权威发布2020年上半年石家庄房地产市场销售力TOP20

导读

1. 政策调整预期落空，新冠肺炎疫情成全年市场“黑天鹅事件”，房企生存压力增大，购房需求心态谨慎，避险情绪强烈，多重因素之下，房企定价审慎以求快速去化，市场成交规模有所上扬，但成交价格却出现7%的降幅。

2. 三强房企格局未变，头部房企市场规模萎缩，十强房企剧烈洗牌，腰部房企有所上扬，多家房企首次跻身石家庄房企TOP20行列。以价换量和定价审慎项目成为腰部房企在局部市场突围利器。

3. 八个项目跻身“大盘”行列，成为房企销售规模“压舱石”，行业座次的“左右手”。当前仍仅万科在石家庄具备项目“集团化作战”优势，但融创年内有望挑战其市场地位，石家庄房企TOP1或将在两家房企中诞生。

4. “抗击疫情”和“房住不炒”将成为下半年市场常态，政策层面难有放松可能性，将倒逼房企和项目继续在审慎定价、以价换量上坚持，价格稳中有降已波及市场心理，二手房价格走势已出现部分崩溃，对后市走势并非福音。

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榜单解读

01 

2020年上半年石家庄房地产市场综述

以“命途多舛”来形容2020年上半年的石家庄房地产市场，恐怕再合适不过：2018年下半年，市场的弱势状态已经波及到房企和项目的去化速度，也波及到了房企和项目的定价预期，全市房价已出现稳中有降的趋势，各方普遍期待，决策层对宏观经济的企稳预期可以带来政策层面的“手下留情”，向房地产市场释放一些略显暖色的信号。果然，2020年初，金融政策率先调整，多轮货币投放动作向市场释放一定流动性，让市场看到了“不太一样”的2020年或许有新的转机。

然而，突如其来的新冠肺炎疫情，成为了包括石家庄在内的全国房地产市场在2020年的“黑天鹅事件”：首当其冲，便是1月底至3月市场的完全停摆，全社会的主要资源和全部注意力投向抗击疫情，有可能出现“人群聚集”的项目售楼处被封闭，正常的营销动作全面叫停。到了春节后传统的复工节点，项目无法正常复工，市场的停滞状态波及到了投资领域。尽管新冠肺炎疫情主要覆盖春节假期和初春时期，这一时间段并非传统的市场旺季，但对社会经济的深层次影响却持续至今。首先，宏观经济面临更大的企稳压力，政策调控也向这一领域着力。其次，在房企层面，市场预期发生重大调整，生存压力进一步加大，倒逼房企采取更为积极的推售策略和更为审慎的定价策略，以保证房企现金流稳定。再次，在需求层面，购房者的收入能力受到影响，对大宗投资消费的意愿也进一步下降，家庭财富的避险需求非常强烈。尽管决策层通过更为积极的金融和货币政策，向市场投放可观的流动性，已经让石家庄房地产市场感受到了暖意，但购房需求对全年宏观经济的审慎预期已经深入骨髓，短期内积重难返，流动性相对充裕在一线城市核心地段市场有过热表现，并导致杭州、深圳等城市市场出现明显活跃；也在股票市场等其他投资渠道有所表现。

房地产市场也曾对全年政策放松抱有新的预期。经济企稳压力之下，石家庄固定资产投资增速大幅放缓，并出现相当明显的负增长。但反过来，房地产开发投资增速很快实现由负转正，并出现了过去三年罕见的大幅正增长，成为当前和未来一段时间稳定当地固定资产投资的重要支撑力。然而，在政策层面，我们并没有看到作为“压舱石”的“房住不炒”出现松动，一些城市试探性调整和放松当地调控政策，一旦触及住房限购、限贷、限价和限售政策，很快便宣告失败，却叫停力量在省级便已出现。上半年市场出现明显过热迹象的深圳等城市，甚至在行政调控手段无果情况下，出台了力度远超以往的调控政策，政策武器有了明显增加，深入到普通住宅判断标准、离婚家庭购房限制等领域，在对症下药的同时，也显示出政策层面“不松反紧”的趋势，也为全年的石家庄房地产市场政策环境蒙上了一层阴影。房企政策幻想，立足当下市场，倒逼房企采取了相对于2019年更为务实的定价策略。焦点研究院的统计显示，2020年上半年，石家庄市场成交普通住宅1.67万套，面积198.67万平方米，较2019年上升17%；但成交价格14547元/平方米，较2019年却下降7%。“量升价降”便是房企在石家庄市场“尽快出货别犹豫”和“审慎定价莫乐观”的直观写照。

02

 房企格局深刻洗牌

头部房企市场占有率下降，腰部房企上升

在市场出现重大调整的同时，石家庄房企的格局也在发生深刻变化。根据焦点研究院的统计，2020年上半年石家庄房企“三强”格局依然稳定，仍为万科、融创和保利。不过，三强房企的市场占有率出现一定幅度的下降，其合计销售金额86.39亿元，占2020年上半年石家庄市场总量的26%，较2019年上半年下降5个百分点；合计销售面积58.11万平方米，占总量的25%，较2019年上半年下降4个百分点。

三强稳定之外，石家庄市场的TOP10格局却发生了较大变化。根据焦点研究院的统计，在2020年上半年石家庄房企TOP10中，新增亨伦、华远和龙湖等三位“新人”，三家房企不仅是首次首次跻身石家庄房企TOP10，也是从2019年上半年TOP20之外快速直升上来。此外，本地房企润江则以销售金额较2019年上半年上升21%，首次跻身石家庄房企TOP5。石家庄房企TOP10一次性“换血”三家房企，并出现较大的座次变化，在近五年的石家庄房地产市场上还并不多见。

石家庄房企TOP10的市场占有率在整体上有所下降。根据焦点研究院的统计，2020年上半年石家庄房企TOP10合计销售金额154.51亿元，占2020年上半年石家庄市场总量的47%，较2019年上半年下降11个百分点；合计销售面积109.37万平方米，占总量的47%，较2019年上半年下降8个百分点。

究其原因，石家庄市场上“腰部房企”的市场占有率有所上升，其以价换量更为积极，在局部市场表现抢眼，不仅帮助其在和全国性或地区性房企的竞争中反而占据上风，更帮助其跻身石家庄房企的前排行列。焦点研究院在石家庄市场上首次公布TOP11至TOP20的石家庄房企情况，其中，在销售金额上，宏拓、力高、翰博和金地均系首次跻身TOP20房企行列；在销售面积上，永威、力高、南华城、宏拓和东创也均系首次跻身TOP20房企行列。这些房企中便不乏在北乐乡、栾城西和西南等片区市场通过以价换量，获得良好去化效果者。

03

八个项目跻身“大盘”行列

成房企销售规模“压舱石”行业座次“左右手”

追溯到一级市场，房企在石家庄获取项目的难度大于其他同级别城市，因此，绝大多数房企在石家庄市场很难形成项目的集团化作战，在销售业绩的贡献上也很难实现多点开花。此外，真正意义上可以为房企贡献销售规模和流量的“大项目”更是屈指可数。因此，到目前为止，尚无房企在石家庄可以触及市场占有率超过25%，销售规模超过100亿元的“门槛”，这也是一些全国性或地区性房企“后进者”，依然对石家庄市场持坚定进驻的观点，在石家庄寻找开发机会的决心也比较强，究其原因，尚无统治市场的房企出现，也就意味着市场格局尚未固化。而2020年上半年石家庄市场的“量升价降”，以及头部市场占有率有所萎缩的现实，又进一步明确了这一趋势。

焦点研究院统计显示，在石家庄市场上真正可以称之为“大项目”，为房企贡献可观销售规模和流量的项目仅有八个，分别是融创中心、万科翡翠书院、润德万科翡翠公园、亨伦观唐名邸、恒大御景半岛、华远海蓝和光、龙湖九里晴川和保利时光印象。其中，融创中心不仅是2020年上半年石家庄项目在销售金额和销售面积上的“双冠王”，也是唯一实现销售面积突破10万平方米的项目。作为融创在石家庄近乎唯一的流量支撑，融创中心维持这一局面已经三年，随着二期地块逐步获取，推售动作逐步展开，以及教育配套逐步到位的背景下，在定价审慎的一贯风格下，融创中心还将继续为融创在石家庄的销售规模提供最大支撑。

万科的销售规模在石家庄继续保持领先位置，究其原因，则是在八个“大项目”中，万科拥有两个，加上其他项目的补充，万科是当前的石家庄市场上唯一实现集团化作战的房企。不过，万科在石家庄市场的当务之急是加快土地储备补充，以确保其在下半年有稳定供货，继续保持集团化作战优势。考虑到融创在下半年将有两个流量项目加入市场，且项目议价能力有所提升，是第二个实现集团化作战的房企，势必将在下半年对万科形成挑战，焦点研究院预计，2020年石家庄市场的房企首位将在两家房企中间产生。

保利、华远和龙湖均有一个项目跻身八个“大项目”行列，这是支撑三家房企跻身2020年上半年石家庄房企前列的主力。其中，华远和龙湖的两个项目均是首次跻身，究其原因，除其品牌议价能力外，两个项目在所在片区市场均以定价审慎、理性著称，华远海蓝和光更是凭借极具竞争力的定价优势，率先放下身段，推动去化速度加快。不过，三家房企中，仅龙湖在下半年有新增一个“大项目”的条件，其留村三期项目将成为其在2020年全年的石家庄房企座次中再进一步的最重要动力。

04 

展望下半年基本盘保持稳定 

政策放松几无可能，市场心态剧烈分化

展望2020年下半年的石家庄房地产市场，两项因素将是左右趋势的关键，一项是“新冠肺炎疫情”，另一项是“房住不炒”。前者将成为影响全年市场的常态因素，后者尽管乏善可陈，但决策层调控决心坚定，即便是宏观经济企稳压力巨大，决策层也决计不放松现有调控政策，对出现过热迹象城市不放松政策“调门”。如此影响之下，焦点研究院认为，政策层面出现实质性调整的可能性不大，回归石家庄房地产市场，现行的住房限购、限贷、限价和限售政策还将继续实施。尽管全面取消落户门槛对住房限购政策有一定影响，但考虑到过往一年石家庄户籍人口规模并没有实质性上升，对住房限购政策影响不大，因非本市户籍人口进入石家庄而产生的购房需求也比较有限，当前市场的“基本盘”将维持稳定状态。

市场“基本盘”稳定对石家庄的房价走势也将产生较大影响。考虑到当前石家庄市场的库存压力有所上升，市场供求的主战场正在从二环外向二环内转移，二环外项目因配套问题，议价能力有限；二环内项目竞争比较激烈，购房需求预算有限，心态审慎。因此，从整体上看，审慎定价、高报低开、以价换量已经成为全市场的普遍现象。更为致命的是，这种趋势已经从一手房市场向二手房市场扩散，因二手房卖家普遍为个体，对价格的悲观预期容易产生传染和踩踏效应，加之大部分二手房议价能力不强，缺乏教育配套加持的“老破小”更是成为重灾区，在5月开始，部分二手房卖家心态已经出现崩溃现象，二手房价格进入下探通道。这样的市场心理对整个市场走势而言并非福音。

焦点研究院认为，2020年下半年的石家庄市场将延续上半年走势。房企层面，通过一级市场获取土地的意愿较为积极，但本地土地方的市场预期进一步下降，为部分有拿地准备和资金储备的房企创造了比较好的条件；一级市场也将有净地出让的机会，但对房企的拿地心态和资金情况将是严峻考验，特别是将有优质净地出让，基本将局限于“央字头”、“国字头”房企中间产生。市场层面，在冲刺销售任务的背景下，房企在去化流量上的诉求更为强烈，供应产品向中等偏小户型集中，三面宽产品供应保持高位，在有限的尺度空间内强化面宽优势，两面宽的两居小户型供应规模将下降，并向二环外进一步集中。除前述价格走势外，受规划条件限制，项目外观形态向小高层住宅或多层住宅靠拢，楼层降低，尽管出货量将受到限制，但对单价有稳定作用，类洋房或洋房产品供应规模将放大。

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