专家点名:这个二线城市的房价,可能翻不了身了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐你好，我在天津滨海新区开发区11年买了一套74平房子，15年卖掉同时买了一套天保163平自住，18年在万通新城国际年买了一套78平投资，买的时候2万一平，现在已经变成1.8万了，还不好卖，今年我又把163平天保375万卖掉，买了北塘龙湖联排别墅，430左右，贷款165，公积金可以还款，压力不大，又买了天保60平米，孩子上学用，现在手里有三套房，万通贷款每月还款3600，租金2500，天保房子全款，每月租金1900，北塘别墅今年12月交房，我就很纠结万通的房子要不要卖掉？卖掉就亏30万，还不好卖？手里有60万准备装修，从投资的角度帮我分析一下怎么处理能让资产再增值？

回答：你好，北方空虚，北京一个城市基本把血吸完了，吸不了的留给天津一点，多少有点不足。

滨海新区＝没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法进行持续上涨。滨海新区比较看空。滨海新区估计永远不会翻身了，一定要回避。

北塘龙湖自住可以买。但是滨海新区的仓位过重。

建议出手后置换北京 或者其他更优潜力的一二线省会城市。

提问：房姐，你好 ! 新人首问，现有（1）百步亭东勤佳苑92平3房，2010年全款买的，现价值140W自住；（2）幸福时代64平，2012年买的，当时买主要是学区，现在孩子9岁多，学位已用，新证，考虑出售，剩公积金贷20W；（3）老人名下金银潭新城璟汇87平3房顶楼，2017年88W入手，15W装修，7号延长线地铁口2020年底通，接力贷剩15W。生活半径在汉口，老人已满63岁考虑两年以后不能接力贷了，和我们同住，公积金3500，月入2W＋，子弹50，现需要置换一套120-130平改善加投资，其余的考虑投资潜力大的优化资产。请问房姐先卖后买周期好长，有什么好的置换建议？怎么分配优化?目前在看星球推荐的新盘，还有什么好盘推荐，谢谢！

回答：你好，这几套建议出手新城璟汇，保留幸福时代。

置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：你好我在武汉有俩套房子，一套百瑞景，一套南湖保利中央公馆，现在想把中央公馆卖了再到武汉投资其他房产可以吗，还是继续放着这俩套，如何投资，卖了买武汉哪里，谢谢

回答：你好，南湖是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位。

虽然南湖板块的定位是睡城，产业 商业都不算好。但是因为板块位置好，加上有湖景资源 宜居，前面几轮的涨幅种并没有跑输。

但是投资一定是看未来，当下南湖板块的价格并不低了，未来基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。所以拉动力不足。

相同的价格，有更好的选择。可以考虑出手保利中央公馆，置换我们星球内推荐的板块和楼盘。

提问：新人首问：美丽睿智的房姐，本人33岁，目前和女朋友(均为湖北人)在深圳工作，由于深圳房价太高无法企及加之武汉发展迅速前景可期，考虑近期回武汉。目前本人名下有一套武汉房产，为17年购入的硚口蓝光林肯公园及该小区两个车位，房尚未装修，房+车位贷款总额为95万。但考虑到回汉后大概率在光谷工作，从硚口通勤距离太远，因此考虑用女朋友首套名额(黄陂户口)买套近光谷的房子，同时满足自住及较好学区的要求。目前手头可用子弹约50。

有以下三种选择目前难以判断，麻烦帮忙参考一下：

1. 卖掉硚口房子及车位，可以变现约60，加上手上的50，可以换购一套较大户型的光谷二手房；

2. 不卖硚口房子，用女朋友名额入手一套地铁+学区小房，回汉后可自住过度，也可出租，目前比较中意2号线杨家湾站旁的保利华都1室1厅，单价为2.7万左右，总价约150万，带鲁小和华一初的学位，自驾和地铁通勤光谷也都很方便。但是这样一来总房贷太高，短期压力较大(目前2人月税前收入33k，每月按揭合计估计要到15k)；

3. 考虑到目前利率较高以后可能逐步回落并且硚口房子附近万科公园大道下月开盘可能拉升区域房价，想持币观望一阵，待回汉后再考虑是卖硚口房换购还是入手第二套。

回答：你好，硚口这几年被过分遗忘，价格不低，上一轮涨幅中跑输大盘，并非投资推荐的板块。富人不去，中产小白领挑剔，政府也没卖地动力炒作。最近硚口成交数据垫底。长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。自住可以保留，考虑投资建议出手置换潜力更大的楼盘。

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提问：新人首问：本人情况：40岁单身妈妈，女儿刚上大学，之前一直在珠海生活租房住，因为压力大，老家湖北潜江有一套未满两年的全款精装房子（预计套现90万），孩子上大学了就想着一个人没必要租房住，买房子呢又怕女儿未来不在珠海工作，过几年又怕房子跌价卖出就亏大了，于是想等孩子毕业后确定在哪个城市定居在给孩子买房子，所以前几天回老家湖北了，手里有50万现金和130万的2024年到期的理财，之前做传统生意和互联网平台，现在没有收入 问题一：现在市场经济都不太好，投资大的不敢做，害怕失败，投资小的比如餐饮要亲力亲为，自己又吃不消，针对我的这个情况有什么好工作方向提议吗？问题二：我的是女儿，等孩子毕业后再买房子，还是不买房子等她找一个有房子的老公呢？问题三：完全投资可以买哪里的房子？投资加自住可以买哪里的房子？（武汉是老家，珠海是第二个老家，成都是孩子上大学的地方） 问题四：卖了潜江房子，置换有潜力的大城市的房子，如何破限购(珠海我有资格)

回答：你好，人类的财富，统括大类只有两种：能量和信息。

站在山顶，再回头看各个热门行业的脉络，顿时无比清晰：

AI大大提升了能量利用效率；

区块链梳理清楚了生产关系信息；

IoT大大增加了日常生活的信息密度和可触达性；

大数据使得企业提供给用户的信息可以动态更新，始终保持信息的高质量和高时效性；

5G大幅提升了信息的带宽；

新能源汽车做的是优化能量使用方式的文章；基因编辑旨在优化与人体本身相关的信息质量；

半导体制程迭代同时提升信息处理效率和能量利用效率。

沿着能量和信息的主线顺藤摸瓜，始终密切关注大众市场用户对能量和信息的无止尽追求，才有可能持续看见和把握下一个、下下个风口。

职业规划没有标准答案，注意以下几点：

1.结合自己的兴趣 2.结合行业的风口 3.商业战略上要正确和务实 4.勤奋 物联网、云计算、大数据、教育培训、文化娱乐影视、体育健身、基因医疗等等都属于未来十年长期看好的波澜壮阔超级牛逼行业。先买房，把女儿的房票都用完再结婚。如果未来会在珠海生活，建议买珠海。如果是纯投资，武汉是比成都更好的选择。

武汉目前有9种破限购方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，据说武汉7月新房成交2.5万套，二手成1.23万套，涨价架势全面拉开，是不是要跑步入场了？

回答：反应快的都建仓完毕了

提问：您好！武汉房姐！本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，感谢付费！

钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。

这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区。

提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？

回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。

真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。

新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。

详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》

提问：房姐你好。现在北京，一套住房200平+复式在天通苑，一套芍药居学区房刚卖了340，现金总计410。家庭年收入90。需要换个芍药居学区小三居或可改三居的大两居。问题一，买个600多的90年代房，还是700多的08年房，前者是否将来不好卖。能否还能再做其他城市的房产投资，以及具体的楼盘建议。

回答：你好，太阳宫芍药居这一片，人大附一共两个中学两个小学。俩中学，其中一个公立中学，人大附中朝阳学校。一个私立中学，叫人大附朝阳分校，在太阳宫地铁站A出口附近。两个小学都是公立的，一个在芍药居，叫人大附朝阳学校芍药居小学部，另一个挨着那个私立中学，是人大附朝阳实验。考虑学区2个选择：

1.芍药居北里：人大附朝阳九年一贯制

2.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区，前五

考虑未来升值潜力有更好的选筹，详见知识星球内部分享。

开发二线城市房票，武汉 重庆 成都 沈阳都是不错的选择，具体楼盘需要看你的子弹 房票情况。

提问：你好！坐标沈阳，现在手里有两套房一套万科紫台！一套中粮龙玺！现在有学区需要！手里还能拿出来350万现金，请帮我配置下房产！方案一：住中粮买一套老破小学区！然后接送孩子？然后继续配置其他房产！方案二：直接买套新房！带学区！能住，但是其他两套空置！买新房建议买哪！中海天际和越秀哪个更可买！资产怎么配置好一点？

回答：新楼盘的名校分校没有顶级的，能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师，剩下都是招聘的新老师，或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。

所以花太多钱在学区房上是不值得的，参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

你这两个新房选项，在投资角度看都是垃圾资产，越秀星汇这种，是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质，要商圈没商圈，要园区没园区，要物业没物业，只有一个从11000涨到20000的价格，开发商吃掉你5年投资利润。

如果非要选择，一套学区老破小，加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。

提问：有人说大面积的房子不是用来买卖的，这句话您认同吗？那是用来干嘛呢？难道就是反复截断抵押？

回答：大房子不买卖，评估价很难做上去，截断再抵押越往后越困难，信贷核心的资质很难支撑再抵押。尤其大部分二三四线城市，投资不买十年以上房龄普通大面积，涨幅速度显著偏低，药单或者超级笋除外。

第一、二三四线城市中心变迁速度快，城市豪宅供应量大；

第二、本地富人不买大面积二手房，大多新房癌。

提问：为什么中介总是充满谎言？

回答：中介的目标是撮合买卖双方成交，他的利益出发点决定了，既不应该站在卖家利益考虑，也无法单独为买家利益出发，当房源强势的时候，就要多忽悠买家，当市场萧条的时候，就要多打击卖家降价出售。

这种利益出发点，决定了中介必须是一个充满谎言的行业，他们的目的不是保障你的权益，一切都只是为了成交，加上房产属于低频大额交易，一些居间中介就更要抓住只有一次的忽悠机会。

很多人以为链家等大中介服务好就靠谱，其实靠不靠谱看的是业务能力，公司大只不过恰好掩盖了业务能力的差，真正厉害的中介往往没有公司(或者只是挂在公司)。

再者，房产本身也是一项超大额的投资项目，很多人一辈子可能就这一次投资机会，且不说很多年薪百万的社会中产都不具备这种专业的投资知识和技巧，整个中介群体大都只是社会底层人员，他们对于财富和房产投资的理解十分有限，这种情况下，怎么能够给购房者提供真正靠谱的购房建议呢？唯一答案是不行也得行，通过一整套培训，中介形成应对的套路，只要能够「对付买家」就可以了，想要真正懂得投资并给出合理的建议，这不是月薪5000(绝大多数情况)的中介能办到的。

房产可以说是一个低频的大宗买卖市场，未来的购房市场，会逐渐明白，买房是一个专业领域，需要真正专业的服务人员，站在买家的利益角度来为买家服务。

提问：房姐，你觉得人生的目的是成功还是幸福？是应该跳出舒适圈，超越自我，还是应该降低欲望，享受当下？人的能力、性格不同，是不是都应该去大城市、好公司，在竞争中进步？最近在北京学习，发现北京人好多早出晚归，在我家乡的人睡觉的时候，北京人却在地铁上，这么艰苦奋斗值得吗？

回答：人生的目的是通过多元化的体验，获得幸福。低层次的幸福，来自生理、安全这些基本需求的满足。

高层次的幸福，来自尊重、自我实现这些高层次需求的满足。

高层次的幸福，带来的感受，是低层次的幸福，所无法替代的。

当然，对绝大多数人来说，我们没必要讲这些大道理。因为如果“降低欲望、活在当下”，其实只能获取到很有限的生活资料，非常被动，只能获取暂时的安全，根本无法保证长久的安全。

为了获取更长久的安全，人们本能地希望获取更多生产和生活资料，在社会中占据更有利的位置。

渔夫自豪地告诉富豪：我不已经在晒太阳了么？

这个故事，其实不是渔夫的真实经历，而是富豪编出来，讲给渔夫和渔夫的后代听的。渔夫听了以后很高兴，继续晒太阳。

富豪微微一笑，回去继续日夜奋斗。于是，渔夫的后代，世世代代是渔夫；富豪的后代，世世代代努力成为富豪。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

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