业绩会丨千亿之后再成长 规模与质量并重(附媒体问答实录)

3月31日，中梁控股（2772.HK）召开2019年度线上业绩说明会。2019年，中梁合约销售金额再创新高，财务继续保持稳健。全年累计实现销售额1525亿，同比增长50% ，已售未结约2000亿元，营业收入566亿元，同比增长88%，股东应占核心净利润约39亿元，同比增长102%，净负债率为65.6%，继续维持在行业均值之下。同时中梁控股将派发末期股息每股人民币29.8分，全年股息为股东应占核心净利润的40%。

2019年，在国内外经济环境有所下行的情况下，中梁控股继续保持成长能力、运营能力、盈利能力的稳健提升。进入2020年，一场突发的新冠疫情使每个企业面临了一次突击大考。中梁控股积极响应政府号召暂停售楼处，第一时间开通线上售楼处，做好物业服务为业主创造安全安心的居住环境，对内组织中梁人线上学习夯实内功。随着国内疫情得到控制，中梁控股目前售楼处复工率99%，约230个项目正常开展中，预计3月底工地复工率达99%。

对于本次疫情的影响，中梁控股认为居民购楼需求并没有消失，目前国内疫情防控持续向好，预期二季度房地产销情有望反弹。公司2020年供货充足稳定，同时业务已实现各级城市均衡布局，有信心把握未来房地产市场的反弹窗口，复苏销售推进公司规模再上新台阶。

事实上，据克而瑞研究中心发布的销售排名显示，第一季度中梁控股全口径销售额继续稳居全国20强。

2019年，中梁控股顺势求变、成功上市，在突破千亿规模后保持稳步增长，提前并超额完成全年业绩目标，成为2019年8家目标完成率在115%之上的房企之一，销售回款率90%，首开去化率70%，2020年行业综合实力蝉联全国20强，发展潜力10强第一名。

按经济区划来看，长三角销售贡献占比59%，中西部、环渤海、珠三角、海峡西岸分别为23.5%、6.8%、2.1%及8.6%。按城市能级划分，二三线城市销售占比接近9成。2019年中梁控股战略换仓效果良好，全结构发展布局继续推进。

中梁控股保持销售较快增长同时，收入和利润实现同步增长。2019年，中梁控股股东应占核心净利润39.0亿元，同比增长102%。在规模利润稳步攀升的同时，持续为投资者创造价值回报。目前，中梁控股已宣布每股派息32.8港仙，即每股人民币29.8分，派息比率占到股东应占净利润的40%。

规模、利润、负债均衡增长是中梁控股发展策略之一。2019年，中梁控股净负债率为65.6%，继续保持较低水平。2019年，中梁控股成功登陆港交所，募资净额约28亿港元，同时境外融资渠道进一步打通，上市后首发4亿2年期美元优先票据，受到机构追捧。2020年至今，中梁控股获得恒生银行贷款2000万美元。

境内融资方面，中梁控股于近期获得广发银行、浦发银行80亿元授信。除此之外，继续创新境内融资形式，近期中梁控股首单储架式供应链ABS获深交所无异议函，3.4亿元购房尾款ABS获深交所受理。目前，集团拥有境内银行贷款、境外美元债券及其他融资形式等，融资渠道向多元化发展，为公司后续发展提供资金支持。截至2019年12月31日，中梁控股账上现金及现金等价物265亿元，为公司应对此次疫情在流动性方面提供了安全屏障。

健康的财务和资金状况使中梁控股获得行业领先的信用评级。截至2019年末，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构2019年分别维持中梁控股“B+”、“B+”及“B1”主体评级，评级展望均为“稳定”。2019年内，公司还首获联合信用“AA+”展望稳定评级。另外，中梁控股获纳入恒生综合大中型股指数、恒生港股通指数及港股通名单，并获得了多家投资机构看好评级，包括建银国际、安信国际、银河联昌及中信里昂等在内。

中梁控股坚持深耕与拓展双管齐下，夯实全国化布局，项目以中小型为主，以有效分散区域经济风险。截至2019年末，中梁控股已于五大战略经济区中23个省份及直辖市的142个城市开展业务，即长三角、中西部、海峡两岸、环渤海及珠三角五大战略经济区，土地总储备约为5700万平方米，平均地价为每平米4000元，可售货值约为4433亿元。基于现有已购置的土地资源，2020年公司预期的全口径可售资源（包括合联营项目）超2600亿元。

随着棚改货币化红利逐渐消退，中梁控股回归二线及强三线城市，控制扩张节奏，实现各级城市的均衡布局。目前集团在拿地方面坚定推行“三转”策略，即转二线、转省会、转都市圈中心城市，已实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖。2019年拿地金额764亿元，新增货值2,015亿元，其中长三角占比超过60%，新进20个城市，包括南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门、潍坊、清远等。

在购地决策上，中梁控股根据不同周期制定投资拿地策略，上行市场领先轮动，下行市场找结构性机会，同时控制风险与现金流。每块土地都要经过战略、市场、财务三大漏斗进行筛选。2019年，公司意向跟踪地块超过10000块，最终获取仅139块，获取比率约为1.4%。严苛的筛选原则可以有效保证去化及资金周转效率，确保符合公司的拿地方向和盈利标准。

战略布局与拿地策略的调整与执行离不开中梁控股不断激发的组织活力。2019年，中梁控股进行区域调整成立了7个大区，即南方大区、山东大区、浙江大区、中部大区、江苏大区、北方大区及西部大区。区域进一步调整有利于贯彻公司聚焦深耕战略，权利适当下沉帮助企业更好抓住了市场机会。

在规模经济效益稳健扩张的同时，中梁控股积极回馈社会，持续推进在教育扶持、精准扶贫等多个领域的公益事业，积极履行企业社会责任。

“书香中梁”是中梁控股集团在2017年1月响应国家号召、聚焦青少年成长教育，助力青少年阅读而启动的公益项目，计划五年内在有需要的边远或贫困乡镇的一百所学校建立爱心图书室，给孩子们提供更多阅读机会，帮助孩子们开阔眼界，充实知识，更快成长。

迄今为止，中梁公益品牌“书香中梁”遍布青海、西藏、云南等14个省市地区，建立66所爱心图书室，持续推动有需要地区的教育事业发展，助力祖国“未来”健康成长。

2019年以来，中梁还持续深化其公益内涵，启动并顺利完成“书香中梁”日喀则先心病儿童筛查救治公益项目。根据计划，“先心病儿童救治项目”还被列为中梁长期资助项目，未来还将帮助更多有需要的特殊儿童群体收获健康幸福的人生。

本次疫情期间，中梁控股联合中国青年出版社，由中梁控股集团出资、中国青年出版总社调动配置，分批向武汉捐赠了价值100万元的9万余册期刊，为医护人员与患者们献出了一份可贵的精神食粮，受共青团中央“点名表扬”。

除此之外，中梁控股还通过第一时间捐款、捐赠抗疫物资及联合春雨医生开展线上义诊等方式为抗击疫情贡献力量。

没有一个黎明不会抵达，没有一个春天不会到来。未来，中梁将秉持深耕战略，继续肩负“共创价值、让四季心情绽放”的企业使命，贯彻落实“开放合伙、开创平台、九全破局、共识共创”的年度主题，以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业发展，实现企业基业长青。

●媒体问答实录●

Q:

今年中梁拿地的预算是多少？请问在疫情背景下中梁会不会减少今年的拿地投资？

地产业务联席总裁及执行董事李和栗：对于投资金额，我们主要考虑销售增长需求、以及市场机会两个方面因素。2020年我们初步预算根据销售额的50~60%确定投资额。疫情对我们行业的影响是短期的，我们认为需求是存在的，只是被延后，而且近期土地市场已经开始活跃，包括销售市场已经开始恢复，对我们全年买地的预算影响相对比较小。

Q:

受应疫情影响，房地产的传统的线下销售有面临巨大的冲击，不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。2月13号，恒大宣布全面启动网上购房，覆盖全国所有的项目，客户可以不出户就可以网上看房买房，请问中梁怎么看待？对中国房地产未来的市场趋势有什么预测？以及中梁如何应对行业变化？

李和栗：提到网上购房，包括网上看房，无理由退房，都是疫情情况下的销售手段以及销售策略。我们叫做“预认购政策”，同时我们也有自己开发的梁房通，线上认购、线上看房。我们刚才讲到的无理由退房，包括“预认购政策”，是我们客户认购一个月内可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项行动，包括销售员的佣金提升，首付分期预认购，包括一些分销相对灵活的销售策略，这是销售策略阶段。这是第一方面。

第二方面，对于市场后续的走势，那我们整体判断在房住不炒政策下，房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的，那么我们内部称为是箱体震荡，但是这里面会有分化在，因此策略方面我们还是要坚持全布局全结构，通过全国化的布局，找到比较好的结构，有效的应对市场的变化。

Q:

中梁在2016年到2018净负债比例比较高，曾经到过300多，一直到今年回落到65.6%，请问公司将来的净负债率以及净杠杆率维持在哪样的水平？未来有什么措施能够改善财务的情况？

资本市场与投资者关系总经理及公司秘书杨德业：到2019年12月底，公司的净负债率是65.6%，保持行业比较低的一个水平。

早期公司目标水平大概是在70~80之间。2019年净负债率的下降，主要是我们上市后成功打开了融资市场，债权融资总额增加，所以在整个体系上，我们会持续在未来成长，改善结构，降低一定成本，这会是一个比较健康的杠杆水平。

Q:

面对疫情的影响，各行业都受到不同程度的冲击，请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平，来应对公司后续的业务发展？现在的美元债市场比较波动，请问中梁会不会考虑进行回购？

杨德业：关于现金流管理，其实我在简报里面清楚地说明了，我们在疫情发生以后，都非常的关注现金流的管理，基本上第1个季度，一些基本开支都已经做一个紧缩的准备，然后保留比较充裕的一个总资金。所以我们现在其实也看到，从土地款也好，工程款支付，包括其他融资，我们在今年的前段时间已经做了非常好的准备，截至今年2月底，手头的现金有接近240亿元人民币，今年到期债务基本上都是够覆盖的。

同时我们对今年境外的到期还款一些融资，我们已经做好准备，境内的也没有一个集中度，所以我们对整个现金流的管理其实现在还是在一个比较良好的水平。另外关于美元债情况，我们现在也看到市场波动还是比较大的，价格还是有些下降，未来我们不排除会回购，现在我们还是会再继续关注这个市场。

Q:

香港明报记者方楚茵：今年境外的债是比较差，公司对于境内跟境外融资的看法是如何？会不会影响有关降低境外非银行负债的目标，以及可否讲一下下调的目标，对于融资成本的整体影响。中梁已经超过千亿的规模，目前对于其他产业培养有没有想法？还是会只集中增速的做地产业务？

杨德业：关于境外的融资，目前看到这个市场是比较差的，但是我们觉得是一个短期情况，也不会说整年会出现这个问题，所以我们在保持流动性的同时，我们会继续关注这个市场并在境外做一些新的融资。我们今年到期的债务也不多，我们是在今年年底11月份有一个2亿美金在境外到期的，我们已经准备好手里一些计划，同时我们在发改委申请合作的情况，我们在9月份基本上也可以根据现有的政策去申请大概4亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通。

李和栗：房地产开发业务为主要的核心业务，目前占比也是非常高的，那么如果说我们有其他业务，也是围绕促进我们地产开发业务的良性健康发展来开展的。房地产业务肯定是我们核心的主要业务。

Q:

中梁去年销售财务管理费用都有所增加，会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低？

杨德业：关于销售跟财务跟管理费用，其实和公司的规模是同步增长的。2019年全年的毛利率是23点，这和每家公司的经验模式有关。根据我们快周转，以住宅首改为主的开发商来说，大概是一个比较合理的水平。

所以毛利率的情况跟其他费用的增加是同等挂钩的。我们的一般的项目基本上回款毛利率大概是21~25%,结转那部分的话，就要看当时拿地的一个土地成本以及当时候的售价有没有受限价、限购情况的影响，我们预期未来会在21~25%之间的一个合理水平，但随着我们融资结构有一些改善，以及不断降低融资成本，从而会进一步增加毛利率的上升空间。

Q:

想请公司管理层介绍一下2020年预计的回款销售去化的情况。关于今年整体境内外的融资计划，当前股市债市就比较波动，请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法？

李和栗：2020年我们销售全口径的销售目标，目前初步定位在2019年的基础上增长10%， 1680亿元。那么对于回款的情况，我们2019年的销售回款是90%，那么2020年基本上也会在这个回款率附近，这个在行业里面应该属于比较高的一个水平。

杨德业：公司的会计政策一直维持稳定，我们会以股东应占核心净利润的40%去派息，从中期到年末的时候，我们也去按这个标准去做，所以这个也是维持会计的一个比例。

Q:

请问一下中梁未来几年对行业规模及排名的想法是什么样的？2020年的销售业绩目标跟回款率？

李和栗：我刚才也介绍了我们2020年的销售规模，回到未来几年的规模增长以及排名的想法，应该来说我们的销售规模发展，初步定为一个比较稳健的方向。初步定在每年10%~15%的增长率。2020年受疫情影响，我们初步定10%，未来都在10-15~%。那么对于排名情况，我们希望随着规模有一个同步提升。

Q:

中梁的土储的比较多，都是在三四线，随着城市分化以及棚改红利的消退，会不会影响中梁未来的公司销售？另外今年的拿地规模？

李和栗：实际上我们目前整个的投资策略是围绕三转，即转二线、转省会、转中心城市。

2018年我们对投资布局就做了一些调整。实际上到了2019年，我们在投资方面，超过90%的投资额，是布局在二三线城市。应该来说我们的现在城市能级已经得到大幅的提升。第2个方面应该说三四线市场，那么随着政策红利的褪去，也出现了比较大的分化，存在一些结构性的机会。借助于我们比较严谨的投资体系，比较科学的体系，继续坚持我们全结构布局，根据我们的周期策略，以寻找结构性机会这样一种打法，来规避风险。

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