权威发布2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20

2020年的北京房地产市场可谓一波三折，前三季度反复经历冰火两重天的状态。在第三季度初，随着新发地新冠肺炎疫情有所缓解，市场进入恢复期，到第三季度末，房企在京推售和营销力度加大，特别是在9月积极抢收，多个不限价商品房项目取证入市，新房成交规模持续上升，成交价格亦小幅上升。

政策层面，第三季度末，全国多地调整调控政策，外围政策环境从紧。本地方面，调控政策保持稳定，首都功能核心区、北京自贸区等多项规划相继落地，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020年）》显示，北京调控政策将从“因城施策”升级为“因区施策”，各行政区将细化当地调控目标，出台长效机制，预计将对北京各区市场产生深远影响，值得关注。

为权威、客观、公正展现房企在北京市场的销售力和影响力，精当、准确、清晰研判北京市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20》，将通过房企销售金额、房企销售面积，项目销售金额、项目销售面积等四个维度，体现房企在北京市场的销售情况，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。

根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，北京房企实现销售面积338.7万平方米，销售金额1732.32亿元。其中，首开以25.84万平方米的销售面积，135.26亿元的销售金额，位居2020年第三季度北京房企首位。此外，城建和中海位列2020年第三季度北京房企销售力的第二位和第三位。而在项目方面，位于的石景山区的限房价项目禧悦学府则分别位居2020年第三季度北京项目销售面积和销售金额的首位；泰禾北京院子二期和万橡悦府位居2020年第三季度北京项目销售面积的第二位和第三位，万橡悦府和金融街武夷融御则位居2020年第三季度北京项目销售金额的第二位和第三位。

声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。

榜单解读

2020年第三季度北京房地产市场综述与前景展望

一、市场交易先抑后扬，第三季度触底反弹

2020年的北京房地产市场呈现出极大的不确定性。春节后，新冠肺炎疫情到来，市场交易“冰封”，当期计划入市项目推迟，从实际情况来看，推迟入市项目被迫挤压到6月后。此外，疫情对社会经济影响深远，疫情缓解前后，对家庭收入的偏悲观预期导致短期内市场观望情绪升温。反过来，房企和项目面临资金吃紧、库存承压等影响，被迫采取以价换量借以刺激市场需求释放，并借助线上直播等形式因地制宜，以求扩大房企和项目曝光度，为刺激成交创造条件。

随着新冠肺炎疫情有所缓解，社会经济运行趋于稳定，行业企业复工复产，4月的北京市场有所复苏，且因5月西城区多所学校划片政策调整，对市场有刺激作用。然而，正当房企和项目寄希望于借势尽快实现成交，6月新发地爆发二次疫情又导致市场短期停滞，起势姿态略有浮现便暂时告一段落，房企和项目错过了近在咫尺的“小阳春”。整体上看，2020年第二季度的北京市场呈现出“先扬后抑”状态，房企和项目也更为理性，转而积蓄力量备战第三季度。

第三季度是北京市场在年内最为活跃的时间段，成交规模和成交价格呈现出结构性上扬趋势。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，北京新建商品住房供应 1.3万套，面积172.2万平方米，环比下降26%，同比下降19%；成交1.6万套，面积197.7万平方米，环比上升41%，同比上升56%。成交金额更是在年内首次超过千亿规模。

2019年1月至2020年9月北京商品住房供应和成交情况，数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

北京各行政区商品住房成交情况，数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

二、国资房企抗压能力显著，合作开发成市场主流

在2020年前三季度的市场表现中，房企出现显著分化，其中，以国资背景房企，以及民营但规模居前房企抗压能力表现显著。特别是首开的市场占有率表现强势，其深耕北京市场三十余年，主城区系其货值最集中区域，从土地到项目开发，首开有着强力资源优势和成熟品牌效应。首开的市场适应能力比较强，通过线上销售渠道打开局面，加快去化。

由于北京市场单项目货值高，开发强度大，购房需求较为复杂，且已成为北方市场中最为成熟者，通过北京土地市场独立拿地，独立开发难度极大，寻求合作开发已成为房企主流选择，这其中尤以首开表现最为突出，其在当前市场上多个热点项目中股权并参与开发，这也导致其在房企销售规模的全口径统计中占尽优势。根据焦点研究院统计，当前首开在京开发并销售的项目有21个，涵盖全市九区，其中独立操盘项目9个，联合体开发项目14个，占总量的67%。

首开当前在京开发或参与开发项目一览，数据来源：焦点研究院

首开当前在京开发或参与开发项目区位图，数据来源：焦点研究院

我们认为，以首开为首的国资背景房企，其在市场的强势状态仍将延续。根据焦点研究院已发布的《2020年前三季度北京房地产市场拓展力TOP20》统计，2020年前三季度，首开以53.57万平方米的拿地面积，以及296.29亿元的拿地金额位居首位。我们测算，以首开当前拿地规模和趋势计算，至少到2020年第四季度或2021年初，首开仍将在北京市场维持拿地和营销上的强势状态。

三、北京市场区域分化显著，昌平朝阳丰台交易居前

从区域上看，交易分化趋势非常显著。一方面，区域供应规模对成交影响较大，另一方面，则与区域购房需求情况有一定关系。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，昌平区、朝阳区和丰台区系商品住宅成交主力，东城区、西城区则系成交单价最高。

具体来看，昌平区紧邻海淀区北部，受中关村、上地、清河等区域辐射，可承接从海淀区外溢购房需求。同样，昌平区是近三年来北京房地产开发用地供应规模较大的区域，且前三季度商品住宅供应规模位居全市第三位，类型也比较丰富。

朝阳区也系“城六区”房地产开发用地和商品住宅供应的主力区域，受北京自贸区、第四使馆区等利好影响，朝阳区金盏、东坝受到市场较强关注。

此外，丰台区在“城六区”中面积较大，房地产开发用地潜在供应规模高，但商品住宅成交价格相对较低。2017年以来，丰台区供应多宗限价地块，当前可售房源规模比较高，多个限竞房项目在售。而在不限价商品房方面，丰台区在2020年第三季度又推出北京金茂府二期、中海甲叁号院等高端项目，加上区内规划丽泽商务区、丰台科技园等片区有着城市发展利好，使丰台区成为北京南部品质住宅聚集区。

2020年第三季度北京各行政区商品住宅成交情况，数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

左：位居2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20项目在行政区上的分布情况

右：2020年第三季度北京各行政区商品住宅供应占比情况

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、焦点研究院

四、不限价商品房已成市场热点，优质限竞房实际成交占主力

尽管不限价商品房在2020年成为北京市场的热点，但在实际成交上看，限竞房依然是北京市场交易的主力。根据焦点研究院的统计，在《2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20》中，限竞房项目有11个，普通商品住房项目有6个，另有别墅项目3个。其中，由首创、新城联合开发的禧悦学府项目以6.24万平方米的销售面积，38.06亿元的销售金额位居首位。

2017年是北京市场的“限竞房元年”，此后三年，北京土地市场交易中，限竞房占据主力，以致当前限竞房项目系北京市场供应和交易的主力。2020年以来，不限价商品房地块供应规模放大，但从开发周期推算，其对交易端结构和格局的影响须到2021年方可逐步显现。当前限竞房项目多，但在购房需求选择上，其更看重项目区位、环线、交通条件和周边配套情况，在上述方面有优势，产品规划有特点的限竞房项目，在市场上有较大优势。

五、首置刚需改善需求表现活跃，价格因素影响较大

与往年相比，首置刚需和首次改善需求表现更为活跃。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，北京商品住宅成交主力面积段系90至140平方米，占总量的50%。此外，90平方米以下商品住宅成交占总量的29%，140至180平方米占总量的7%，180平方米以上占总量的14%。

另据焦点研究院统计，2020年第三季度全市项目成交价格4.86万元/平方米，其中，位居销售力TOP20项目，其成交价格5.40万元/平方米，成交价格最高的项目是中海首钢长安云尚，为7.1万元/平方米。

尽管不限价商品房项目大量入市，对北京房价可能产生一定影响，但限竞房依然是成交主力，而从购房需求表现来看，价格因素的影响也居高不下。

六、市场转轨即将到来，区域板块红利浮现

尽管不限价商品房项目在数量上有所增加，将对北京房价产生一定影响，但受宏观政策和外围市场政策环境从严从紧影响，加之金融政策有所收紧，住房贷款利率进一步下行面临重重阻力，焦点研究院认为，北京市场仍面临较大压力，对房企生存环境而言并非利好。一方面，随着限竞房地块供应规模下降，不限价商品房项目数量增加，到2021年，北京市场的交易格局将发生巨大变化，部分区域交易将从限竞房项目转向不限价商品房项目，这也将对区域价格产生影响。更为重要的是，限竞房红利期已经结束，购房需求将进一步集中。

市场也并非毫无正面和积极信号，北京的城市地位和影响力仍在，近期落地的北京自贸区，将对海淀区、昌平区、朝阳区、顺义区和通州区等产生正面和积极影响，其有利于区域市场进一步活跃，特别是一些“低估值区域”将转入红利状态。

免责声明

本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。

本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。

投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。

本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。

相关知识

权威发布2020年第三季度北京房地产市场销售力TOP20
权威发布2020年第三季度深圳房地产市场销售力TOP20
权威发布2020年上半年石家庄房地产市场销售力TOP20
权威发布2020年前三季度石家庄房地产企业销售力TOP20
权威发布2020年前三季度北京房地产市场拓展力TOP20
权威发布2020年前三季度石家庄房地产项目销售力TOP20
权威发布2020年前三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20
权威发布2020年前三季度广州房地产市场拓展力TOP20
权威发布2020年前三季度昆明房地产市场拓展力TOP20
第一太平戴维斯发布《成都2020年第三季度房地产市场报告》