这类城市的房价可能下跌,2020年买房的要小心了

网上很多人说房价要跌了，未来几年的房价到底是怎样一个趋势，其实从这几个月国家的相关政策信息来看，各种政策已经有反复暗示，有关未来房价几年的趋势，生怕我们老百姓看不懂。现在是有房都盼着涨，没房的都盼着跌，但是有一点基本可以确认，房价暴涨的时代已经不复存在。如果回去过去十年前，投资肯定是买房，因为买房必赚，只是涨多涨少的问题，但是从现在开始，买房跟炒股是一样的，也开始会有亏损本金的风险，投资房产已不再是一个必赚的投资方式。大范围的降价也会存在，但是只会出现在一些特定的区域，你如果盼着一线城市大跌，到时好去抄底，那现在可以告诉你，基本是不可能的。

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简单粗暴地以“人口红利消失”来断定房价会下跌，但真实情况并非如此

很多人认为房价会跌，他们当中主要的理由是“人口论”，也就是说我国的人口增长速度放缓，未来的年轻人绝大部分会从家里继承房子，而且很多会继承多套房子，到时会出现房多人少的情况，下一代没有买房的必要与动力，所以房价肯定会跌。这个观点，粗略看起来好像很有道理，以至于很多人都信以为真了，但是情况并非如此，我们姑且不说未来十年，人口是否会继续增长，假如人口真的开始减少，那也绝对不会出现各地平均减少的情况，而是有的地方人口减少的多，有的地方不减少，甚至有的地方人口还会继续上升，所以这些城市的房价也会呈现出不同的趋势，房价集体下跌的情况并不会出现在所有的城市。

每个城市都有一个基本的人口要求，如果这个地方的人口太少，并且低于最低人口标准，那么当地的配套设施，也就是那些生活中不可或缺的设施，比如学校、医院、商场，等等都会相应减少。比方说一个城市只有几万人口，很难去维持三甲医院或是重点高中，同时高铁飞机也只覆盖人口密集的城市，所以当人口规模低于宜居标准，就会迫使那些比较追求生活质量的人离开，然而留下的人支撑不了发展，产业也提供不了足够的就业，那么当地的配套、对商人及人才的吸引力，就会进一步降低，最终就会形成一种人口加速外流的情况。

为什么像成都、贵阳这些城市比较宜居，就是因为它的人口达到了一定的规模，同时生活配套设施齐全，生活的压力却不是很大。反之，有关人口快速流出的情况，可能我们都还很少看到，这是因为在我国，即便是非常小的城市，在过去几十年都有周边农村人口的流入，大量的农民成为了城镇居民，他们支撑了配套设施的投入，但是城镇化已经快完成了，城镇人口比例已经从20年前的30％到了目前的60％。我们也能发现目前农村的年轻人口越来越少，在未来的时间里小城市不会再有新鲜血液流入。

中国新一轮城镇化规划正在制定有望于年内出台

人口减少最先受影响的就是人口较少的地区

人口一减少，首先受到影响的是本来人口就少的地区，小城的人口低于最低宜居标准，人口再减少的话，就会开始加速荒废，这个规律在国外已经被反复难证过了，相信大家有看到美国和希腊有的地方白送房子的新闻，那都是曾经繁华现在被嫌弃的地区。反而是全世界的大都市却没有受到人口减少的影响，房价该涨的仍然在涨。比如说德国，老龄化问题严重，人口不过8300多万，有约25％是老人，可是我们再来看德国的房价，这几年却涨得很快，欧洲房价增速最快的十个城市，有4个在德国，其中柏林更是全球房价涨幅第二，还有日本是老龄化和人口问题最严重的地方，人口增长连降11年，可是东京的房价却也是连涨11年。

人口的下降，不但没有影响到大城市的房价，反而把更多的人，从小城市驱赶到了大城市，所以人口下降对一线楼市有利，危险的是小城和县城的房子，这些地方如果你不是特别刚需，建议不着急买，可能县城的房价在不远的将来，会有一次大跌。在以前的县城房价，是靠农村人口和返乡农民工抬起来的，随着农村的老龄人口比例大，村里年轻人减少，也就无法继续向县城输血，而县城的年轻人又往大城市迁徒，所以县城的刚需相对来讲很少了。再加上县城的土地供应量充足，房子不存在紧缺，本地人该买的都已经买了，外地投资不会到小城市去，根据《中国百城库存报告》，5月以来，四五线城市库存面积每周增长1％，卖房周期长达24个月，这就说明小城市卖房越来越难，可能很快就会有开发商顶不住资金的压力开始降价。

但是这种降价并不是大家所期盼的降价，在农村和郊区，眼下就有又大又便宜的房子，可是很多人并不会选择购房，因为我们需要工作、医疗、教育，还有商业生活，满足这些条件的房子，随着人口结构的变化，反而会越来越稀缺，所以下跌的地方，都是你不会去买的地方，而你想买的地方，只会继续上涨，这也验证了那句”房子买涨不买跌”，大城市房肯定还会涨，小城和县城的房价会开始下跌。

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