“退房”闹剧背后：龙光，地王专业户还是“房价推高机”？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

房价涨了，业主反悔要求退房的新闻蜜友们大概早已司空见惯，但近期被曝光的却是开发商反悔并毁约，“逼”业主退房。故事的主角是龙光集团（原名龙光地产），近三年销售排名前30强-前20强的大房企。

关注楼市新闻的蜜友，估计更熟悉龙光集团（以下简称“龙光”）的另一个身份：地王。甚至此前曾被舆论诟病为“地王制造机”、“房价推高机”……

地王项目能否变楼王，到底值不值得买(300785,股吧)？

恐怕这才是大部分关注楼市的人，真正关心的问题。

图片来源|陕西法制网

01

先来看“被退房”的闹剧。

龙光在东莞长安镇的江南大境项目，一直不缺少热度。早在2017年，长安镇将开通对接深圳地铁公交的新闻就被热议。

龙光的江南大境项目紧靠深圳，“深圳西”、“滨海湾”自然成为了销售的大卖点，吸引了不少购房者。

东莞的购房资格要求有当地户籍或半年社保记录，今年上半年龙光方面与无购房资格的客户约定同意延期半年签约，双方签订了书面文件。

然而，随着楼市进入销售旺季，调控政策在各大城市再次收紧。

今年7月下旬，东莞出台新的限购政策，半年社保不够了，本科购房社保要求延长至一年。

而上半年签了认购书的购房者们一时傻眼了，开发商给出了解决方案：第一，落户东莞；第二，全款购房“延长更久一点时间”；第三退房退款（无息返还）。

图片来源|东莞阳光网

资金放了半年无息退款，要房价没啥变化，估计购房者们即使不满也能勉强接受，坏就坏在涨价了……

据东莞阳光网的报道，龙光江南大境项目，从今年3月到10月，备案均价最高的每平米从3万出头涨到了4万多，每平米价格涨了8千多元，涨幅超20%！

云楼市估算，如果此前开发商卖出的70套房子全部收回，再二次销售，至少套利超4000万！多则可超6000万。

图片来源|云楼市

开发商和这些购房者本来都是打擦边球，出现问题理应各负其责。

不过，购房者们是拿出了真金白银放在开发商那儿大半年，一旦出现变数，立马陷入弱势的被动局面，且错过了之前相对低不少的价格，让人感慨万千，毕竟哪个打工人容易啊。

02

再看龙光这个进击的“地王”，那可是业内闻名。甚至被称为“地王收割机”“地王专业户”等。

图片来源|财经网(博客,微博)、凤凰网、21世纪经济报道（特此感谢！）

龙光最早起家于汕头，2003年进军深圳，一举夺得宝安中心区“地王”；2013年赴港上市，2014年后开启了在深圳的“豪横地王之路”。

2014年底，龙光以46.8亿元拿下了深圳市龙华一住宅用地，溢价率高达85.3%，楼面地价约为2.51万元/平方米，彼时超过了该地块周边新房的价格，成为龙华的单价地王。同年，深圳房价的均价约为2.8万元/平方米，龙光拿地可谓大手笔。

2015年深圳楼市率先启动，胆子大的龙光赶上了好时机，加之运用房企“高周转”法宝，很快尝到了甜头。

同年，龙光再次出手成为深圳当时的总价地王，以112.5亿拿下了龙华红山地块，楼面价约为1.9万元/平方米。

图片来源|功夫财经（特此感谢）

2016年，龙光击退碧桂园、龙湖、华润置地、平安、华侨城、中海等一众大佬，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，这次直接成为了全国的总价地王！让业内外大跌眼镜。

该地块的住宅楼楼面价约3.14万/平方米，商业楼面价约1.97万/平方米，整个地块的溢价率更是高达159.79%！按照可建设用地来计算，业内人士认为该项目的售价将超5万元/平方米。

而安居客统计的数据显示，在龙光高价拿地的当周，深圳光明新区二手房均价仅为6千多元每平米，新房均价约为2.8万元每平米。

龙光的高价拿地，拉高了市场对该区域未来房价的期待。

很难说，龙光只是仅仅赶上了深圳楼市近十来年的行情，它的屡屡地王“事迹”难道就没有助推深圳的房价？

03

2019年6月，蜜姐据媒体公开报道不完全统计，龙光第三次在深圳龙华成为全国焦点，第四次成为深圳地王。

当时深圳同时推出了5宗地块，万科、雅居乐、佳兆业、保利、中海、华润等37家房企参与了竞拍。其中龙华红山地块最受追捧。

经超135轮的激烈竞拍，龙光的“狠人”特色再次展现，最终以65.85亿元勇夺深圳龙华新单价地王，楼面地价近6.7万元/平方米！

同时期，该地块附近二手房的均价在6.5万-7万每平米。安居客显示，2019年深圳房价的均价约为5.3万-5.5万每平米；龙华房价均价约为4.5万-4.8万每平米。

新单价地王楼面地价近6.7万元/平方米，再次让舆论哗然。

而5年前，深圳龙华的单价地王也是龙光，4年前龙光在深圳龙华拿地还成为了同年深圳的总价地王。是他，是他，还是他……

当然，也有为龙光再次夺冠欢呼的人，就是该地块周边二手房的业主们。因龙光的大手笔使得周边业主挂售二手房时，价格也能理直气壮往上抬一抬了。

今年5月，龙光再次在深圳坐上了地王的铁王座。

历史总是惊人的相似，龙光再次以豪气冲天，103轮的“惨烈”竞拍战，打败华润、金地、中海等众多央企及房企大佬，最终以115.97亿拿下了深圳前海限价地块，溢价率为45%。

龙光拿下该地块，可售楼面价约8.67万元/平方，创下深圳和全国地价新纪录！

值得一提的是，2019和2020年龙光拿下深圳的上述两宗地，都要求配建人才房。

2014-2020年，龙光在深圳成为了“地王专业户”。然而当一众央企、房企大佬都对拍下的单价惊呼不已，甚至直言“算不过来账”的时候，龙光却依然敢狂飙猛进。

除了它擅长资本游戏外，更重要的似乎一直在被“正面激励”：成为地王，带动该区块房价，让不可能的价格成为预期并成为销售价格，预期一次次被推升，又再次成为地王……

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据中国指数研究院的数据显示，今年1-10月，龙光拿地金额为412亿元，排第18名；拿地面积343万平方米，排第44位，两者相差26位，这在拿地前100强房企中并不多见。

拿地单价之贵可见一斑。

图片来源|中指研究院（特此感谢！）

如今，布局越来越广的龙光不满足只是在深圳市场当地王了。

2019年4月，龙光击退26家房企，以24.27亿元拿下了南宁五象湖一地块，实际楼面价达14478元每平米，成为了该区域的单价和总价“双料地王”。

今年9月，龙光经过42轮激励竞拍，击退数十家房企，以16.2亿拿下佛山禅城一地块，楼面价超1.7万元每平米，成为该区域的新地王。

龙光的进击之路还在继续。

近一年来，它的股价波动较大，并未像其拿地的豪气和单价一样一路上扬。

在深圳的“豪横”模式是否能在其他地区复制，我们都不得而知。

房地产行业从来不缺少黑马、狠角色和神话。难的是将传奇继续。

十多年后，如果我们来回看房地产行业这几十年的发展历程，不仅会感慨其波澜壮阔，依然会惊叹于那些癫狂亦或热血的商业、资本神话吧。

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今日词汇：楼面价

楼面价：”楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，因出让土地都有规定的容积率，因此建筑总面积并非实际拍得的面积。

楼面价作为开发商成本核算当中的一个数据，并非直接反映房价，比如楼面价低，但房价不一定低。反之，如果楼面价高，开发商的成本高，一定程度上会影响其定价。

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