进者想要挑战行业既有格局，得有自己的核心竞争力，否则很容易被行业淘汰。

  如此行业大逻辑下，分化成为这个行业的最大特征。大型房企纷纷卖过1000亿、2000亿、3000亿、4000亿，向万亿跨越的时候，中小型房企向上跨越的门槛越来越高，但如果只是不增长或微增长就是倒退。

  面对巨大的成长压力和挑战，大唐地早已明确了发展战略和路径，即以客户为中心的高质量规模化发展。围绕这个战略，大唐地产“研发”出一套名为“166”的独特打法，即以1个平台为抓手，通过6大策略（精准投资、客户定位、品质与服务、运营策略、融资策略、合作策略）及6大保障（组织变革、利益共享机制、标准化建设、信息化建设、风控体系、人才建设）来实现三年合约销售额跃进新一阶段的目标。

  如果再从“166”中找出一个大唐地产能“逆市成长”的最特别秘诀，这个秘诀可能就是“选对城市，做对产品”：利用研发精准适配市场的产品，在利于冲流量的城市中快速落地，使其“高质量规模化”发展战略得以有效维系。这也是大唐地产现阶段维持高速增长，持续向上跨越的“独门利器”。

  近两年，大唐地产在南宁和漳州市区的区域市场已树立起市场领先地位。根据克而瑞提供的数据，于2018年及2019年，按合约销售额计，大唐地产为南宁前三的物业开发商，大唐地产在2018年及2019年漳州城市区域内的物业开发商中分别排名第一及第三。在传统深耕区域通过科学运营取得的市场优势，使大唐地产拥有向全国潜力型区域进行扩张的资金和经验双重保障。

  在潜力区域选择上，大唐地产抓住了两大关键点。

  其一来自政策面，2018年底，《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》正式印发，《意见》明确提出了：“建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。”中国城市发展的政策导向，从“均衡发展”到“城市群发展”思路的转变，更符合实际策略，也有利于增强中国城市群的国际竞争力。一些竞争力缺乏的城市被“战略放弃”，少数具有国际竞争力的城市群将被政策重点“关照”。

  其二则来自城镇化自然发展规律，我国的常住人口城镇化率目前为60%，与发达国家城镇化率80%的水平相比仍然有很大差距。而城镇化、经济发展、家庭小型化三大因素依然在支撑中国房地产的自住需求，国内一些热点区域正在承接这部分需求，其中长三角、粤港澳、川渝等区域，由于人口集中度和产业集中度在持续性提高，使得人口净流入量一直较大，将承接未来绝大部分中国城镇化红利。

  在这样的大背景下，大唐地产以住宅开发为核心为前提，抓住核心城市群，并在城市群内选择适合介入的二、三、四线城市，把握市场的结构性机遇，重视在城市化进程当中人口迁移带来的需求，即结构性把握“乡-城”（人口从农村迁移至城镇）的人口迁移带来的刚性需求，以及“城-城”（人口从城镇迁移至城镇）人口迁移带来的改善型需求。

  去年，大唐地产战略性进入成渝区域，并在今年进入长三角区域。在总体上布局城市群的战略之下，大唐地产又有灵活调整。在高能级城市里面，大唐地产更多的是在相对郊区布局；而在低能级城市，大唐地产聚焦到最核心的区域布局。

  面对不同区域，不同城市，不同细分市场的需求。大唐地产通过沉淀数十年的国风建筑开发经验，推出具有针对性且标准化设计的住宅产品，即在大部分建筑部件上实现标准化，在项目实际应用时，又能针对不同地域、不同客群特点进行不同类型的优化组合。这也使得大唐地产几个固有的国风产品系一直在进行优化升级，以求更好适应不同需求。

  相对于很多仍“痴迷于”深耕发家区域，要么“千盘千面”，要么“千盘一面”的中小型房企，大唐地产这套发展秘诀显然“先行一步”。随着未来IPO目标的实现及“166”打法继续坚定执行，相信大唐地产将借助资本力量“如虎添翼”，进一步拉开与同类型房企的距离，完成向全国知名高排位房企的二度蜕变。

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