王振华在上诉，新城控股在失速

　　地产财富会

　　以前，是能跑能跳的黑马。

　　现在，是头部房企唯一的大幅掉队者。

　　置身双重黑天鹅和危险序列中的新城控股(601155,股吧)，

　　还会回来吗？

　　2020-7-13

　　  

　　上周五晚，当中国大多数有孩子的家庭都在庆祝高考结束和暑假开始的第一个周末，沉浸在一片轻松喜悦中时，却看到这样一则新闻悄然出现在他们的手机屏幕上。

　　当晚，官方消息称被告人王振华、周燕芬猥亵儿童一案，上海市第二中级人民法院已收到上海市普陀区人民法院移送的被告人王振华、周燕芬的上诉材料，并于2020年7月10日立案受理。

　　What？判5年居然还上诉，你的良心不会痛吗？

　　不过话又说回来，他儿子王晓松挺不容易的。

　　时下，距新城控股“王振华猥亵儿童”黑天鹅事件已有一年的时间了。

　　这一年对新城控股和其新任掌舵者王晓松而言，可谓是万般心酸无处言。

　　作为一家飞速成长的上市房企，过去的几年间新城控股经历了无数高光时刻，但一失足成千古恨，父亲种下的恶果，终究还是由儿子来买单。

　　据克尔瑞公布的房企2020年1-6月的销售排行榜显示，新城控股在全口径金额排行中以970亿元的销售额排名第14位，排名较去年同期的第8下降6位，业绩跌幅超20%，同比上年业绩完成比例仅34.3%。

　　克尔瑞2020年1-6月的销售排行榜TOP200部分排名

　　新城控股究竟还是掉队了，以头部房企唯一大幅掉队者的姿态急速坠落。

　　真正留给新城控股的时间不多了。

　　惨痛的“双重黑天鹅”

　　2019年7月，新城控股遭遇“王振华猥亵儿童”黑天鹅事件，新城系遭遇股债双杀，新城控股连续3个跌停，4个交易日市值蒸发324亿元。

　　事件发生后，新城控股紧急对王振华进行切割，并由王振华之子王晓松接任新城控股董事长位置。

　　此后，新城控股通过连续转卖公司项目股权、少拿地甚至不拿地等举措缓解公司资金压力，这才让新城控股缓了口气，并在年底刚刚越过19年初定下的目标线，暂时守住18年的排名。

　　可王晓松没想到，年初席卷而来的新冠肺炎疫情，彻底打乱了新城控股的铺排计划。

　　疫情黑天鹅的叠加，让新城控股再度元气大伤，以至于当下不得不面临业绩缓坡、排名掉队的事实。

　　也许，眼前的事实王晓松早就有所预见。

　　年初业绩会上，新城控股管理层有意将2020年销售目标调整为2500亿，这一目标比2019年少了200亿。

　　跟别的房企下调业绩目标不同，新城控股或许确实是看到了自己的天花板了。

　　所以，提前识趣地把目标降一降，也挺好。

　　危险的序列

　　TOP级的竞争历来激烈，这是个极度危险的序列，稍有不慎就会被别人甩远。

　　对比今年上半年和2019年年底排名，TOP10中，排名基本没有大变化，唯有站不稳前十的新城控股，一连跌落了6个身位。

　　克尔瑞2019年销售排行榜TOP200部分排名

　　“恒万碧融保”依旧雷打不动据守TOP5,去年排在新城控股前面的中海和绿地，依旧牢牢处在前7。

　　而去年排名分别为第9、10、11、12、14、18的世茂、华润、龙湖、招商、金地、金茂都在今年上半年实现了对新城控股的超车。

　　上述13家房企上半年全口径销售金额均破千亿，其中排上半年业绩榜单第12位的金茂更是以近31%的增幅引领涨幅榜。

　　头部序列拼的是相对速度。

　　当金茂等“超赶者”以20%+、30%+的增速前进时，业绩下降20%的新城控股，相对被甩得更远了——简直是被对手甩去了另一个赛道。

　　置身危险序列，新城控股可谓是前有堵截，后有追兵。

　　阳光城(000671,股吧)、金科、中南置地等房企在后方虎视眈眈，谁都想趁这时候趁势追上。

　　拿地的狂欢

　　王晓松曾在19年业绩会上表示：“新城控股未来行业排名维持在10名左右即可，尽管公司有各种手法实现规模增速，但不会单纯为追求排名而冲规模。”

　　轻描淡写的背后是王晓松不惧黑天鹅从容而自信的展现吗？

　　并不是，王晓松真的真的太想要进步了！

　　他想证明自己是一个足够聪明的接棒者和掌舵者，证明曾经那个保持奔跑姿态的新城控股依然是一匹可以值得期待的黑马。

　　所以上半年，新城控股一口气把去年下半年没拿的地“抢”回来了，并大幅提高拿地权益。

　　其中，仅6月就相继于温州、济南、金华、石家庄、杭州、无锡长沙等城市获取19个项目，创下上半年拿地新高。

　　新城控股2020年6月拿地一览

　　据克而瑞研究中心近期发布数据显示，新城控股上半年新增土地货值1170.5亿元、新增土地建筑面积977.6万平方米，均位列榜单TOP10。

　　大手笔、高价格拿地给人的感觉是曾经的那个新城控股要回来了。

　　但疯狂拿地背后的问题是——新城控股未来的现金流能否持续承压？

　　其实，新城控股手上的钱来得并不容易，很多都是靠加快结算和出售项目回笼资金取得的。

　　在老王事件发生后，新城控股曾把近40个项目摆上了货架以供出售，当时有5个项目与交易方签订了股权转让协议，涉及交易金额约24亿元，帮助新城控股短暂回血。

　　值得注意的是，老王事件前，新城控股拿地625亿元，事件后至19年年底，公司只拿地44亿。

　　数据显示，2019年新城控股筹资活动产生的现金流量净额由正转负，由2018年的358.90亿元降至2019年的-155.17亿元。

　　勒紧裤腰带不拿地、出售项目回笼资金，这里面省下的钱和回笼的资金很大一部分被新城控股拿来偿债了。

　　今年上半年新城控股又豪掷千金，不得不让人为其现金流担忧。

　　另一方面，新城控股19年平均融资成本为6.73%，高于TOP30房企平均融资成本。

　　而中海、华润、保利、金茂等央企大佬去年融资成本均在5%以下，新城控股可以说毫无优势可言。

　　即便跟半年业绩榜排名临近的金地和世茂来比，新城控股也没有优势。数据显示，金地融资成本4.99%，世茂为5.6%。

　　后期，现金流吃紧+较高融资成本等劣势在激烈的行业竞争下将不断被放大，成为新城控股重回前八路上的绊脚石。

　　回不去的前八

　　尽管新城控股6月份销售有所好转给人更好预期，但要想重回前八，几乎不可能。

　　原因有四——

　　第一，新城控股上半年也很努力，努力到以价换量都不凑效了。

　　虽然新城控股采取了一些促销计划，但真的几乎没啥作用。

　　一份房企上半年销售单价涨跌榜显示：TOP30以及典型房企的销售单价加权平均持平，涨幅0.3%，但新城控股的销售单价却反而下降2.2%。

　　营销上充满着无力感是新城控股上半年营销面上最真实的写照。

　　这也从侧面说明出新城控股尽管采取一些降价促销战略，但效果不明显。

　　第二，新城控股部分楼盘遭遇质量门事件会再次降低消费者的信任。

　　比如，今年4月新城控股位于惠州市“鹿江风华”项目在交房之际被指豆腐渣工程，引发大批业主拉横幅维权。

　　事实上，早在2019年11月，曾有网友在网络问政平台上投诉这个“豆腐渣工程”问题，该网友称，鹿江风华内墙抹浆徒手就可以抠掉，质量让人堪忧。

　　此外，前几天，新城控股位于德州齐河的新城玺樾和胶州的新城玺樾项目也接连遭遇质量维权事件。

　　第三，新城控股的布局策略在这轮周期中相对被动。

　　受疫情影响，新城控股重仓的三四线城市遭受重创。相比一二线城市楼市，这里的稳定性、抗跌性都不够出色。

　　第四，即便是新城控股十分看重的吾悦广场，依然很难在短期内为业绩提供足够支撑。

　　2019年，新城控股开业的63座吾悦广场累计实现租金及管理费收入40.69亿元，根据规划，今年年底开业总数达到93座。

　　可在头部房企动辄几千亿的业绩面前，即便是新开业的吾悦广场依旧保持较高出租率和回报，这几十亿的收入依旧难填业绩深坑。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为：从上半年业绩完成情况来看，新城控股并未完成指标，在下半年还是会面临一定的业绩压力。

　　留给王晓松和新城控股的时间不多了。

　　也许，王晓松所说的前十左右，就只剩下右这种可能了。

　　会是如此吗？我们年终见分晓。

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（责任编辑：王治强 HF013）

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