实踩丨断供多年的老黄埔，即将上演新房大战？

　　最近，PLUS了解到文冲旧改项目万科城市之光将推出全新一期住宅产品。

　　加上最近已经面市的富力南驰·富颐华庭、五矿招商鹭山府，断供许久的老黄埔一下来了多个住宅项目可供选择。

　　那么万科城市之光这次推出的住宅产品，到底怎么样，能闭眼入吗？

　　.01

　　老黄埔旧改项目陆续面市

　　说到万科城市之光，不得不提老黄埔旧改。

　　黄埔作为旧改大区，其中老黄埔的旧改项目也不少，最近很多旧改楼盘开始陆续面市。

　　像茅岗村旧改新一期项目为富力南驰·富颐华庭，已经开放营销中心和样板房。

　　笔村旧改新一期产品名为富力悦禧城，已经在售。

　　另外还有沙步村旧改、文冲旧改，这两个旧改皆由万科操刀。沙步村旧改还未有项目推出，不过文冲旧改此前已经推出过万科金色悦府、悦时代花园、万科城市之光产品，有商办也有住宅。

　　其中万科城市之光项目前期出售部分公寓、写字楼、商铺单位，目前还有部分底商在售 。

　　第二CBD范围内的旧改项目

　　具体来看，文冲村位于石化路以西、乌涌以东、黄埔东路以北、亿仁医院以南，其旧改范围，几乎横跨大沙东到文冲地铁站的区域。

　　其拆迁量十分巨大，于2010年拉开拆迁序幕，项目总建筑面积约200万平方米。

　　文冲回迁房

　　在上面提到的几个旧改项目中，文冲位于第二CBD范围内，处于大沙东、下沙、以及文冲三大商圈交汇处，外部商业配套不错。

　　在地图上也可以看到，文冲村紧邻地铁5号线的文冲站、大沙东站，其中文冲站是5号线首发站，上地铁不会那么拥挤，未来出行会比较便利。

　　不过值得注意的是，由于旧改范围大，不同区域离地铁站的距离差异还是比较大的。

　　文冲旧改大致范围分布

　　.02

　　新推住宅曝光，

　　主推面积段78-140㎡

　　具体来看，万科城市之光位于黄埔东路与石化路的交接处，处于老黄埔的核心地段，位于上图地块一内部。

　　区域整体规划了住宅（包括安置房）、商业广场、商业办公物业、酒店、康复医院、养老会所，以及古建筑群。

　　另外大沙地东路以北的地块，规划以商业为主，规划有办公楼、商业楼、酒店、商业街等。

　　△大沙地东路以南的文冲旧改规划，点击查看大图

　　来源：2016年广州市国规委发布的黄埔区文冲石化路以西城中村改造项目的批后公示。

　　PLUS了解到，本次项目要推出的新品，位于片区的西部，靠近幼儿园。

　　项目距离地铁大沙东站约265米，业主以后步行可达地铁站，真正的地铁上盖。

　　即将推出的两栋产品周边的规划，根据百度地图、文冲旧改规划

　　片区东部有部分河涌，北边为大沙路，整体来看靠近小区内部园林，靠近河涌位置的楼栋景观会好一些。

　　PLUS去古建筑群位置看了一下，现在打造得还是挺有特色的。

　　河涌和古建筑群景观

　　目前项目产品公开信息较少，还没有具体公布即将出售的楼栋位置，预计推出楼栋为两梯四户、两梯六户、三梯八户设计，产品面积段为78-140㎡，刚需和改善都有得选。

　　.03

　　会卖多少钱？

　　目前老黄埔还是以二手市场为主，像大沙东、文冲区部分二手房源价格高达3.6万/平～4.5万/平

　　△点击查看大图，来源：链家

　　项目旁边的二手房源比较多，最高价格已经突破4.5万/㎡了，像文冲旧改此前推出的住宅项目万科金色悦府二手均价在4.2万/㎡左右，万科城市花园均价也要3.8万/㎡了。

　　△点击查看大图，来源：链家

　　注： 图中万科城市之光价格为前期非住宅产品价格

　　从文冲周边一手市场情况来看，老黄埔区域断供已久。

　　但今年，鱼珠片区已有富力南驰·富颐华庭、五矿招商鹭山府两个新盘，加上万科城市之光，三个项目势必会引起一场大战。

　　目前，富力南驰·富颐华庭吹风价4.8-5万/平，五矿招商鹭山府在售89-98㎡三房，均价在4.6-5.3万/平左右。

　　我们前期也对这两个楼盘进行具体分析和对比（点击下方链接查看）：

　　吹风价5万/平方，鱼珠旧改大盘值得买(300785,股吧)吗？

　　富力南驰vs五矿招商，四大开发商在鱼珠掀起户型大战！

　　参考这两个新盘，PLUS预计万科城市之光价格会在5万/平以上，不过听说万科城市之光首期价格会有惊喜。

　　总的来看，万科城市之光所在老黄埔板块前景比较好，即将推出的楼栋离地铁站也比较近，旁边就是学校，周边还有文冲商圈、大沙东商圈等，生活方便。

　　一般来说新盘前期的定价会比较合理，想在老黄埔片区买房的购房者可以对比其他两个新盘，然后再做决定。

　　免责声明:

　　本文（广告）对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。

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