【半年报】新城控股：重塑价值序列

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2020半年报

2020年的中报季，是观察房企安全性的关键节点，尤其是重仓商业地产的企业。不同于住宅市场的需求只是被疫情延后释放，实体商业的消费需求，是直接蒸发了一整个春天。

刚刚过去的6个月，可能是这些企业史上最艰难的半年。如果这个时候还能交出一份不错的成绩单，那么对于投资者而言，接下来的投资动作可以更安全地进行。

近日，新城控股公布了2020年半年度报告，期内实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%。归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。

这样大幅度的增长，在上半年的房企财报中并不多见，展示了新城此前一贯的成长性。

除了营收和利润的增长，新城控股的半年报还透露出了几个积极信号，预示着这家企业已经走上了高质量发展的道路。

01

净负债35.06%

投资者们最关注的话题，无疑是新城控股的资金链状况。

去年，王晓松火线接任新城控股董事长之后，面对融资难题，果断选择出售项目回笼资金，同时暂停拿地，保证企业的安全性。

通过一系列稳健经营的举措，新城控股在今年上半年的艰难时刻，反而迎来财务状况最好的时候。

截至半年度期末，新城控股的净负债率已经同比大幅下降41.56个百分点，至35.06%。这一数字在房地产行业属于负债率最低的那一档。

同时，由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%。

新城控股降杠杆的决心和力度，为企业渡过疫情期提前争取到了更安全的环境。

充裕的流动性便是一个佐证。

截至报告期末，新城控股在手现金为649.95亿元，而短期债务为375.81亿元，现金短债比超过1.73倍，完全能够覆盖短期债务，财务风险很低。

正是因为财务状况的不断优化，使得新城控股在上半年的融资情况明显好转。

上半年，新城控股完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元人民币。在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元人民币。在境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元。

新城通过灵活的融资工具改善债务结构、盘活存量资产、积极拓宽融资渠道，以最稳健的姿态，渡过最艰难的时刻。

值得一提的是，华西证券-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划的发行，帮助新城控股打通商业物业资产证券化的融资新渠道。

此前，新城住宅+商业结合的模式，一直是以住养商的方式在发展。

而一旦商业地产拥有成熟的融资渠道，那么新城控股全国已经落地的几十座吾悦广场，将能够通过资产证券化的方式持续回流资金，减少商业地产的资金沉淀，进一步提升新城控股的投资效率。

02

新城恢复拿地

伴随着企业现金流充裕，资金状况改善，新城控股果断恢复拿地，把握市场窗口期，积极拓展住宅和商业综合体项目，以较低成本获取大量优质地块。

上半年，新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价仅2867.82元/平方米。

住宅+商业结合的双轮驱动战略，使得新城控股的拿地价格优势在行业中非常明显。

除了重仓的长三角地区之外，今年新城的全国化布局进一步深化，战略性地增加了北京、上海、杭州、苏州等一二线核心城市土储，并且积极拓展西安、郑州、昆明、济南等重点城市，加大高能级城市布局。

截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需。

上半年，新城控股的销售额接近千亿。年初业绩会上，王晓松透露新城全年可售货值将近4000亿元。下半年尤其是四季度是供货高峰期，这将为新城冲击2500亿元销售目标提供充足的弹药。

对于一家2000亿级规模的房企而言，在保持规模的同时，利润已经被放在企业价值序列更前端的位置。

王晓松此前明确提出：公司将“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。

从上半年拿地均价就可以看出，尽管新城控股发力高能级城市的招拍挂土地市场，但也是看准窗口期拿地，并没有抢高价地。

天风证券的研报指出，新城的拿地成本保持在销售均价的45%水平线之下，投资能力较强。

在房企利润率普遍走低的当下，优秀的投资拿地能力是新城控股实现高质量发展的关键一步。

03

疫情没有阻挡吾悦

作为一家住宅+商业两条腿走路的企业，上半年疫情的冲击，直接关系到新城控股今年的发展状况。

出乎意料的是，疫情并没有阻挡新城控股商业板块收入进一步提升。上半年，吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%，平均出租率达96.08％。

开业规模明显提升，带来租金收入同比增长22.46%，至21.32亿元。整体租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。

今年，吾悦广场的全国化已经深化到西北地区全部省份，覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等全部西北省会城市。

截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座，到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

商业地产持续可靠的租金和管理费收入，是新城控股未来实现高质量、稳健、可持续增长的一个重要渠道。

随着吾悦广场全国布局落地，房地产行业周期性、深受调控影响的发展模式，在新城控股身上的烙印会越来越浅。这也是颇受资本市场欢迎的一种商业模式。

04

产品力升级

为了实现更加高质量、更高利润的发展新模式，新城控股近年在产品力提升方面持续投入，通过融入科技技术和更加人性化的设计，实现更高的产品力与溢价。

从2019年开始，新城启动了“未来社区”专项研究，对现有社区产品体系进行全面升级，在社区层面进行产品创新并发掘新的价值增长点。

新城通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对客户生活的潜在影响，描摹出12大类未来社区生活场景。独创的“社区门厅”配置自营式物业配套、物流配套及商业配套，为业主带来更多便利的居住体验感，实现社区发展、物业提升的良性循环。

后疫情时代，居住健康成为买房人更加看重的购房因素。新城迅速进行产品对位升级——“芯健康”2.0住宅体系，完成3大场景72细项研发，完善绿色健康产品体系。

在新城的社区中，智能化通行系统实现全程无接触通行，减少交叉传染风险。归家动线与垃圾清运动线分离，收集点采用绿篱围合做隐蔽式处理，并定期清扫消毒，保证小区健康安全的居住环境。

在室内，则通过隔夜衣物收纳区、多功能大客厅、1.5卫等室内设计创新，方便业主们日常的清洁卫生和更加丰富的居家需求。

规模，一直是房企生存的第一要素。走过求规模阶段的新城控股，正在向高质量发展迈进。

稳健的财务状况，充足的土地储备，稳定的商业收入和更高的产品力，现在的新城控股已经具备升级发展模式的充分土壤。

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