稳中有进 新城控股开启拿地与融资两手得兼

  新城控股（601155.SH，以下简称新城）正在走出属于自己的独立行情。

  融资端，4月16日，据上交所披露，华西证券―新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划已获上交所通过。债券品种为ABS，拟发行金额29.47亿元。

  值得一提的是，这也是近期为数不多能够拿到ABS批文的房企。

  土地端，仅3月单月，公司共计拿下6幅地块。尽管总金额仅为19.69亿，但在中国中国指数研究院的《2020年1-3月全国房地产企业拿地面积TOP100》榜单中，一季度新增的331万平方米土储面积，位列行业第二。

  融资端和土地端的恢复，是资本市场投资者乐于见到的新城基本动作。在这家公司发展历程上至暗的2019年，这两项曾一度按下过暂停键。

  现在，新城的恢复也在进入第二阶段。这家以“住宅+商业”双轮驱动的房企为自己2020年发展定下总基调是——稳中有进。

  照目前看，一切稳步向好。

  ABS获批

  ABS这类资产证券化产品作为金融创新工具，本就是为数不多受政策鼓励的房企融资渠道。

  相比较供应链ABS、物业费ABS等，新城本次的29.47亿ABS是以新城吾悦商业物业为底层资产。能够获批，可以见得吾悦广场本身受到的认同。

  ABS获批的条件之一里就包括“权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单”。

  凭借“有情怀、不复制、具规模”的发展指引，过去的2019年，新城共有21 座吾悦广场开业，开业数量创历史新高。截止到2020年3月末，开业的吾悦广场有63座，储备的吾悦广场61座，共计124座，布局全国27个省份及直辖市。

  从出租率、月租水平、租金增长速度等指标来看，吾悦广场表现十分出色。

  按照2020年一季度的数据（剔除新城控股大厦B座租金），这63座吾悦广场租金收入共计9.04亿，高于2019年同期的8.59亿。

  即便受到疫情影响，这63座吾悦广场中仅有4个出租率在80%左右，其余全部在90%以上，其中出租率达到100%的有9个。

  公司将2020年吾悦广场的目标年租金收入定在55亿元。

  换而言之，是同比35%的增长，足以见得底气充足。

  本次ABS的获批，更是为企业盘活存量、加速资金回笼提供助力。

  按照时代周报记者不完全统计，截至目前，能够以商场为底层资产发行ABS的房企其实并不多。发行结构上，头部的几家房企占据市场主要份额，不过它们基本以供应链ABS为主。

  中信建投在此前的一份年报中指出，“未来在一二线布局且拥有优质物业的公司，其存量资产盘活值得期待，此外，持有型物业为主的房企，发行CMBS和类Reits本身具有天然优势”。

  以此对照，新城在ABS融资上具有绿色通道。加上本身行业前十的市场地位，ABS的安全性更是加上一道安全锁。

  踩准节奏降低土地成本

  事实上，像新城这样的公司，想要完善全国化布局，势必要不断增强整体经营的抗风险能力。不同量级城市间的均衡布局，正在助力这家企业的健康发展。

  新城的“地域深耕”策略在今年得到强化。投资结构上看，今年以来新增的地块

  主要位于贵阳、昆明、南昌、郑州、天津等重点二线及省会城市，此外，也持续布局宿迁、连云港、徐州等经济增长强劲的长三角强三四线城市。

  在稍纵即逝的一季度拿地窗口期，新城也为自己日后的发展打下基础。

  3月新增的6幅土地，位于南昌、徐州、连云港、郑州、昆明等地，新城通过挂牌或合作方式进行获取。

  进入4月，新城还在继续保持积极的拿地态势，更难能可贵的是这些地块往往以低溢价低成本成交。

  比如以4月，新城竞得的苏州2020-WG-14号、2020-WG-15号和泰安市天平湖2019-42号地块为例。

  第一幅地为住宅用地，位于热点的苏州工业园区，出让面积5.81万平方米，容积率2，建筑面积11.62万平方米。新城以底价20.9亿元成交，楼面价18000元/平方米。

  第二幅住宅地块位于苏州工业园区，新城以11.67亿元拿下，溢价率仅2.01%。

  而第三幅地楼面价仅3098元/平方米，成交总价约4.03亿元。

  这无疑奠定了公司后期利润的提升空间。

  事实上，新城的土地成本本就较低。2019年，新城新增土地储备的平均楼面地价约为2421元/平方米，相比全年合同销售单价11135元/平方米，地价销售比约为21.7%。

  与此同时，依托本身综合体拿地以及踏准节奏低位拿地的精准策略，新城能够继续保持低土地成本优势。

  按照华创证券研报数据，1-2 月，新城控股拿地均价仅1058元/平方米，占同期销售均价的9.4%。

  研报还指出，住宅开发方面，新城控股销售保持稳增，土储依然丰富，拿地逐渐恢复；商业地产方面，公司更加聚焦并发展快速。鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续稳增以及融资、拿地逐渐恢复，维持目标价47.64元，维持“强推”评级。

  根据2019年年报，新城在全国105个大中型城市合计拥有土地储备1.24亿平方米，2020 年可售货值近4000 亿元。其中一、二线城市占比38％，长三角区域三、四线城市占比36％，土储充裕且布局均衡完善，能有效满足企业未来2-3年的开发所需。

  按照2020年第一季度经营简报，新城累计实现合同销售金额约309.81亿元，累计销售面积约285.82万平方米。

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