该不该买?普通购房者面对2020年楼市的最大问题

2020，中国楼市的震荡之年。相比投资和买哪里，普通人首先应该思考的是——如何保住工作，如何保住收入，如何守护好自己的本金。比赚钱更重要的是，请活下来!不理解没关系，等再过两个月回头看看。

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世界的船翻了。迄今为止，全球已经有17个国家处于疫情爆发或即将爆发的边缘。这17个国家，除了伊朗之外，全都是欧美发达国家。迄今为止，全球已经有10个发达国家开始陆续封国、封城、封市。鹰酱4个州发布居家令，加州封城。居家令覆盖纽约、洛杉矶和旧金山等主要大城市，数千万人被禁足，无法外出。妄图靠社会达尔文躺赢新冠的“老鸡贼”，英国也在3月21日下令封印市场；瑞典沃尔沃停工14天；奥地利，发布全国居家令；德国最大的联邦州，巴伐利亚已经封城……主要欧美国家，陆续进入中国2月份防控疫情的“冻结封印”阶段。一定、一定、一定不要觉得，这些国家的冻结封印，与我们没有关系，与楼市没有关系。全球疫情扩散比较严重的6个重点疫区国——韩国、伊朗、意大利、日本、德国、法国、西班牙、美国和英国，与中国有着极为密切的贸易依存度。

中国往6大重点疫区国家的出口总额，占到了中国出口总额的40%中国在6大重点疫区国家的进口总额，占到了中国进口总额的35%。

▲中国服装出口份额及流向

▲中国玩具/运动用品出口份额及流向中国是针织/服装的全球第一出口国，疫情扩散国占到了服装出口总份额的40%。中国是玩具/运动用品的全球第一出口国，疫情扩散国占到了出口总份额的60%。当这些国家的疫情在短期内得不到有效控制，当这些国家越来越多的城市加入冻结封印，当这些国家的人被禁足在家里……谁来买中国的服装？谁来买中国的玩具？谁来买中国的运动用品？每年的4-5月份，都是珠三角和江浙地区的玩具出口旺季，都是福建晋江泉州这些地区的运动用品和服装出口旺季。今年，这些地区的中小企业都遭遇了大规模的外贸砍单。5成、甚至是7成的不可抗力砍单，比比皆是。

浙江某个三四线城市，80%的企业都是外贸企业，这些外贸企业大量的被四五成的砍单。很多货都做了一大半，直接被砍单，而且没有违约金。

这些中小企业主、中小企业里面的中高管，以及上游外贸公司里的白领……当他们的收入面临大规模缩水的时候，你指望谁来撑起楼市的需求？当吃饭都成问题的时候，谁还来买房/改善/换房？意大利米兰的老昆汀，在隔离病房里用上了呼吸机。

福建晋江玩具厂的老板陈阿灿，在停工的车间里低头吸烟。

厦门港外贸公司的白领Lisa荣，默默把购房预算减少了180万。

世界的船翻了，谁也无法独善其身。楼市，亦无法独善其身。比起政策的不确定，2020中国楼市的更大不确定在，购买力何时能够恢复！

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政策的平衡，被打破了。我在2月的破竹大直播里讲过——

今年的楼市政策走势，有点奇怪。

地方在不断的顶风救市，上面在不断的锤下救市。按照过往的逻辑，地方接到了“救市被锤”的信号之后，就会领会到政策风向，然后一个个老实下来。但是，今年的不同在于——即便是救市不断被锤，但依然有出头者不断出现。哪怕是被锤，也要出头。地方在着急什么？上面在担心什么？我们在2月的破竹大直播里说过——

国内疫情，让中国失去了三个月。若国外疫情持续蔓延爆发，又将让中国失去外需三个月。

如何夺回失去的6个月？这是横亘在2020年的最大命题！这个宏大命题，打破了政策平衡点上的所有默契。地方需要更多的钱，来支撑更大的基建，提供更多的就业岗位，解决更大范围内的就业问题。地方需要更多的钱，来补贴企业，让更多的企业活下去……地方需要更大力度的大救市、保地价、拉基建、促消费、稳就业、提振经济。上面担心的是，救市玩儿的过火，进而导致更多的钱和资源流入房地产，再次掏空原本就很虚弱的实体经济和制造业。2020的中国楼市，将看到波动更剧烈、摩擦更频繁的政策博弈。谁胜谁负，天知晓。是短期发展稳局面更重要，还是稳房价的长效机制更重要？政策会不会放开？会放开多少？或者是先放一部分？哪些政策先放，哪些城市先放？以上这些，我们更不知道！全都停留在内部探索的阶段，直至目前都没有任何释放。我们不要看到救市，就想到楼市要起来！更不要看到救市被锤，就觉得楼市彻底丧失希望！我说了这么多，只是想警告你——一切都存在巨大的变数，现在远不到打光子弹的时候！一定、一定、一定不要打光手里的全部子弹！留一点现金，给自己留个机会，也留一线生机！

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市场的变数，更多了。前面我们说了，大家都很难。

国际社会很难，宏观背景很难，购买力很弥散，地方很难，上面更难……

那么，开发商应该会更难。然而，我们却发现“意料之中”的全面大降价却没有准时到来。真正在降价的，绝大多数都是地方性的中小房企，都是单点/单个项目的降价；大房企、国央企和一线房企，却很少有降价的。他们不仅没有降价求活，反而在土地市场里大规模的扩张——

• 近一个月，全国住宅成交楼面价，环比增长22%，同比增长35%；

• 平均溢价率13%，环比增长2%，同比增长2%；

• 北京土拍平均溢价率创下2018年7月份以来的新高；

• 南通海门，新成交地块的溢价率高达81%；江苏徐州，新成交地块的溢价率高达107%；洛阳伊滨，新成交地块的溢价率高达165%……

全球经济按下了暂停键，全国楼市按下了暂停键，土地市场的价格却上涨了2成以上！3月以来，二三线城市的土地价格均冲上了历史新高！土地市场，走出了与宏观背景和楼市房价完全相反的行情！这背后一个核心的原因就是——大型一线房企，尤其是国央企，远没有我们想象中的那么难熬！疫情之下，房企虽然没有拿到放开限购限贷等实质性的政策刺激，但是却拿到了大量的便宜的钱。• 2020年的第一季度，大房企的发债规模达到了近年峰值，同比增幅70%；

• 2020年的第一季度，大房企的发债利率普遍下降1%-1.5%；

• 杭州滨江，以3.25%的利率创下了三年来民营房企融资利率的最低记录；

• 诸多双A级的大房企，融资成本从6%以上，下降到了4%以下！

拿到更多的钱，拿到更多的便宜钱之后，大房企就自然冲进了土地市场拼杀！除此之外，还与各个地方都在想方设法的“保地价”有关——

比如，苏州取消了现房销售；比如，北京基本取消了限价规则；比如，越来越多的城市缓交土地保证金……

把土拍的门槛降低，参与的房企自然就多了，土地价格自然就上来了！为什么我要说今年的市场，要远比过去更加复杂？其根源，就在于这里！文章开篇我们说——国际环境存在不确定，内外需存在不确定，购买力可能会弥散，就连政策都存在极大的波动博弈……既然这么不确定，那我们不买就是了！但是，现在对于普通人来说，问题就复杂在——即便如此多的不确定，你不买还不行！土地价格，一直在房企和地方的托市下一路上涨！1-2年之后，这些高地价土地入市，它必然将倒逼房价再次上涨！

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难！难！难！面对如此多的不确定，如此跌宕的行情，如此波动的政策——以前，我们能根据政策的走势来摸清风往哪吹。现在，政策的平衡点被打破，波动更加频繁，摩擦更加剧烈，普通人很难看清风往哪吹。以前，楼市的最大不确定在于政策。单纯政策的风险好面对，无非就是用长持来对冲。现在，楼市还增加了一个短期的不确定，就是疫情冲击下的内外需缩减，以及内外需缩减下的收入下降，最终蔓延到楼市的购买力弥散。以前，楼市和土地是紧密联动的。楼市行情好的时候，土地市场也一定会热。现在，楼市和土地是存在断层的。房企不缺钱好融资，购买力弥散缺钱，土地市场火热，楼市却面对中期的政策风险和短期的购买力风险。以前，市场不好、难判断、难抉择的时候，不买就是了。现在，楼市不好，但土地市场却很好，现在不买，未来地价托着楼价，可能还会涨。买了，可能会掉坑；不买，大概率还会涨！这是一个普通购房者，面对2020年楼市的最大问题。

来源：米宅

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