楼市下行,三大新问题挡在眼前,购房者藏好兜里的钱

一转眼再过三个月2020年也要过完了，时间过的真快，今年对很多人来说都记忆深刻，各行各业均遭到不同程度的打击，前几天还看到美国300家必胜客计划永久关闭的消息，不得不说感叹天有不测风云，人有旦夕祸福，这样风云变化的市场不是我们只看表象就能了解的，而今年以来国内楼市也给很多人狠狠地上了一课。

从人民法院公告的官方数据能看到，截至目前，今年全国已有近400家房企宣布破产，虽然基本集中在三四线城市，而且和全国登记注册在案的房企数量相比，这个数值只是很少一部分，但是我们要警惕，因为他们破产的原因正是所有房企面临的问题，高负债、融资难、资金链断裂导致项目停工，这些问题在大房企身上也很突出，只不过他们抗压的能力更强一些，可不代表不存在问题。

开发企业出现问题最直接影响的就是普通购房者，没人希望自己拿全部身家买的房子最后以烂尾收场，所以在楼市下行周期里，房地产的发展逻辑已经改变，未来市场不会再重复原来的老路，想要看明白接下来的路径，先把横在眼前的这三个新问题想清楚，没明白前藏好兜里的钱。

1、房子总量过剩，难买变难卖！

前几天在和一位中介朋友沟通北京市场行情的时候，他表示现在二手房的挂牌房源量和往年相比增加明显，一些年前就挂出来的房子，到现在也没怎么成交，卖方一开始信心还是蛮大的，但疫后市场开放后就能看出业主着急卖房的想法了，让价空间大，但是从成交周期来看，购房者的观望态度比较浓厚。

很多人觉得这只是疫情带来的短期影响，市场还会恢复，但整体来看，房子总量过剩确实是个无法反驳的事实，看看我们现在的人均居住面积，已经达到了39平米，这还是之前的数据，现在估计还有增长，已经远超其他国家，还有前段时间统计的人均住房套数，已经达到1.5套，这两组数据还不能证明什么吗？

另一方面，国家为了防止房地产快速发展带来的弊端，近三年一直在出台调控措施，像最近无锡、南京、深圳等城市为了防止假离婚来恶意换取购房资格行为纷纷出台新政，严控市场“假”需求。所以真假需求都在减少的同时，房子怎么可能好卖？

2、人口流动新变化

不知道大家有没有看到最近关于“中国房价最低30城”的统计，其中共有30个地市州房价低于每平方米4500元，14个城市低于每平方米4000元。鹤岗以每平方米2392元成为房价最便宜的地市。你能想到现在还有房价这么便宜的城市吗？可事实就是如此，没有自身消耗能力和外部需求的涌入房子怎么会被成交？房价当然也不会高到哪去。

所以我们现在看到最多的就是各城抢人大战，因为大家都知道有人才有需求，留不住人的城市必然会不断收缩。

3、购房需求转变

一般购房需求分为三类，刚需型、改善型、投资型，随着住房不炒的方针定调，投资型购房需求被打压，市场大致剩下其他两类，但是我们细品，时间越往后推移改善型购房需求的占比就会越大，大部分人以后面对的不是缺房子，而是缺合适的房子，尤其新生代对房子的需求已经不是家长留下的老房子能满足的，想想旧改取代棚改的原因，就能想明白了。

楼市已经转变，人们的需求也在转化，买房前考虑清楚自己的情况。

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