明年起小产权房或“消失”?中央文件给出信号,小产权房主请留意

摘自：老王说楼市 

什么是小产权房？

其实这还要从我国不断城镇化建设的过程来说，小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，没有国家颁发的相关证件（比如土地使用证和预售许可证等等），所以按照国家规定，小产权房的业主是没有房产证和土地使用证的，房子也不能受到法律的保护，房子也不能进行正常的交易。

而与其相对应的商品房是经过国家批准开发商正常拿地建设的，商品房有着齐全的相关证件，市场上进行买卖也会受到国家法律的保护。

小产权产生的原因

小产权产生的最主要的原因还是我国过快的城镇化建设和房价过高而造成的，具体分析主要有以下3个原因。

第一点：我国城镇化建设的速度过快造成了小产权房

我们知道任何一个城市的发展都不是一蹴而就的，而是慢慢从中心向周边慢慢发展，很多时候城市的周边还是农村，农民还有着自己的宅基地和耕地。当城市快速发展，房价不断升高，很多农民看到房价一直上升，而自己又买不起商品房，于是开始想方设法在农村的集体土地上建设房屋。在农村集体土地上盖房不需要像城市商品房那样要缴纳土地使用金，这让一些开发商或者集体凑钱开发房地产的农民省下很大一笔钱，因为现在房价之所以这么高很大一部分原因是地价高。另一方面农村进行建设房子也不用考虑绿化、学校、医院等公共设施，又能省下一大笔钱。因此小产权房的产生很大一部分原因是城镇化建设过快，农民为了跟上节奏，而选择自己或者邀请一些开发商在自己村里的集体土地上进行房地产开发。这样的小产权房成本非常地低，很多时候一平米的成本不到一千，即使不能出售，他们盖好后装修一下出租也能赚很多的钱。

第二点：城市的房价过高

我们常说一个事物存在即合理，小产权房之所以存在说明人们对小产权房有着一定的需求。那么为什么人们在小产权房得不到法律保护的情况下还要去买小产权房呢？最主要的原因还是现在城市的房价太高了，很多人穷其一生也很难买得起一套商品房，因此不得不退而求其次买小产权房。小产权房要比商品房便宜很多，很多时候商品房能比小产权房贵上3-5倍，因此对于买不起房的刚需者来说，小产权房有着极大的吸引力。因为小产权房有需求就会有人去开发，小产权房应运而生。

第三点：很多人抱有小产权能转正的侥幸心理

除了一些买不起商品房的刚需会买小产权房以外，还有一类人也会去买小产权房，这类人就是抱有小产权房未来能转正心理的投资者。他们认为现在小产权房这么多，未来国家一定会给小产权房转正的机会，这样自己现在买入小产权房，未来一旦转正，再卖出去一定大赚一笔。其实这些人本身和炒房客的性质非常相同，由于他们的炒作，小产权房也越建越多。

那么小产权房到底有没有转正的机会呢？

今年自然资源部和农业部再次重申：不能够对农村小产权房进行确权，更不能通过确权的方式把小产权房这种土地违规使用进行合法化。

从这份声明中可以看出，小产权房从根本上来说其土地使用就是不合法的，因此在土地无法进行合法的前提下，小产权房也没有了转正的希望。

未来小产权房走向何方？

在我国城镇化的进程中，小产权房的数量所占比例很高，一些城市小产权房的占比达到了20%-30%，这就预示着城市内5套房子里面有一套多是小产权房。在小产权房数量如此之多和国家不允许小产权房进行转正的情况下，未来如何处理小产权房成了一个大问题。那么未来小产权房将走向何方，一些专家给出了两个方案：

第一：全面拆除小产权房

第二：要产权房可以转正，但要根据不同情况补交不等的土地出让金，如果不愿意缴纳土地出让金，就会面临拆除的情况。

个人观点小产权房被全面拆除的可能性很小，毕竟小产权房的数量巨大，居住人口也非常多，一旦进行全面拆除实施起来非常的困难。另一方面如果小产权房进行全面拆除也是对资源极大的浪费。我认为更可能会实施第二条，小产权可以进行转正，但要缴纳一定的土地出让金，这样小产权房就可以通过正规的渠道进行转正，另一方面也可以打击一些囤积小产权房的投机者，让他们无利可图。

中央给出信号，小产权房或将有新方向

在今年的5月18号，国家一份新文件开始进入人们的视野，文件中提到关于农村宅基地、房屋产权、使用权流转等几个问题进行了概括，其主要内容如下：加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

小产权房的产生说到底还是农村走向城市的一个过渡产物，内容中虽然没有给出明确的小产权解决方案，但对于小产权房的未来给出了一定的方向。我们从政策中可以看出，政策之下小产权房的土地使用权和所有权分开了，土地所有权还是属于集体所有，但使用权可以归个人所有。也就是说未来小产权房的土地所有权是不能进行转让的，但房子的使用权是可以进行转让的。

小产权房之所以不合法，其主要的原因就是小产权房土地所有权不合法，土地归集体所有，因此小产权房不能进行买卖。现在土地的所有权和使用权可以分开，那么未来房子的所有权和土地的使用权也可以分开，这样房子的使用权可以转让，但土地的所有权却不能进行转让，尽管这样小产权房仍然无法进行转正，但对小产权房未来给出了一定的方向。

总结：小产权房数量很多，问题也很多，涉及到很多人的生活问题。很多时候处理好小产权房问题比商品房更重要，因为居住在小产权房里的住户才是最刚需的住户。因此如何处理小产权房是一个有待解决的大问题，新文件给出了处理小产权房的一个新方向。

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