权威发布2020年前三季度广州房地产市场拓展力TOP20

土地市场，是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。

房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。

当下，自《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来，大湾区建设进入全面实施阶段，受粤港澳大湾区的规划利好吸引，近两年，多家房企通过招拍挂、收并购等多种方式，布局大湾区城市分食“蛋糕”。

广州作为粤港澳大湾区发展引擎之一，更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在广州市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判广州市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年前三季度广州房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在广州市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。

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榜单解读

2020年前三季度广州土地市场综述

一、土地供应量大幅提升，土地交易“量增价稳”

根据焦点研究院统计，2020年前三季度，广州市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地95宗，面积568.87万平方米，较2019年同期上升78.07%；成交金额1646.30亿元，同比上涨86.01%；平均楼面价11349元/平方米，同比上涨5.86%。

2018年至2020年前三季度广州市房地产开发用地成交面积/金额变化，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院

综合来看，2020年前三季度广州市房地产开发用地交易各项数据均出现上扬，且交易面积、金额均有较大幅度增长，可见广州土地供应大幅提升，且众房企亦积极拿地，也表明了其对广州房地产市场未来表现的信心度。平均楼面价增幅合理，表明整体大市“量增价稳”。

2017年下半年以来，受政策调控影响，广州市房地产开发用地交易市场开始呈现降温态势，低溢价和底价成交成主流现象。2020年，在结束了疫情导致的停摆期之后，广州市房地产开发用地交易市场行情恢复明显，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也积极予以回应。

2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度广州市房地产开发用地成交情况，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院

二、优质宅地“高溢价”成交，商地定向出让或成常态

从土地性质上来看，根据焦点研究院统计，前三季度在广州通过公开市场挂牌出让95宗房地产开发用地中，涵盖涉宅地56宗，面积398.97万平方米，成交金额1345.31亿元，平均楼面价13553.58元/平方米；商地39宗，面积169.90万平方米，成交金额300.99亿元，平均楼面价7176.88元/平方米。

2020年前三季度广州市涉宅地/商地 成交面积/金额变化，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院

涉宅地中，房企对优质地块极为青睐，热门区域的宅地延续地价走高的态势，在南沙、荔湾等部分热门区域优质土地“高总价高溢价率成交”的带动下，甚至出现“地价封顶摇号”的情况，广州市房地产开发用地交易市场持续升温。优质地块合理溢价，既代表广州房地产开发用地交易市场稳中有进，也是优质片区价值的体现。

商地中，“定向出让、底价成交”成常态。如白云广州设计之都一带接连挂出多宗商地，大力打造高端总部集聚区。

同时，“配建面积”、“自持面积”等要求主要来自出让商住地条件中自带的要求，包含复建安置房、政府回购房人才公寓等类型，配建面积将主要服务于人才引进以及城市更新等。

三、恒大、越秀、保利同时跻身，广州房企拿地面积/拿地金额TOP3

拥有珠三角城市群和粤港澳大湾区规划的利好，华南“9+2”城市群地位凸显，粤港澳大湾区成为开发商争相抢夺的“香饽饽”，各大房企正不断加码广州房地产市场。

根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地面积中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地面积116.75万平方米，越秀44.23万平方米，保利35.51万平方米。

与此同时，根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地金额中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地金额168.61亿元，越秀163.93亿元，保利129.25亿元。

在广州房地产市场拓展力TOP20中，今年恒大在广州房地产开发用地市场中动作迅猛，积极布局花都、番禺、增城、南沙四区，共计拿地六宗。事实上，在收并购成为最重要的拿地手段之后，公开市场上便少有恒大拿地的身影。而在大本营广州拿地，对于恒大来说更是罕见。今年4月，恒大22亿拿下花都一地块，事实上，这已是恒大时隔六年后，再一次在广州公开市场上获得宅地。目前，恒大在广州的土地储备少，仅剩金碧花园、恒大山水郡等几个项目，如今加速拿地，无疑有着重振大本营的意图。

时代中国在广州的打法也很抢眼。今年，时代中国先后拿下南沙黄阁旧改商住地 、黄埔两宗旧改留用地。虽然是通过公开出让方式竞价而来，但实际上，这不仅是一次公开市场拍地，更是时代中国重金“押宝”广州城市更新市场的行为。有统计数据显示，截至2019年12月31日，时代中国城市更新项目总数超120个，预计潜在供应总建面约4300万平方米，项目大部分位于粤港澳大湾区。

同时，在今年的广州房地产开发用地市场，国企身影频现，除保利、越秀等龙头房企外，科学城（广州）投资集团有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司、广州南投房地产开发有限公司、中国建筑股份有限公司、广州地铁等均曾出手拿地。当前环境下，降负债、去杠杆为房企的当务之急，而一向对负债严格控制的国企和央企的资金压力相对较小，且融资成本较低，成为拿地主力。

四、白云区成土地供应大户，南沙土地平均楼面价频刷新高

就前三季度广州市通过公开市场挂牌出让的95宗房地产开发用地中，集中分布于11区，其中南沙区、番禺区、白云区三区土地供应面积位居前列，且越秀区、荔湾区、天河区等中心区域价格坚挺，与区域房价互为匹配。

2020年前三季度广州市各区域房地产开发用地交易情况，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院

就个别区域来看，根据《广州市2020年建设用地供应计划》，白云区便以全年计划供地72宗位居全市之首，备受关注。围绕白云湖数字科技城、广州设计之都、轨道交通站点及重点干道周边、机场南临空产业园、民科园一核四园等重点产业平台的供地占据大壁江山。同时，江高、石井、太和亦成为白云区居住用地主力板块。

南沙区作为粤港澳大湾区城市群核心门户、交通枢纽，再加上人才购房政策利好，今年房地产开发用地市场大热，甚至出现了短短7天内，两度“地价封顶摇号”的情况，标杆楼面价不断刷新峰值。

越秀区公开挂牌出让1宗居住用地、1宗商住用地，且这已是该区域在时隔8年之后再次的宅地出让。其中2月越秀南宅地的成功出让（楼面价64576元/平方米），给当时疫情下的楼市带来强有力的振奋剂。

2020年前三季度广州土地市场趋势判断

一、三旧改造与公开市场拿地关联，已成广州目前土地出让的趋势

随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来已成为广州目前土地出让的趋势之一，部分区域更明文公示引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业，花都区便是其中的一个例子。另还有白云区，现正创新性推出“政府收储+更新改造”的组合土地出让模式。

目前已有不少开发商实践了这一“定律”。如2019年12月，保利以底价52亿元摘得南沙黄阁亭角村留用地；2020年4月，保利顺利拿下南沙黄阁镇亭角村旧改开发权；同月，方圆以底价48.59亿元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地。2020年7月，时代67亿拿下黄埔科学城两宗涉宅地，均为萝岗社区旧改留用地项目。2020年9月，保利28.61亿拿下白云区大源街大源村、大源南路东侧的大源容发货运市场地块，该地块为大源村首期启动区，将同步实施出让地块建设、旧村品质提升等工作。

同时对于不少开发商而言，拿下村留用地有着“一石二鸟”的作用，为其顺利拿下整个旧村的开发权起到铺垫。如方圆拿下南沙大井村2020NJY-2留用地后一个月，大井村旧改项目正式被方圆拿下。

当然，留用地和村改的操作主体没有直接的必然联系，本身是两个不同层面的操作问题。但也不排除开发商争取“土地、旧改”双收的意愿。

二、四季度土地市场热度持续提升

前三季度中，广州土地市场经历了一月和二月的平淡期，伴随着疫情缓和，广州市推地进度加快，土地成交量虽然略有起伏，但整体成交量与去年同期相比有所增加。而结合广州市本年度供地计划，第四季度广州土地市场热度或继续提升。

根据《广州市2020年建设用地供应计划》，今年全市11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028万平方米，其中住宅用地547万平方米，商服用地383万平方米，工矿仓储用地489万平方米，其他用地608万平方米。

相对比目前公开出让的95宗地（仅含住宅用地、商服用地），总面积达568.87万平方米，第四季度土地出让还有较大空间。

三、土地市场热点区域将向北部转移

区域热点正发生转换，北部的白云、花都，将会是广州新的开发热点，特别是供地72宗的白云，会越来越多地吸引大家关注。另外，城市更新用地未来在土地市场的占比会越来越大。

延续政策调控影响，土地出让继续实施限地价、竞配建、竞自持等多元化的土拍政策，维持土地市场“稳地价、稳预期”的目标。

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