惊了!江北核心区房价为何涨不过燕子矶?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 17:54

今天江北核心区花语熙岸府摇号清册出炉，共计4821人报名（人才450组，无房1662组，普通2709组）。

核心区的热度，依旧没让我们失望。

近期江北又迎来了一波开盘潮：

花语熙岸府首开均价32749元/平；

大华锦绣和樾首开均价31800元/平；

融侨誉江也在今天拿了销许，均价维持在31800元/平。

整个中央商务区的价格梯度基本已经确定。

其中两个都是纯新盘，从均价上看，高层产品的大华要比小高层产品的花语熙岸府每平米便宜1000元，但由于大华有地下室，整体价格都要偏高一些，最贵的达最贵的达到3.47，基本价格在3.1~3.46万/平（地下室除外），花语熙岸府的楼层价格基本都在3.1~3.37万/平左右。

在差不多的3万+价位中，同样是买房热门板块的燕子矶一直拿来和江北核心区比较，同样是滨江发展，一个是国家级新区，一个是滨江新城，到底谁的房价更加强硬？

01同产品新房，燕子矶价格更高？

首先我们来看两个板块最近两组放风价：

据消息，江北纯新盘栖樾府物价已过，预计均价3.4万/㎡左右（具体以销许为准），但项目含有地下室，标准层房源单价可能会比较高。

燕子矶纯新盘金科博翠花园预计近期首开，价格在3.5万/㎡左右，首付5成起（具体以销许为准），预计首开将推出全部的4栋住宅楼，共332套精装房，户型95-115㎡。

乍一看均价貌似差不多，但需要注意的是，栖樾府是5-11层洋房产品，金科博翠花园是18-20层的高层住宅，栖樾府的标准层价格要比金科高一些。

但从首付门槛上来看，似乎燕子矶的底气更足一些？

栖樾府预计首开房源：

值得一提的是，两者目前的放风价相比之前都有所下降，金科博翠花园前期放风价约3.6万/㎡，现在降了1000元/平左右；栖樾府前期小高层放风价3.4-3.5万/㎡，洋房放风价3.6-4万/㎡，目前来看也有所下降。

如果把核心区和燕子矶同类型产品的房价进行对比我们可以看出，燕子矶的价格是要高出核心区的。

拿洋房产品来看，核心区润辰府洋房收官均价32592元/㎡，首付3成，标准层在3.7-3.8万/平左右。燕子矶洋房仁恒公园世纪前期加推均价3.89万/㎡，首付5成，大部分房源均价在4万以上，而且还都是130平以上的大户型。

（仁恒公园世纪前期物价表）

拿小高层产品来看，同样是18层左右的小高层产品，花语熙岸府本次均价3.2万+，如果金科博翠花园3.5万/平的价格批下来，那又要比核心区高出一大截。

如果非要从产品找出不同，除了开发商的区别那也只有燕子矶以上两个项目是现房的优势了。而且从首付门槛上来看，燕子矶都要高于核心区，真的是贵且硬气！

02相同的起跑线，眼下却...

回看近几年江北核心区和燕子矶的房价涨幅，步调基本是差不多的。

2015年江北核心区与燕子矶的房价几乎是同一起跑线。当时江北的雅居乐滨江国际算是当时江北豪宅典范，2015年均价才1.7万/平；而燕子矶的代表项目是电建海赋尚城，均价最高达到1.8万/平左右。

2016年，燕子矶首个精装盘金浦紫御东方销许均价2.9万/平左右，江北正荣润江城、中建国熙台开盘均价都逼近3万/平。

在随后的2017-2018年，燕子矶均价2.5万/平左右的毛坯项目一个接一个收官，更是接连卖出了多幅高价地，而江北高价地开始上市，雨山路等非核心区板块的房价也逐渐拉涨逼近3万/平。

2019年，江北中海左岸澜庭、江与城、风华国际三盘首开，成为新一代江北三剑客，均价30500元/㎡，同期，绿地海悦、扬子江金茂悦分别又有开盘，价格有所上涨，在3.1-3.2万/平之间。与此同时，近两年江北核心区范围内出让了多幅住宅用地。

而燕子矶在2019年的时候一度只有中海燕矶听潮一家撑场，其在今年也扮演了燕子矶房价突破3万/平的重要角色。

2018年11月，中海燕矶听潮首批524套房开盘，均价2.8万/平，半个月内售空。2018年12月，加推604套房，均价依旧保持在2.8万/㎡左右。2019年6月加推均价29690元/㎡，2020年3月收官均价31000元/㎡......随后的2020年，核心区、燕子矶的房价都迎来了上涨，但燕子矶的涨幅明显更快更高。以目前来看，江北挖地下室的楼盘，均价保持在31800元/㎡，不挖地下室的楼盘，均价32700元/㎡。而燕子矶目前除了燕熙台被限价在3.2万/平，其余的像万象天地九悦均价已经到了3.6万/平，仁恒逼近4万，纯新盘宝能滨江府定位封面豪宅，价格也势必不会低。

前不久燕子矶也挂出了一幅6万方宅地——燕子矶G54地块，毛坯单价不得超过3.2万/㎡，毛坯销售最高单价不得超过3.52万/㎡。

双限之后江北仅出让了城南中心的两幅地块，毛坯限价均为28000元/平，单看这毛坯限价，虽然江北的不在核心区，但差的也不是一星半点。

当然，目前江北的房价仍然处在被严格限价之中，那么未来核心区的新房价格还能超过燕子矶吗？

03有价无市？二手房才是背后硬实力

狐妹认为，从现阶段来看燕子矶的优势主要在于在建的地铁，燕子矶有的1号线北延线、6号线、7号线，这3条地铁线的相互贯通极大地方便了板块内外的出行。

而江北核心区的两条关键性地铁：4号线二期和11号线目前还没有动工消息。

而且燕子矶目前的商业配套等也是要强于现阶段的核心区的。在不考虑江北的前提下，燕子矶几乎可以说是江南为数不多的刚改和改善可以承受的临江板块。

但不可忽视的仍是江北核心区的发展潜力，仅从二手房方面看，核心区代表楼盘正荣润江城二手房基本已超4万/平，甚至已有成交价逼近5万/平。