50城合计土地出让额1.6万亿,警惕房企变相融资拿地

土地市场持续升温

中原地产数据显示，北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中，北京为１１３０亿元，土地出让额居前，杭州为１０９７亿元，上海为１０１５．４７亿元。

同时，５０个典型城市合计土地出让额１．６万亿元，同比上涨１２％。其中，２７个城市超过２００亿元，４９个城市超过１００亿元。上述数据均刷新近年来同期纪录。超过２０亿元的地块４４宗。其中，底价成交为１１宗，占比２５％。

２３个城市土地出让规划建筑面积超过１０００万平方米，成都、重庆、苏州３个地区超过２０００万平方米。其中，成都土地出让规划建筑面积合计２７７０．１７万平方米，重庆合计为２３３５．５万平方米，苏州为２３３４．０８万平方米。在一线城市中，北京地区土地出让规划建筑面积合计３５６．４３万平方米，平均溢价率为１８．６１％。

杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高。５月２７日，杭州市萧山区集中出让５宗宅地，规划建筑面积合计为１４３９１５平方米，总成交价６６．１８亿元，保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中，杭州众毓企业管理有限公司以总价１３．３４亿元竞得萧山区宁围单元ＸＳＣＱ１４０５－０４地块，楼面价为２１７２２元／平方米，溢价率２７．７８％。杭州众扬企业管理有限公司以总价８．０９亿元竞得宁围单元ＸＳＣＱ１４０５－１８地块，楼面价２１５２１元／平方米，溢价率２６．５９％。

近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高，容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。

５月２７日，天津津南区辛庄板块３宗住宅用地入市，规划建筑面积１５．７５万平方米，起始总价为２８．８５亿元。其中，津南（挂）２０２０－０６号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价６．９３亿元获得，楼面价为９４６２元／平方米。该地块为二类居住用地，规划建筑面积３６６１９．５平方米，容积率不大于２且不小于１。大华（天津）发展有限公司以底价２１．９２亿元获得０４号、０５号地块，成交楼面价分别为９４５４元／平方米、１０６９８元／平方米。０４号地块容积率为不大于２且不小于１，０５号地块容积率为不大于１．６且不小于１。

房企拿地热情不减

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，多地出让较优质地块，有利于稳定楼市，提振市场信心。一些地区推出的住宅用地资源稀缺，地理位置佳，且周边配套建设较成熟，教育、医疗资源优质。出让优质地块，很大程度上激发了房企的拿地热情。

据中指研究院监测，２０２０年前４个月，保利地产、香港置地、中国恒大３家房企拿地金额均超过３００亿元。龙湖集团、华润置地、绿城中国３家房企拿地金额在２００亿元至３００亿元之间。新城控股、招商蛇口分别揽地１９８亿元及１９２亿元。ＴＯＰ１０企业拿地总额２４００亿元，占ＴＯＰ５０企业的３７．８％。进入５月，房企拿地热情不减。

克而瑞研究中心谢杨春指出，百强房企土地总货值规模达到４２万亿元。其中，前１０强房企的土储总货值达１８万亿元，占百强房企总货值的４成以上，规模房企的土地储备具有优势。从龙头企业的投资策略看，以深耕聚焦、谨慎投资为主，且收并购成为获取资源的重要途径，注重运营节奏。

今年以来房企联合体拿地明显增加。这种方式可以减少单家房企资金占用规模和成本，提升拿地成功率。同时，后期销售方面可以增加更多“卖点”，提高综合知名度，有利于提升销售去化率。

据克而瑞研究中心监测，融创、世茂通过收并购继续扩规模，两者总土储货值较２０１８年分别增长３３．８％和２０．５％。其中，融创６成土储来自收并购。世茂于２０１９年也收购了部分新城项目，且２０２０年初完成了对福晟的大笔收购。而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道、稳健增储。绿地在三四线城市坚定高铁新城战略，布局优质核心三四线城市楼市，土储货值同比涨幅超过５０％。

警惕变相融资拿地

为缓解现金流压力、偿还到期债务、支付拿地所需资金，今年以来房企融资积极性高涨。

中原地产数据显示，截至５月２７日，房企债券融资持续井喷，今年以来债券类融资额达３０７６亿元，同比增长约２５％。而２０１９年全年行业整体融资金额仅５８００亿元。其中，４月房地产行业融资总金额达９７１亿元，刷新最近几年单月融资额纪录。５月以来，房企融资继续高位运行。

从融资利率看，万科Ａ、葛洲坝等企业的融资利率低至２％左右。相比此前动辄６％－１０％的企业债券，近期房企融资利率持续走低。

贝壳研究院数据显示，上周（５月１６日至５月２２日）房企境内、外债券共发行１８笔，融资（含计划）金额约１７０．４亿元，融资金额环比上升１３７％。受益于积极的金融政策，国内债券市场进入阶段性活跃期。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，境外融资收紧，而境内融资活跃，房企融资持续井喷，不少房企进行储备性发债。海外融资３月份规模骤减，４月份全面停滞，５月份小额复苏，但前景仍不甚明朗。因此，房地产企业普遍增加境内融资规模及融资期限，以保证在较长的一段时间内现金流不受影响。

一些房企强调，融资金额不用作拿地使用。多位业内人士指出，房企尽管对某笔融资规定了用途，但融资后整体现金流变得宽裕，可以将更多的经营性现金流用于拿地，这等于变相通过融资进行拿地。

来源：中证网

相关知识

50城合计土地出让额1.6万亿,警惕房企变相融资拿地
50城合计土地出让额1.6万亿元 警惕房企变相融资拿地
50城合计土地出让额1.6万亿元,警惕房企变相融资拿地
多个城市土地出让额逾千亿元 房企拿地热情不减
优质地块频现 多个城市土地出让额逾千亿元
优质地块频频出现,全国多个城市土地出让额逾千亿元
50城卖地超2万亿 40家房企拿地过百亿
50城卖地超2万亿, 40家房企拿地过百亿
300城宅地楼面均价同比涨16.5%,百强房企1.5万亿拿地
2020年上半年50城卖地超2万亿 40家房企拿地过百亿