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　　商业地产在我国发展的时间也不算短了，但是国内三四线城市的商业地产并不成熟，需求不高，再加上疫情影响，可谓绝地求生。

　　近期，兰州商业地产贷款首付比例由70%调整为50%。业内人士表示，这是全国首个在商业地产领域降低首付的政策，对于后续商办物业的买卖和去库存等有积极的作用。

　　三四线城市商业地产或迎来利好

　　2019年，兰州实现地区生产总值2837.36亿元，按常住人口计算，人均地区生产总值71772元，全市常住人口379.09万人。就经济体量来看，是一个典型的西北部三线城市。但是国内三四线城市的商业地产有一个普遍的特点，那就是分散化。

　　兰州地处盆地，四周被皋兰山、关山等环绕，处于盆地的兰州市区几乎都城镇化了，所以想要继续发展居民区和商业楼宇，就必须向外拓展。于是位于兰州城北约40公里的兰州新区诞生了。

　　由于国内许多三四线城市相比一线，都是“地广人稀”，所以不少地方政府都希望当地的商业地产能发挥“百花齐放”的作用，即多个商圈带动多个辖区协同发展。

　　2019年兰州商品零售额1290.26亿元，增长7.20%，餐饮收入额164.67亿元，增长10.88%。增速总体上还算不错，而且随着兰州地铁的开通，兰州的经济也会继续被盘活。

　　兰州商业地产贷款首付比例下调，对于国内其他三四线城市的商业地产来说是一个好的信号。因为一线已经趋于饱和，未来商业地产消费力会朝着三四线地区拓展，如果有其他三四线城市跟进，则会加快这些地区的开发商回款速度、适当增加杠杆，借力发展。

　　但是，受制于这些城市的经济和人口体量、消费水平，包括兰州在内的三四线城市的商业地产，就不得不面对另一个问题：空置率高。

　　商业地产，无商可言？

　　由于经济增速下滑，甚至连上海优质写字楼都出现了空置现象。据《上海物业市场2020年展望》统计，2019年上海写字楼市场空置率已升至19.3%，超过2009年底的历史高峰15.7%。预计2020年整体空置率将推升至25.6%，租金较2019年下滑3.5%。

　　商业地产景气度一般领先第三产业增长2-3个季度，商业地产的空置，是增速放缓的前兆。

　　兰州率先将商业地产贷款首付比例降至半成来“促销”，显然意味着兰州的商业地产也遇到了一些困境。

　　根据《兰州市城市商业网点规划(2016-2020)》，兰州要建成“三大功能区，49个社区商业中心”。所以过去几年是兰州商业地产发展的高峰期。据兰州当地媒体甘房网报道称，兰州的不少写字楼都“基本按照甲级、5A的高标准来建设和运营”。但是要知道，兰州的经济体量还只是地级市水平，2019年常住人口增量不过3.73万，本来需求就不足，高档的写字楼，中小企业用不起，大企业又不愿意来，谁来用？

　　而疫情又使得商业地产需求短期锐减，近六成兰州市民疫情期间外出餐饮支出下降超过80%。行业方面，据赢商网数据，疫情对包括万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)、富力、华润置地等主流商业地产公司影响收入约0.6-3.6%。这势必为使得兰州商业地产行业举步维艰。

　　如今包括上海，甚至北京也开始出现写字楼空置现象，所以现在业内对商业地产的共识是，除了京沪深等核心城市供需相对平衡外，包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩，且去库存周期普遍很长。

　　但是一线城市的库存可以通过时间来消化，而三四线城市的库存，如果经济不起来，库存就永远是库存。

　　所以兰州降低商业地产贷款首付比例既是意料之外，也是情理之中。这或许是疫情继住宅地产松绑后，商业地产松绑的前兆。希望未来兰州最活跃的零售商业不要只是兰州拉面馆了。

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