权威发布2020年第三季度深圳房地产市场销售力TOP20

2020年深圳房地产市场可谓“一波三折”，前三季度深圳楼市在2月和7月出现两次明显的分水岭。2月因疫情楼市几乎暂停，成交量同比降幅达到有史以来新低。随着疫情缓解，7月深圳楼市复苏，持续向好。深圳市政府出台新的调控政策，意图给过热的深圳楼市降温。第三季度，新房市场供应量增加，新房成交规模持续上升。

政策层面，疫情缓解初期，2020年3月11日深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知，对已批未开盘、已批在售项目，允许现场开盘、开放线下售楼处，深圳楼市在全国各大城市中率先回暖。2020年第二季度深圳楼市迅速复苏，成交规模持续上升。

第三季度，为遏制市场过热，深圳市出台了“7·15”楼市新政。新政出台后，深圳楼市迅速进入冷静期。其中二手房市场受到新政影响最深，成交量高空滑落，购房者纷纷加入“打新”大军。2020年第三季度的深圳新房市场无论从供应，还是从成交上来看热度持续攀升。特别需要注意的是，深圳第三季度新房普遍采用“无房家庭”优先的摇号规则，预计将对深圳市场产生深远影响，值得关注。

为权威、客观、公正展现房企在深圳市场的销售力和影响力，精当、准确、清晰研判深圳市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年第三季度深圳房地产市场销售力TOP20》，将通过房企销售金额、房企销售面积，项目销售金额、项目销售面积等四个维度，体现房企在深圳市场的销售情况，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。

根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，深圳房企实现销售面积160.09万平方米，销售金额863.34亿元。其中，鸿荣源以14.66万平方米的销售面积，96.11亿元的销售金额，位居2020年第三季度深圳房企销售面积和销售金额首位。此外，招商蛇口和京基分别以53.27亿元和46.82亿元的销售金额位列深圳房企销售金额榜单的第二位和第三位。

恒大和京基则位居2020年第三季度深圳房企销售面积的第二位和第三位。恒大销售面积位居前三，但销售金额被招商“弯道超车”，主要系招商目前在售项目为豪宅，而恒大在售项目为刚需盘，因此招商在销售金额上略胜一筹。

项目方面，位于龙华的鸿荣源壹成中心璞誉府位居2020年第三季度深圳项目销售面积和销售金额的首位；勤诚达正大城悦园和仁恒四季新园分别位居2020年第三季度深圳项目销售面积和销售金额的第二位和第三位。

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榜单解读

2020年第三季度深圳房地产市场综述与前景展望

市率先复苏，第三季度高度活跃

2020年的深圳房地产市场原本有望延续2019年底的小阳春行情，进入2020年2月，突如其来的新冠疫情，导致深圳楼市在本就属于传统销售淡季的2月份遭遇冰封期。从历年数据来看，2月份成交量都会受到春节假期的影响，2020年2月叠加新冠疫情，导致深圳市房地产成交呈现明显下滑趋势。

此外，疫情对社会经济影响深远，疫情缓解前后，对家庭收入的偏悲观预期导致短期内市场观望情绪升温。反过来，房企和项目面临资金吃紧、库存承压等影响，被迫开启线上售楼处，破解当下低迷的困境。 

随着新冠肺炎疫情有所缓解，行业企业复工复产，3月份深圳楼市在全国各大城市中率先回暖，成交量有序放大。4月份，深圳楼市新房住宅成交创5年来同期最高记录，深圳楼市疫情之后的恢复速度，超出了市场预期。

进入5月份，深圳楼市在“房住不炒”主基调和政府严查喝茶费、更名费等违规操作政策之下，市场热度有所下降。深圳宝安住建局责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售，严禁房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等额外费用，在严格的政策把控下，2020年5月份深圳新房成交量创下近5年最低。而6月份，深圳新房市场供应量大幅上涨，多个网红盘入市，带来成交量稳中有升。

整体上看，2020年前两季度的深圳市场呈现出“先抑后扬”的状态。进入第三季度，二手房市场受政策影响成交量有所收缩，但新房市场在2020年第三季度再创新高，供应和成交均呈现上涨趋势。

第三季度是目前深圳新房市场最为活跃的时间段，成交规模和成交价格呈现出结构性上扬趋势。

本土企业在深优势明显，城市更新为深圳重要拿地方式

在2020年前三季度的市场表现中，深圳本土房企占据先天优势。据焦点研究院统计，2020年第三季度深圳房企销售金额前三被三家深圳本土房企包揽，分别是鸿荣源、招商、京基。而前十的名单内，还有勤诚达、中海、恒裕、佳兆业等深圳本地企业，外来房企仅有恒大、仁恒、龙光三家上榜。

这种现象主要与深圳的土地供给有关，目前在深圳通常拿地的方式：一是公开招拍挂，二是城市更新（旧改）。但是由于深圳土地资源有限，深圳现通过公开招拍挂的商品房用地较少，且土地价格不菲，所以城市更新成为房企在深圳重要的拿地方式，而深圳本地房企在城市更新方面的优势是外地房企无法比拟的。

从三季度榜单中可以看出，位居2020年第三季度深圳房企销售金额和销售面积双榜首的鸿荣源就是深圳房企中的旧改大户。

而位居榜单第三的京基虽然多年未出现在公开的土地招拍挂市场，但从深圳的东部到西部，从南山到宝安，京基均有旧改项目。据公开信息显示，京基未来在深圳旧改建筑面积规模达到800万平方米以上，货值或达到约4000亿元以上。

此外，从2020年第三季度入市项目情况也可以看出，入市的项目多为城市更新项目。其中，位于龙华的鸿荣源旧改项目壹成中心璞誉府位居2020年第三季度深圳项目销售面积和销售金额的首位。

外地房企虽然凭借强大资金实力和对产业链垂直整合的能力，在其他城市做得有声有色，但是想要在深圳落脚却相较本地房企略显逊色。

深圳市场区域分化显著，供应规模对成交影响较大

从区域上看，交易分化趋势非常显著。一方面，区域供应规模对成交影响较大，另一方面，则与区域购房需求情况有一定关系。

根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，原关外区系成交主力，福田、南山则系成交单价最高区域。

具体来看，龙岗区属于东部区域，东临大亚湾与坪山区、惠州市相邻，西接龙华区，南连罗湖区与盐田区、隔大鹏湾与香港新界相望，北靠惠州市、东莞市，可承接福田区、罗湖区外溢购房需求。

同时，龙岗区是近三年来深圳房地产开发用地供应规模较大的区域，且前三季度供应规模位居全市第一位，土地供应类型包含了住宅、商业、办公等用地。

光明、宝安、南山、龙华也系房地产开发用地和商品住宅供应的主力区域。总体看，西部新盘供应量相对东部较少，但整体去化速度快，整体成交量较大。

值得一提的是，光明区受粤港澳大湾区、广深科技创新走廊等利好影响，成交量价均有提升，市场关注度较高。

此外，原关内区域，包括罗湖、福田、盐田供应量较低，尤其是罗湖、福田等成熟区域，可售新盘相对较少，供应量较少，导致整体区域成交量低。

被称为深圳“第十一个区”的深汕地理位置较远、成立时间短，区域配套不成熟，但其价格相对较低，加之受深圳辐射，总体来说深汕房地产市场未来向好。

2020年第三季度深圳各行政区成交情况，数据来源：广东省深圳市住房和建设局、深圳中原地产、焦点研究院

首置刚需和首次改善需求表现活跃

从2020年第三季度成交户型情况来看，首置刚需和首次改善需求表现更为活跃。

根据焦点研究院统计，2020年第三季度，深圳商品住宅成交主力面积段系90平方米以下商品住宅，占总量的51.14%。

此外，90平方米至140平方米占总量的41.69%，140至180平方米占总量的5.21%，180平方米以上占总量的1.96%。

2020年第三季度深圳户型段成交情况，数据来源：广东省深圳市住房和建设局、深圳中原地产、焦点研究院

另据焦点研究院统计，2020年第三季度全市项目成交价格5.39万元/平方米。其中，位居销售力TOP20项目，其成交价格5.32万元/平方米。

总体来看，2020年第三季度深圳新房市场供应活跃，限价调控政策下新房凸显超高性价比，市场打新热情高涨。“715”新政后，以深户无房优先、新盘价格与二手房倒挂、税费少等多方面因素主导着深圳未来新房市场走向，打新将是未来一段时间深圳楼市的主旋律。

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