观点直击 | 第一服务上市发布会 一家“小物业”如何具有独特性？

观点地产网 当代即将又多一个上市平台。

10月9日，第一服务控股有限公司举行上市媒体发布会。发布会以线上形式举行，董事长兼非执行董事张鹏、执行董事、联席首席执行官兼总经理刘培庆、执行董事兼联席首席执行官贾岩、执行董事兼首席财务官朱莉与董秘牛娇出席。

观点地产新媒体于会中获悉，第一服务计划以每股1.86-2.46港元的价格，发行2.5亿股，当中10%在港公开发行，计划集资4.65亿至6.15亿港元。该股份于发布会当日开始全球发售，将于10月12日-10月15日在香港公开发售，10月22日正式挂牌上市，海通国际为独家保荐人。

第一服务表示，全球发售所得款项净额约50%将用于寻求战略或投资物业管理公司；约20%将用于投资能源运维项目及取得能源运维权；约5%将用于研发绿色科技；约10%将用于提升公司的信息技术系统及发展智能小区；约5%将用于吸引及培养人才及约10%用于一般业务营运及用作营运资金。

“和市场同行相比，第一服务在技术研发、特殊服务、生态平台优势具有鲜明的差异化核心竞争力。”

绿色科技是第一服务的鲜明特色。张鹏透露，截止到目前，公司共取得48项专利，并且在特色服务具有显著优势，为社会输出全生命周期的服务，覆盖到物业管理、绿色科技、咨询、人居产品系统安装、能源运维等领域。

物业+人居

“2019年，考虑到物业和人居两个业务单元有诸多业务的协同性，选择从新三板完成了摘牌和退市，并且完成了股权重组。”

刘培庆于会上介绍，首先，第一人居业务介入具有前置性，会介入到整个项目获取阶段的规划设计、能源方案设计，也能够把后期物业管理的业务自然而然的带出来，具有业务协同性。

其次，则考虑到业务上的补充和合作。他举例称，人居的业务有前期的设计、方案选型，也有后期的能源运维，人居团队在专业技术上更高，但在后期运维上投入的精力和人员配置没有那么多基层的职员支撑，而物业恰恰有大量的基层工程技术人员，所以两家企业合并在一起，能够有很好的配合。

观点地产新媒体了解到，第一服务由两家新三板企业摘牌退市后合并而来，分别为第一物业和第一人居。

其中，第一人居主要从事提供绿色人居解决方案，即通过应用技术和科技创新改善人居环境，在项目建设之初就参与到项目的绿色解决方案，包括绿色标识的获取、最终项目的产品特色和定位，提升产品价值。

而值得关注到的是，第一人居业务的补充，不仅能够与物业产开协同，也能够在一定程度上提升公司市值。

张鹏曾在接受观点地产新媒体专访时表示，当代的物业公司不是跟别人拼保安保洁、管理面积、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解决人体的舒适度。

在他看来，随着未来智能建筑、科技建筑、节能建筑、绿色建筑越来越多，第一服务能成为中国绿色设计中最广泛的物业公司。

作为一家定位于科技人居+舒适服务的全生命周期生活家园和产业家园运营商，刘培庆介绍，第一服务的服务组合分为物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务三条业务线。

“绿色人居解决方案是第一服务所独有的一部分业务收入，也是其它物业公司在国内目前所不具备的。”除去为人熟知的物管与增值服务，第一服务的独特性在于提供绿色人居解决方案——这是一个提供能源运维服务、绿色科技咨询服务、系统安装服务与恐龙系列产品销售等服务在内的业务。

招股书显示，于2017年、2018年及2019年，第一服务收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%；股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元。

分业务来看，2019年，第一服务录得物业管理服务收入2.73亿元，占总收入的43.7%，仍是主要收入来源，而绿色人居解决方案收入1.55亿元，增值服务1.97亿元，分别占比24.7%、31.6%。

而绿色人居解决方案的收入贡献比例在今年得以提升。截至前四月数据，物业管理服务与增值服务的收入贡献分别为41.4%与28%，而绿色人居解决方案的收入贡献比例则进一步提升至30.6%。

值得关注到的是，这部分业务也是个赚钱的业务。2019年，第一服务物业管理服务毛利为7322万元，毛利率26.8%，而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元，毛利率分别为34.3%、46.3%。

由此可见，即便物管服务仍为第一服务主要收入来源，但绿色人居解决方案与增值服务反而是第一服务更“挣钱”的业务。

第三方与非住宅答疑

规模是所有上市的物业公司绕不过去的命题。

根据最新披露的招股书数据，于2020年4月30日，第一服务合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的52个城市，在管建筑面积由2017年的710万平米增长至2019年的1370万平米，年复合增长率38.9%，并在2020年4月30日进一步增至1500万平米。

与此同时，合约建筑面积由2017年的1140万平米以增加至2019年的2570万平米，年复合增长率50.2%，这一数据在2020年4月30日增加至2700万平米。

不过，当代置业仍是一家专注于住宅物业管理的企业，按照收入类型划分，截至前四月，有97%的收入是来自住宅物业。这才一定程度上也是短板。

“第一服务有20年的住宅物业管理的经验，过去业务发展精力专注于住宅物业市场。不过，在过去三年，非住宅项目所得收入也在逐年提升。”

刘培庆回应，过去几年，第一服务也获得了很多非住宅的管理业态，比如说上海553电台、江西公安局大楼等等，疫情以来也中标了菏泽市的市民文化中心以及葫芦岛市一个区的政府办公大楼。

他称，第一服务未来将会把非住宅物业的市场拓展和获取的重要性，提升到跟住宅物业同等重要性的水平上一起看待。

“在2022年年底到2023年，相信我们有能力把非住宅收入占比提升到10%到15%的区间。”

值得一提的是，近三年来，第一服务来自第三方的在管面积比例也在不断提升。数据显示，2017年，第一服务来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为91.4万平米，占比12.9%；2019年，来自第三方的在管面积达到322.8万平米，占比23.6%，并进一步增加至2020年4月30日的411.8万平米。

“过去三年，我们在第三方的比例，不管是在收入、管理面积还是合约面积上都会有一个非常高比例的增长，所有项目都是通过招投标获取而来，并没有通过收并购的方式获取。这也充分证明，在过去三年中国物业管理市场已经是一片红海的状况下，我们依然能够凭借我们的专业能力获得我们的一席之地。”

对于第三方外拓，第一服务也提出了努力的目标。管理层称，相信仍然会维持并且超过过去三年的发展速度，预计在2022、2023年，努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。

以下是第一服务控股有限公司上市发布会实录：

媒体提问：第一服务主要由第一物业和第一人居组成，将两部分业务打包是出于什么考虑？能否介绍一下第一人居业务的发展状况？

刘培庆：当时我们把这第一物业和第一人居做合并的原因，是出于两方面的原因。

第一，这两个业务是有诸多协同性的。举例来讲，第一人居的业务介入更加前置性，它会介入到整个项目获取阶段的规划设计、能源方案设计，在这个时候，它能够把我们后期物业管理的业务自然而然的带出来，所以就有一个业务协同性。

比如，我们在山东菏泽市有一个地标项目叫菏泽中心，这个项目我们最早是给它做的恐龙系列产品的安装和销售，由于前期的恐龙系列，也就是我们的绿色人居解决方案部分业务的介入，整个80万平米的住宅、商业综合体后期的物业也交给第一服务来做物业服务。

第二，过往大家在业务上有一个补充和合作。举例来讲，原来我们的人居部分的业务有前期的设计、方案选型，也有后期的能源运维，通常后期的能源运维都是由物业服务团队来做的，过往是两家公司的时候，人居业务的团队在专业技术上更高一点，但是在后期运维上投入的精力和人员配置没有那么多基层的职员支撑，物业恰恰是有大量的基层工程技术人员，但是我们在高知识密集型的管理上有所欠缺，所以这两家企业合并在一起，它有一个很好的配合。

目前来看，我们各自的团队在出去做业务拓展、业务铺排或者是公司讲演的时候，都会把其它的业务带上，目前来看这个效果越来越好。

贾岩：我回答一下第一人居的情况。第一人居是全过程的人居环境解决方案服务商，我们应用技术和科技创新改善人居环境，在项目建设之初我们即参与到项目的绿色解决方案，包括绿色标识的获取、最终项目的产品特色和定位，提升产品价值，特别是在使用阶段，我们在能源运营、运营策略、科技平台等等方面有自己的专长，跟物业的结合，实际上是将这个专长在使用阶段扩大。

在2020年上半年，我们在既有建筑改造、高端物业酒店类项目中参与了机电系统全过程的服务，在我们的物业中对能源机房的整体改造提升系统性能35%以上，不断地激活潜力，未来随着第一人居、第一物业合并之后的第一服务的资本市场的登陆，我们相信更多的既有社区挖掘潜力，对于新项目的获取，对能源方案整体可持续运营会有很大的提升，对未来充满信心。

媒体提问：能否透露规模上的拓展计划？未来会如何加大第三方比例？

刘培庆：第一服务是一个快速发展的物业管理综合服务商，我们依靠和当代置业的关系，获得了强大的发展能力，这些年我们一直致力于为住宅物业提供专业化的服务，过去三年我们在第三方的比例，不管是在收入、管理面积还是合约面积上都会有一个非常高比例的增长，所有的这些项目都是我们通过招投标获取而来，并没有通过收并购的方式获取，这也充分证明在过去三年中国物业管理市场已经是一片红海的状况下，我们依然能够凭借我们的专业能力获得我们的一席之地。

对于未来几年的发展，我们相信公司仍然会维持并且超过过去三年的发展速度，我们预计在2022、2023年，尽管当代置业发展速度仍然非常迅猛，我们努力做到当代置业提供的面积占到我们总体管理面积的1/3以下，这是我们努力的目标。

媒体提问：截止今年4月底，住宅物业占公司收益达97%，公司也表示寻求透过订阅管理大量非住宅物业进行发展，公司未来对非住宅物业有何目标？

刘培庆：尽管我们在目前看来来自住宅物业的比例仍然是很高的，但是仍然可以看到在过去三年非住宅项目所得收入是逐年提升的，过去我们的业务发展精力专注于住宅物业市场，毕竟我们有20年的住宅物业管理的经验，包括我们管理的北京的当代moma这样世界十大建筑奇迹，也是北京的地标建筑这样的高端住宅综合体的项目。

但是，在过去几年，我们也仍然获得了很多非住宅的管理业态，比如说上海553电台、江西公安局大楼等等。在今年疫情以来我们中标了菏泽市的市民文化中心，也是在Top10的竞争对手当中把这个项目夺取下来，同时在中秋节之前我们新中标了葫芦岛市的一个区的政府办公大楼，今天是我们入场的第一天。

可以看到，我们在非住宅的比例逐渐扩大。未来，我们将会把非住宅物业的市场拓展和获取的重要性提升到跟住宅物业同等重要性的水平上一起看待。

在2022年年底到2023年，相信我们有能力把非住宅的收入占比的比例提升到10%到15%的区间。

媒体提问：目前港股市场已经有许多的内地物业公司上市，同期在招股的也有公司表现不错，第一服务是否担心招股遇冷？与其它物业管理公司相比，公司最大的优势是什么？

刘培庆：在中国有10万家物业管理企业，到现在能够在香港上市的有小几十家，我相信每一家能在香港资本市场登陆的都是这个行业的翘楚，我们非常尊敬，也愿意向优秀的同行学习。

第一服务也具有鲜明的自身特色。第一服务拥有优秀的绿色物业企业的发展基因，所管理的项目都是集中在一线和省会城市，管理的诸多项目也是当地的地标建筑，在很多城市积累了优秀的美誉度和口碑。

从第一服务来讲，我们拥有的能源方案设计、绿色人居解决方案，包括在过去这些年当中，尽管市场一片红海，但我们项目的主动续约率仍然是接近百分之百。我们认为我们在推向资本市场的时候，一定会有一些非常关注和专注于投资我们这样一个绿色物业企业的投资者，所以尽管有一些同行业的企业也在招股，我们对自己的发行仍非常有信心。

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