“险胜”聆讯的大唐地产难掩财务高风险

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　　在距离有效期届满不到一周的时间内，11月25日，大唐地产“险胜”通过了港交所聆讯。这已是大唐三战港股IPO。11月27日港交所披露大唐地产全球发售结果。根据公告，大唐地产本次IPO，全球发售的发售股份数目为3.33亿股股份。其中，香港发售股份数目为3334万股，国际发售股份数目为3亿股。此外，大唐地产IPO定价区间为每股香港发售股份3.60-4.60港元，按照发售价为4.10港元计算，大唐地产预计募资约为12.79亿港元。预计12月11日挂牌上市。

　　聆讯后资料显示，2020年上半年，大唐地产实现营收17.85亿元，同比下降29.32%；净利润0.89亿元，同比下降75.64%；归母净利为0.72亿元，同比下降81.71%。　

　　对于业绩大幅下滑的原因，大唐地产解释称，主要是受疫情冲击导致短暂暂停施工及销售活动，公司当期交付面积同比减少31.81%，住宅项目平均售价下降6.08%。　　

　　受此影响，大唐地产上半年毛利9.4亿元减少56%至4.16亿元，毛利率由37.5%降至23.3%，为近三年最低值。　

　　过去三年，大唐地产营收、净利润、归母净利润复合增长率分别为42.00%、23.20%、29.42%，在规模及盈利上有所提升。但同期，大唐地产的毛利率起伏不定，分别为24%、27.8%、27%。

　　据公开资料，大唐地产发轫于1984年，创始人余英仪以唐风建筑开发了“台中大唐世家”项目，曾一举摘得台湾建筑界最高奖鲁班奖。

　　1994年，大唐地产“西进”，以独具特色的“蓝脸窦尔墩”为品牌形象，并通过首创厦门文化节、最早使用DM，最早启动PARTY营销等一系列营销措施，打开了厦门市场。

　　2008年，大唐地产的开工项目高达70万平方米。为了缓解资金压力，大唐地产曾计划于2009年在香港上市。然而，这一切随着2008年8月，余英仪意外去世被搁浅。　　

　　2009年，大唐地产被福信集团收购，成为后者旗下地产品牌。福信集团的金融背景，为大唐地产提供给了金融后盾。公开资料显示，福信集团1995年参与组建民生银行(600016,股吧)，是民生银行创始股东之一，至今还占有民生银行一席董事之位。此外，福信集团还是昆仑保险、闽发证券的股东。

　　在融资方式上，大唐地产则主要依赖包括银行、信托和资产管理机构在内的传统融资渠道。　　

　　截至2020年6月30日，大唐地产银行借款加权平均实际利率为6.36%，其他借款和所有借款的这一指标分别为11.05%、8.27%。　　

　　而截至2020年9月30日，大唐地产尚未偿还的信托融资款项总额占借款总额的43.3%。尚未履行的信托融资有10笔，其中有2笔利率高达13%，仅有1笔利率为9%。　

　　截止今年上半年末，大唐地产借款总额为81.91亿元，较2019年末增长5.41%；一年内待还借款总额约24.16亿元，而现金及现金等价物仅为11.29亿元，现金尚不足以覆盖短期债务。

　　民生银行财报显示，2017年，“福信系”从民生银行获得15.05亿元贷款，其中用于大唐地产并购的资金就达12亿元。2018年，“福信系”从民生银行获得的资金支持为23.67亿元，同比增加57.17%。2019年，“福信系”在民生银行的贷款余额为30.33亿元，同样大部分资金都流向地产板块。

　　民生银行今年半年报数据显示，截至今年上半年末，大唐地产旗下子公司天津海汇房地产开发有限公司、漳州唐成房地产有限公司在民生银行的贷款余额分别为10.8亿元、4.16亿元，较去年年末分别增长58.82%、-4.59%。

　　大唐地产最新招股书也显示，公司执行董事吴迪就公司与民生银行订立的所有贷款为其提供个人担保。截至2020年6月30日，此等贷款尚未偿还的本金结语总额约为23.76亿元，占截至同日其借款总额约29%。

　　负债率突击降纬

　　虽然有来自福信集团的资金支持，但大唐地产自身仍潜藏着一些危机。

　　从营收方面来看，2017至2020年上半年，大唐地产营收分别为40.19亿元、54.96亿元、81.08亿元以及17.85亿元；期内公司净利润为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元以及8997万元。

　　值得一提的是，近几年大唐地产负债水平发生了很大转变。最新的招股资料显示，2016年至2019年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%。

　　对于净负债率短期大幅度降低，大唐地产在最新的招股章程里给出了三条原因：保留盈利持续增加、公司股东增加注资、使用盈余现金偿还借款。

　　今年8月，央行、住建部对房地产融资提出量化监管要求，对不同财务状况的房企实行差异化管理。该政策被外界概括为“三线四档”，其中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　而就大唐地产的情况看，截至2020年6月底，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%、净负债率为128.5%、现金短债比为1.34，前两项指标远超监管层划下的“红线”。这意味着，即将赴港敲钟的大唐地产负债总额增幅将不得超过5%，未来融资情况堪忧。

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