权威发布2020年前三季度石家庄房地产项目销售力TOP20

导读

1.新冠肺炎疫情深刻影响，市场从停摆中艰难重启。

2.年内市场迎来多轮高潮，改善需求表现更为活跃。

3.房企项目定价更为审慎，以价换量低开已然普遍。

4.政策放松落空稳中偏紧，融资监管收紧卡脖房企。

5.三强房企市场占比扩大，多家房企销售业绩上升。

6.土地市场供地规模下降，房企拓展受到严重制约。

7.项目集团作战支撑业绩，全市仅两家房企可实现。

8.市场趋势仍将严重分化，购房需求抽水效应显著。

9.以价换量低开仍将持续，房价竞争将市场推向红海。

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榜单解读

2020年前三季度石家庄房地产市场现状解读

供地制约房企拓展，融创万科实现项目集团化作战

实现项目集团化作战，是房企提振销售规模，完成销售任务，抢占市场份额的关键。但实现多项目推售、多点开花，却并不容易。追溯到一级开发，房企在石家庄的项目拓展面临着诸多瓶颈和问题。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄房地产开发用地累计成交81宗，面积261.10万平方米，约合3917亩。但这样的成交规模仅相当于2019年全年水平的49%，并未实现过半。尽管石家庄土地市场上频现净地，且少数地块出现竞价争夺现象，但供地规模有限还是制约了房企的拿地规模，以及新项目、新房源的储备能力。

回顾2020年前三季度，融创在石家庄的土地储备最为坚实，其已确定获取的地块有7宗，面积40.29万平方米，并为其在2020年和2021年的石家庄市场储备了三个项目，加上有望合作开发的北豆项目，其储备项目将增至四个。同样，在二级市场，融创是当前石家庄市场“唯二”实现项目集团化作战的房企。其中，其旗下的融创中心已超过两年成为成交规模的最大“压舱石”，在2020年前三季度的成交规模依然位居全市项目首位，加上2020年入市的融创时代中心和融创都会中心，手握三个“流量项目”和“规模项目”的融创，销售规模已重回首位。2020年也成为了融创实现项目结构转型的关键之年。

同样手握三个“流量项目”和“规模项目”的还有万科。根据焦点研究院的统计，其旗下的万科翡翠书院、嘉实万科紫台和润德万科翡翠公园，在2020年前三季度的合计销售金额40.61亿元，占总量的7%，占当期万科销售金额的55%。特别是在7月开盘销售的嘉实万科紫台项目，首次开盘销售便实现10亿元的销售规模，并凭借其地段和定价之间的鲜明特点，成为第三季度市场的重要现象。万科仅第三季度便新增50亿元的销售规模，嘉实万科紫台项目占1/5强，体现出较强的支撑作用。

此外，保利的保利时光印象和龙湖的龙湖九里晴川等两个项目，也跻身2020年前三季度石家庄市场的“流量项目”和“规模项目”，不仅为房企贡献了可观的销售面积，也贡献了较强的销售金额，成为焦点研究院认定的“大盘”。而两家房企也因此跻身石家庄房企TOP20前列，特别是龙湖，因龙湖九里晴川项目，其销售规模和房企位次均有显著上升。

2020年第四季度石家庄房地产市场趋势展望

市场剧烈分化持续，以价换量进入红海状态

第三季度的凶猛冲量，是石家庄市场受新冠肺炎疫情积压，而被迫推迟至当期供应和成交造成的，也是首置刚需有所释放的同时，改善需求更为活跃表现造成的。然而，第三季度的凶猛冲量并不能给市场带来充足的信心，也无法从根本上提振当前更为脆弱的预期。相反，第三季度以来部分项目以价换量，甚至降价去化和审慎定价，给市场预期带来了负面影响，特别是给购房需求带来了房价走势判断的负面干扰，这一点对市场的影响正在发酵。焦点研究院认为，这一点值得房企和项目警惕。

当前的石家庄市场呈现出显著的分裂状态。一方面，“二环内、主城区”项目数量激增，供应规模放大，成交有所表现，将部分以往因“二环内、主城区”项目数量较少，被迫转向“二环外、三环边”项目的购房需求“抽回”二环内。而二环边项目则被迫向三环边项目“抽取”购房需求，这样的购房需求流向和趋势，我们称之为“抽水机效应”，这一效应成为了2020年石家庄市场的最大特点，也成为了当下石家庄市场进一步分裂的根源。“二环内、主城区”项目尚可凭借相对优渥的地段和配套优势，在项目定价上有一定的空间和话语权；但“二环外、三环边”项目在地段、配套等因素上差别巨大，反映在定价上也是相差悬殊，一旦项目在品牌和产品能力上无甚表现，则仅能通过以价换量，甚至是降价来提振去化效率。这样的现象和特点在第三季度末表现得最为强烈。

另一方面，改善需求的活跃，在部分项目上有所呈现，如嘉实万科紫台、融创时代中心和融创都会中心均有代表，特别是嘉实万科紫台项目，其中等偏大户型和精装修交付效果得到购房需求认可，导致其议价能力和去化效率相较于同地段项目更为抢眼。然而，并非有大户型和舒适产品的项目均有良好成交，也并非所有项目能够得到改善需求的青睐。究其原因，改善需求重回市场，对项目内外在因素都表现出更强的挑剔，对房企和项目的甄别也更直接，整个市场的冷热不均状态，在改善需求上表现得更为悬殊和强烈。

焦点研究院认为，石家庄市场的分裂状态，将在第四季度得到深化，一部分项目在市场上分得一杯羹，便必须投入到以价换量的“红海”之中，这就会导致第四季度在这些项目上看到更大力度的购房优惠政策；而一部分在品牌和产品上有议价能力，项目地段和配套也有所保证的项目，则有稳定价格和去化效果的条件，采取以价换量的可能性不大。而影响房企和项目定价策略的因素，还需要考量房企受“三条红线”融资监管政策影响，是否要在第四季度加大销售和回款的力度，在某种程度上，这甚至会成为影响房企和项目营销思路和动作的另一项关键因素，只不过，石家庄局部市场的影响难以改变大局，房企在局部市场的考量也将出现分化。

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