赵智波:论益阳商业地产的成与败

自2001年离开益阳至今已15年有余，十多年的房地产从业经历，让初回家乡的我职业病爆发，今天就益阳的商业地产谈谈我的看法。

可以说，一个城市商业地产的发展水平决定了这个城市的发展水平，反之，一个城市的发展水平也决定了这个城市的商业地产的发展水平。通俗一点理解，商业地产发展层次的高低，是一个城市消费水平、居民消费理念和消费能力的体现;而一个城市的经济水平、人口总量、发展潜·力，也是商业地产项目能否操作成功的关键所在。

因此，一个城市的商业地产即要有超前思维的带领型商业，也要有满足不断增长的消费需求的“刚需型”商业项目。益阳市2015年的GDP总量1354亿元，市区人口约60万人，社会消费品零售总额574亿元，典型的三、四线城市的水平，三、四线城市的商业地产一般都具备一些典型特征，益阳也不例外，甚至更为突出：

1、城市发展慢，消费人口少。住宅经过了十多年的发展，刚需、改善型各类需求基本消化大部分，销售越发缓慢、开发利润微薄，很多原来做住宅开发的地产商开始转战商业地产，导致近些年商业项目集中爆发，竞争反而比住宅更为激烈。而消费人口增长红利却在近些年不增反降，城市的发展速度一直比较迟缓。

2、消费层次偏低，品牌商家进驻难。三、四线城市的居民消费一般以生活消费为主，高档品牌消费较少，所以品牌带动性也不是特别强，一般以商场、超市类大品牌为切入点的较多，且这种趋势也在弱化，带动能力也在减弱。其他各类型的品牌进驻受当地消费能力、消费理念的影响，很多商家不愿意进驻。

3、地级市一般只有1-2个商业中心。三、四线的地级市的业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主，且商业氛围、人气大都集中在原老城区，很多城市的新区多年沉淀都难以形成商业中心。

4、开发商大部分均为住宅商转型过来，缺乏一定的理念和经验，存在盲目性;更为悲哀的是某些开发商没做商业体项目还自认为很专业，很懂行，恕不知这样的公司是自己把自己领进了死胡同。

5、四线城市缺乏商业地产专业型人才，规划定位招商依赖于一线城市的代理公司，专业公司又不能将好的理念和当地消费实际结合，往往效果不佳;有些公司一味照套一、二线的开发经营招商模式，这样后果就是水土不服，前期没有很好吃透当地市场，在中国，不同的区域就存在不同消费基数不同消费习惯，所以吃透当地市场，当地结合一线理念方为良策。

6、开发商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成销售和招商的矛盾加大，不利于项目的有序发展;做商业地产不要想一口气吃个胖子，不要天天坐在公司计算你的理论盈利数据，商业体开发须一步一个脚印前行。

7、在电·商、微商越演越烈的今天，单纯只做零售型的业态，缺乏体验参与、一站式或全天候的娱乐休闲的商业项目，将越发举步维艰。

对于益阳，经过多年的发展，商业地产项目也是遍地开发，从早期的福中福、五洲城、赫山庙步行街，中期的凯德广场、万木春、金太阳、梓山湖、步步高，到现在的万达广场、海洋城、中央大街、新都汇.....其中不乏成功与失败者。成功的项目，离不开“因地制宜”的合情合理;失败的项目有落后于时代发展步伐的因素，有的因运营不当的操作理念，也有过于超前或过于“庞大”导致的“水土不服”。皆于此，可喜的看到几个可以引领城市发展的万达、海洋城、新都汇等项目，成功与失败还需时间来验证......

 （益阳工力置业副总经理 赵智波）

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