企示录|当物业管理遇上医美 奥园健康能否美梦成真？

9月18日，奥园健康（01813.HK）公告称，旗下间接全资附属公司广东欣粤容产业投资有限公司与广州盛妆医疗美容投资有限公司就收购事项订立买卖协议。收并购完成后，奥园健康将合计持有浙江连天美企业管理有限公司（下称“连天美”）60%的股权。

早在奥园健康上市之时，管理层就为其厘清了物业管理服务、商业运营服务及大健康服务等三大业务。而奥园健康持续发力医美业务，正是为了推进其大健康业务的布局，只是三大业务的协同效应仍有待观察。

医美业务逐步落地 收购入局或影响现金流

相比诸多上市物业公司，奥园健康因其大健康产业的标签显得颇为独特，但该业务一直在讲故事并无相关业绩贡献。即便如此，奥园健康的大健康业务布局仍在持续发力。

早在2019年12月12日，奥园健康公告称，公司间接全资附属公司上海奥慧妍健康科技有限公司（买方）赢得中国上海市奉贤区工业综合开发区 11A-01A 号地块的国有建设用地使用权的竞标。同日，买方与上海市奉贤区规划和自然资源局(卖方)订立有关收购该地块土地使用权的国有建设用地使用权出让合同，代价为8200万元。据悉，该地块的总面积约为3.04万平方米，地上建筑容积率为2.5及地上建筑面积约为7.59 万平方米，为期 50 年，作科研设计用途。

公告称，该地块将发展成为康养及医疗美容产业综合体，包括在该产业综合体内开设大健康产业区域总部、大健康科技孵化中心、医美旗舰店、医美产品研发中心、医美产品展示中心、体验中心以及人才培训中心。集团亦计划引入战略合作伙伴及专业人才，研发医美产品，并为集团的大健康产业提供专业人才培训。

就在今年3月，针对该地块的开发，奥园健康引入了母公司中国奥园，通过轻资产模式继续开拓健康及医疗美容业务。

6个月之后，奥园健康公告称，公司间接全资附属公司广东欣粤容产业投资有限公司与广州盛妆医疗美容投资有限公司就收购事项订立买卖协议。据此，广东欣粤容产业投资有限公司将收购连天美55%的股权，现金代价上限为6.91亿元。收并购完成后，奥园健康将合计持有连天美60%的股权。

据了解，连天美及其附属公司在中国从事医美服务业务，主要提供医美行业的综合服务，包括美容手术服务、微创美容服务及美容皮肤服务。目前，连天美经营两家私人医美医院，总营运面积约3万平方米。

此前，奥园健康集团旗下的医美产业发展研究院与广州中以生物产业投资基金签署合作备忘录，正式开启合作之旅。

尽管该业务尚未有收成，但奥园健康的投入确实不菲。根据招股说明书，奥园健康上市募集资金净额约6.16亿港元，而医美业务的收购以及购地支出总额已超募资总额。后续奥园健康的医美业务扩张将对其运营及现金流产生较大的影响。

医美产业市场广阔 协同发展尚存疑

“颜值经济”时代，医美产业将逐步迎来红利期。

兴业证券研报称，预计2021-2025年我国医美规模为1930亿元、2374亿元、2893亿元、3515亿元、4224亿元，5年复合增速为22.60%；2030年我国医美规模为9102亿元，10年复合增速为19.56%；2045年我国医美规模可达16685亿元，25年复合增速为10.04%。

据了解，医美产业链主要包括原料供应制造、医美产品制造、代理经销商、医美机构与消费者等，而此次奥园健康收购的连天美处于产业链中医美机构部分。

而现阶段医美机构正面临激烈的市场竞争、被迫过度营销、标准化及规模化困难等问题。艾瑞咨询数据显示，2019年我国具备医疗美容资质的机构约13000家。但据天风证券的研报显示，医美行业交易额主要发生在下游，利润主要集中在上游。在行业下游，民营医院占80%以上的市场份额，医美高速发展催生出大批非正规机构，专业整形医生稀缺。我国大型连锁美容企业市占率仅为7.5%，行业集中度较低。由于医美机构盈利水平受销售费用的严重侵蚀，盈利机构占比不足30%。

面对蓬勃发展的市场，以及几乎吞噬掉所有利润的高额销售费用，奥园健康给出的解决方案是与其他业务协同发展。

为此，奥园健康方面表示，医美业务和原有的物业以及商业业务有着天然融合元素。比如，奥园健康有庞大的社区业主和商圈消费群体，这些都是医美潜在的客户群体，透过这些渠道资源，可以为医美业务低成本地导流和引流顾客，并降低连天美获客成本，提升连天美业务发展能力。

“物业管理方面，这也是多种经营的新收入，而上海东方美谷项目与连天美都在长三角地区，可以实现区域的资源互补，这是新的产业园+医美医院模式，上述模式能够帮助集团在产业整合能力方面有所提高，包括上下游客户的吸引力和整合力。医美和物业加上商业管理，都是服务于人，服务本质不变，服务能力和客户资源是最重要的，通过板块融合，相互学习经验，不仅可以提高服务能力，也可以相互导流客户”，奥园健康方面进一步透露。

理想很丰满，但现实却很骨感。

实际上，奥园健康旗下的主营业务之间差异较大，协同效果难以保证。物业管理的主要任务是为业主提供服务、对设备设施进行管理，物业公司增值服务的逻辑也基于此，通过日常服务过程中对业主需求与痛点的洞察，并采取行动满足业主与客户的需求，同时获取一定的收益。医美业务作为低频需求与部分人群的特殊需求，物业公司并不具备发掘相应业主需求并提供针对性服务的能力。

因此，对于低频需求的医美业务，奥园健康的业主及客户资源能否支撑起连天美业务的运营尚存疑虑。一旦无法有效支撑，连天美仍将深陷行业竞争的红海。

虽然物业公司可以通过物业前台、管家微信、社区广告乃至自身app等手段进行宣传推广，但由于医美服务的高风险性以及结果的不确定性，一旦发生事故，将对物业公司的口碑及声誉带来毁灭性的影响，甚至撼动物业公司的管理根基。

前不久发生的万科物业锦旗事件已经给物业管理行业敲响了警钟。物业公司不仅要关注自身服务边界的问题，严格根据合同提供相应的服务；同时，还要避免影响力滥用，进而反噬自身，甚至给整个行业带来不利影响。

公开资料显示，医美潜在客户最关注的前三个因素分别是：手术安全性、医疗资质和口碑、手术价格。由于医美服务的特殊性以及某种程度的不可逆转性，医美潜在客户并不会轻易被第三方公司所诱导，而是会通过各种途径查询相关资料，反复比对价格等，最终确定合适的医疗机构。从这个角度来讲，奥园健康作为物业公司，导流究竟能够起到多大的作用，仍是未知数。

相关知识

企示录|当物业管理遇上医美 奥园健康能否美梦成真？
企示录|奥园美谷：注新资 走“老路”
企示录|卖卖卖+重振地产 万达能否再现昔日荣光？
奥园健康收购领先医美企业连天美55%股权
奥园美谷：将为东方美谷奥园科技园提供医美咨询服务
企示录|泰康系入局 阳光城两大险资股东并行
企示录|蚂蚁集团之大象效应
企示录|用“一元更香”对标拼多多与Miniso 阿里慌了？
企示录 |内外交困 “云南旧改王”俊发出滇
企示录|招商蛇口5.3亿出售物业 难改业绩发展颓势