龙光集团:深圳“地王专业户”的千亿门槛 | 见“圳”40年

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

编者按：深圳进入不惑之年，40年发展历程中，地产企业也紧跟深圳的步伐，伴“圳”成长，包含了很多地产人物南下闯荡的故事和创业史，以及名不见经传企业的崛起。搜狐焦点、焦点财经、搜狐城市值深圳特区40周年之际联袂策划，追溯典型房企成长史。

回首40年城市沧桑巨变，深圳逐渐从一座南海边的小渔村崛起为独具创新基因的大都市，大浪淘沙中，也沉淀出了一批优秀的企业。

一代潮商下海，深圳民营企业如雨后春笋，龙光集团也通过对市场的精准把控占据了一席之地。

纪海鹏是潮汕商人，1996年，他与兄弟、亲戚纪建德、姚美端、姚耀林共同创办了龙光地产，靠城中村改造发家，后将总部搬迁至深圳。

成立之初的4年间，龙光集团并不知名，直到2000年在汕头开展占地776亩的城中村改造项目“金禧花园”而声名鹊起。2003年，龙光集团首入深圳，以2.86亿元竞投得深圳市宝安中心地王，此后开始异地扩张。

自2007年起，龙光集团价将目光投向资本市场，经过5年的运筹帷幄，终于在2013年成功登陆港交所。

深圳“地王专业户”

今年5月15日，深圳土地市场迎来了史上第六宗超百亿地块的拍卖：深圳前海宅地T102-0346挂牌出让，这块地吸引了中海、招商蛇口、卓越等16家房企的参与。

经过103轮鏖战，龙光以最高限价115.97亿元竞得上述地块，溢价率达45%，楼面价6.3万/平方米，并需配建4.08万平方米人才房。

据测算，龙光以上述价格拿下的这宗前海稀有的居住用地，去除人才房面积后，实际可售楼面价约8.3万/每平方米，而该宗地的销售均价为最高不超过10.7万/每平方米。由此来看，这宗地的利润空间并不大。

近年来，龙光凭借在土地市场的高调表现广为人知，并被冠以“地王专业户”的称号。资料显示，2014年以后的几年里，一路狂飙的深圳楼市，开启了一轮严厉的调控周期。在这样的背景下，刚上市的龙光反而用近乎赌博的方式，精准抓住了深圳楼市的低迷期，数次拿下地王，并收获颇丰。

比如，2014年，龙光曾斥资46.8亿拿下龙华区单价地王，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时的龙华新房均价。2015年深圳楼市在“330新政”下有所放松，深圳房价大反弹。当年下半年，龙光龙华项目以5.4万/平至6.6万/平的价格开盘销售，利润丰厚。

2015年，龙光再以112.5亿总价拿下深圳总价地王龙华红山地块，随后在2016年以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区一宗商住混合用地，楼面价27623元/平方米。这两宗地也让龙光享尽红利，在赚取高额利润的同时，壮大了销售规模，

受益于深圳的城市发展红利，龙光在深圳囤积的“地王”项目不仅没有成为制肘其发展的累赘，反倒让其赚得盆满钵满。资料显示，深圳的房价从2013年的2万5涨到了目前的6万左右；龙光的权益销售额也从2013年上市时的111亿升至了2019年的850亿元。龙光也因此在粤系房企中被称为 “最赚钱的企业”。

到了2020年上半年，龙光集团实现权益合约销售额约463.5亿元，较去年同期增长12.1%， 2020年销售目标的42%。按区域来看，深圳区域、大湾区其它区域销售贡献占到了60.1%。

同期，龙光的土地储备的总建筑面积约为3920万平方米，粤港澳大湾区占比约为70%，其中深圳区域的占比为3.1%。

不过下半年，作为“地王专业户”的龙光能否继续保持逆势增长，业内也出现了不同的声音。有机构指出，2020年龙光地产的拿地成本明显上升，这或将在后续的存量竞争中影响公司的销售和利润率水平。国家今年房地产调控政策依然不会放松，对于整个地产行业以及龙光的销售情况会产生较大的影响。

掘金城市更新

除公开土地市场外，坚持“区域深耕+城市更新”双轮驱动的龙光地产则把重心放在了城市更新领域，这也是公司盈利的新引擎。龙光地产董事会主席纪海鹏曾透露，深圳旧改项目每个有30%到40%的毛利率。

今年上半年，龙光集团来自城市更新业务的收入同比上涨22.4%，货值超过4500亿元，其中94%在大湾区。在可自主改造的区域内，龙光拥有的城市更新项目可销售价值约为2903亿元。龙光集团管理层曾表示，未来3年，城市更新每年可为公司贡献约20%的核心利润。

在城市更新业务中，深圳的旧改货值占比最大，龙光对深圳旧改的定位为“旧工厂”。纪海鹏曾解释称，“旧工厂基本都是单一业态，而且是市场化的商业行为，价格谈拢就可以拿下。相对来讲旧村前期投入少，但存在较大的不确定性，开发周期也会比较长” 。

2017年，龙光地产曾以超过30亿元相继拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。2018年12月，又在南山区拿下了另一个“工改工”项目，即利丰雅高城市更新单元，增大了公司在市中心的土地储备。

以龙光在2017年拿下的地块龙光总部中心为例，总建筑面积39.28万平方米中，除了研发、产业配套外，还有6.6万平方米的商务公寓和6万平方米的办公，有了足够的利润空间。

中期业绩会上，谈及城市更新业务的长远规划，龙光集团管理层给出的答案为，过去3年，公司平均孵化城市更新货值300亿元，未来将加快孵化速度，每年孵化500亿元货值。城市更新是企业长期发展的驱动轮，可以有效平衡招拍挂拿地的高地价。目前，公司有87个城市更新项目，相当多为TOD项目，未来可以实现商业运营和产业运营，为公司贡献稳定的现金流。

不过，在外界看来，由于项目周期长，且不确定性强，城市更新更像一块正在制作的蛋糕，最终能否被房企吃下，仍存在诸多的未知数。

太多的标签正在被撕下，而2019年离千亿仅有一步之遥的龙光，能否在今年这样的形势下实现千亿？数据显示，前8月该公司的合约销售额为704.5亿元，实现了年度目标的64%。

相关知识

龙光集团:深圳“地王专业户”的千亿门槛 | 见“圳”40年
千亿金地:从深圳走向世界 | 见“圳”40年
宝能集团:由“菜篮子工程”向房地产进击 | 见“圳”40年
“退房”闹剧背后：龙光，地王专业户还是“房价推高机”？
花样年21年,两度“进阶” | 见“圳”40年
“弄潮儿”万科 | 见“圳”40年
设计的理性与感性|陈耀光 王心宴设计思维的碰撞 
千家房企冲向养猪场!养猪的却迈入地产千亿俱乐!谁在跨谁的界?
深圳诞生新单价“地王” 龙光115.97亿竞得前海稀缺宅地
王敬：南中轴商圈将比国贸更具张力和价值感