房租在跌，房价也在跌，观望还是买房？

来源：楼市微观察公众号

今天跟大家聊聊对北京楼市的一些看法。

一、房价

关注北京楼市的朋友，或者一直在看房的朋友，应该能感受到，目前北京楼市又开始下行了。房价下行，房租也下行。

我自己的房子也是，四五月份蹦跶了一会，但最近这两个月又开始跌了。

这个跌是参考小区同类房源的成交价格作出的判断，我自己也去门店跟经纪人交流了一下，最近成交的几套房，价格的确不太理想，均以房东让价成交。

我们小区属于那种刚改型定位，面积基本都是小三居起步，从89平米到140多平米不等。

过去历次房价调整，我们小区基本都是跟着大盘曲线走。

下图是北京近11周的二手房成交价格情况。

可以看到整体情况也不太好，大部分周数都是在负增长。

从月度数据来看，现在也的确连续多个月下行了。

四五月份有一个拉升，这里跟当时疫情明显好转，数据延迟有关。但热度一过，还是得看基本面，的确不太好。

北京楼市的基本面极大程度上决定于调控。

现在北京人口可是在减少，从2017年到2019年，人口分别减少了2.2万、16.5万，0.6万，今年的数据还没出来，但可以肯定减少人数肯定很多。

人数减少，拥有首套房指标的人就少，换房在北京可是非常难的。

根据《2020年新一线城市居住报告》，北京平均换房成本为增加117万，位居一线城市和新一线城市之首。与此同时，平均换房年龄高达43.7岁，同样高居榜首。不过，换房平均增加面积仅为16平米。

也就是说，在北京，换房难度非常大，如果说在以前还能讨论要一步到位，还是先买套小的，那么现在，讨论的空间已经越来越小了。

换房难很大程度上在于目前北京对需求端限制，特别是首付和贷款的限制，让大家买一套房，就彻底死了再入市的心了。

普宅首付6成（哪怕没房，只要你在全国范围内有过房贷记录），非普宅首付8成，试问在这种价格下有多少人能轻轻松松换一套房？

实际上如果没有今年的疫情，北京的二手房市场依然会继续低迷，从2017年就开始了。

穷则变，今年北京市场一个比较明显的趋势有两点：

一是新房市场出现了不少极小户型，40平米-60平米的，甚至更低的，把总价拉低到200万以下。虽然这些项目地段普遍很差，但销量还不错。一众开发商们有样学样，都是为了向下争夺用户。在限竞房刚出来那会可不是那样，大家都是清一色89平米小三居的产品。比如绿城东小口，两个项目奥森one和奥海明月紧挨着。奥海明月的户型真的稀碎，小而且不好，但从排卡情况来看，奥海明月明显比奥森one更受欢迎一点，这就说明一点，眼巴巴买房这些人，兜里没太多钱，贷款又卡在这，只能买得起这种房子，开发商妥协了，购房者也妥协了。

二是纯商品房地块增加。可以说，这是政策的妥协。因为如果继续卖限竞房地块，可能根本开发商就不买账，因为库存还有一大堆呢，价格也不理想，买回去就是亏。所以现在的情况是土地市场又比较火，开发商操盘空间大了，有钱赚，争夺比较激烈，溢价比较高。

但还是那句话，限购政策不调整，购买力不太可能有大的爆发，后续仍然会比较疲软。

在这种情况下，坚定买房的理由也不太多了。

比如，你买房后没有明确的再换房计划，中长期持有，

比如，就是为了学区等资源，

……

好在，未来房贷利率还能保持稳中有降的态势，稳住杠杆，问题不太大。

投资，现在真的没什么机会。

二、房租

房租也在下跌。

今年北京房租水平已经把过去两年的涨幅都跌掉了。

根据某机构发布的7月份房租报告，在整体房租市场回暖的情况下，北京房租继续录得下跌。

没人是根本原因。

一开始是疫情导致返京人数减少，而暑期往往是大学毕业生租房的旺季，今年却并没有。

此外，还是北京人口逐步减少导致的，北京在"变老"，快赶上上海了，从换房的平均年龄上就看得出来。居住成本居高不下，新一线城市疯狂抢人，分流也是趋势。

相对而言，人口流失对房租的影响要比房价的影响更大。

房租下跌，房子也并不好租出去。不少房东都希望以租养贷，空置一个月就是损失，空置一年倒不如降价。

从自如到蛋壳，前些日子要求房东降房租的消息闹得沸沸扬扬，人不回来，长租公寓运营成本陡增。从城六区到郊区，机构手里空置房源真的不少，吓得机构开始搞活动了，降房租不说，还有租一年免两个月房租。

打算买房，靠房租补贴房贷，也需慎重，地段愈发重要了。

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