小产权房将“有序转正”还是“全面拆除”?国家发声,信息量巨大

过去一二十年，伴随着房地产的高速发展，全国各地的房价也迎来不同程度地“飙涨”。尤其是2016、2017年，很多城市房价年平均涨幅超过30%，一些核心板块房价更是直接翻番上涨。甚至连一些欠发达的三四线城市，在“棚改”新政的拉动下，房价也在2、3年内上涨了2-3倍之多。最不可思议的是，据媒体报道，竟然连一些“贫困”县城房价也进入“万元门槛”了。

不管是北上广深等一二线城市，亦或是一些无地理位置优势、无人口增量、无产业带动的三四线城市，普通人购买商品房的难度都大大增加。更有些城市，楼市经历多年飙涨后，房价收入比高达30：1，即普通人买房需要不吃不喝工作30年才能买得起。

商品房价格高居不下，这类住房依旧还是大多数人遥不可及的梦；保障类住房又供不应求，而且申请条件苛刻；再加上国人普遍都对拥有房屋产权比较痴迷，所以越来越多的人把目光投向了价格低的“小产权房”上。

何为“小产权房”？这个称呼不是法律概念，它不同于商品房，只是国人形成的一种约定俗成的叫法。但国家对这类住房还是有明确所指：一种是我们在农村的房子，在集体建设用地（宅基地）上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。这两类房子都未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

值得一提的是，按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。也就是说，购买“小产权房”是有一定风险的，即未来要么“有序转正”，要么“全面拆除”。如果是前者购房者就要欢呼雀跃，但如果是全面拆除，很多人恐怕哭都来不及了。

据易居研究院等机构的研究数据显示，截止到2018年底，我国总计有5000万“小产权房”。该机构给出的小产权房产生的原因有三个：其一、由于经济发展不均衡，许多大中城市人口密集，需求巨大，导致房价过高。但是商品房供不应求，所以就催生了大批小产权房和购买小产权房的群体；

其二、过去很多年，全国各地的政策法规对“小产权房”的定位和规定都模糊不清，让其处于合法和非法之间，才导致了各地小产权房建设的泛滥；

其三、就是单纯为了提高收益。农民集体通过在宅基地上建房，然后出售给城里人，或者出租给外来务工人员，所获得的收益远高于国家征收土地的补偿金额。

当然，最主要的原因是第一条。说白了就是很多人买不起大中城市里的大产权商品房，但又不想租房居住，所以就瞄准了城市里的价格低、交易便捷的“小产权房”——最低甚至仅为商品房总价的20%左右。几乎人人都知道，小产权房从本身性质上讲，是不合法的住宅建筑，不具备国家认可的产权证，在将来也很可能会因为“违法”而损害到购房者的权益。但很多人为了能拥有一套自己的房子，即使“冒风险”也还是会选择购买。

很多人只知道，买卖“小产权房”的行为不受到法律的认可与保护。但其实新规从明年开始更明确规定了小产权房属于“5类不得出租”的房产之一。

中国“小产权房”体量巨大，而且不仅仅是一些偏远小城市有这种现象，事实上连北京、深圳等这样的一线城市，“小产权房”也是早已泛滥。据公开资料显示，住房拥有率仅有30%的深圳“小产权房”总量占所有住房总量的50%之多，其数量甚至高于“大产权”的商品房。而在山西长治市，“小产权房”的占比，更是高达全市房屋总量的90%左右。

国家虽然明确“小产权房”不受法律保护，虽然很多专家都表示，“小产权房”的命运只有两种：转正或拆除。但一直以来对于小产权房是“有序转正”还是“全面拆除”都没有结论。原因我们大抵也想得到，一方面“小产权房”体量巨大，不可能“一刀切”采取措施；另一方面，如果真的全面拆除，这些存量小产权房的居民的居住问题，很难一时半会解决，所以此事需要从长计议；再者，如果采取“有序转正”，就涉及到补交土地出让金、契税费等问题，可能会更棘手。

国家发声，信息量巨大，重要文件释放三大信号

“小产权房”的未来关乎数亿人的居住问题，因此一直以来都备受关注。今年国家终于通过重要文件发声表态了——2020年5月18日，国家自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，针对农村宅基地、土地流转、房屋产权问题等，做出了明确规划。

国家发声，信息量巨大，该文件至少释放了三大重要信号：其一、对小产权房做了明确表示，“不得办理登记、不得通过登记将违法用地合法化”。即国家当前对“小产权房”的“违法必究”态度很坚决；

其二、这份文件同样也给小产权房未来的处置问题留有悬念——倘若“三权分置”实现，不排除未来“小产权房”逐渐“有序转正”的可能——文件表示，在将来农村宅基地和土地的所有权、使用权、资格权，或可以经过探索后独立分置出来，即“三权分置”。直白点说，就是未来村集体土地上建设的小产权房，所有权依旧归集体所有，但是资格权和使用权，可以不受所有权捆绑，单独出现。这样一来，那么在宅基地上建造起来的房子，就可以独立流转了。

其三、需要提醒的是，这个政策目前只是探索阶段，并没有明文表示其进展，而且从目前的趋势来看，进展也会非常缓慢。也就是说，现阶段，国家对于小产权房的态度依旧是“不得办理登记、不得通过登记将违法用地合法化”。所以，大家如果有购买小产权房的打算，个人建议，还是要认清现实，谨慎考虑。

即使短时期内，对于小产权房到底是“全面拆除”还是“有序转正”，仍然没有结论。但小产权房未来的结局貌似已经注定了：国内绝大多数专家基本上都认同“转正”和“拆除”两措并行。即把部分符合一定条件的存量小产权房，通过补办相关手续，缴纳相应的税费之后，纳入廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等保障房系列内；而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，非法占用耕地和基本农田的，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，则采取改建或者拆除的强制办法。

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