正荣地产的“谋”与“变”：追求扩张、财务平衡重仓长三角乘一体化“东风”

　　文/郭致齐

　　在特殊时期常态化管控的同时，楼市与土拍均逐日升温“入夏”。中指研究院数据显示，2020年1～6月，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年同期的月度均值1706.9亿元。同时，50家代表房企拿地销售比为38.3%，同比有超5个百分点的回升。

　　正荣地产也趁势积极扩储。上半年，正荣地产拿地19幅。在南京7月的第二场土拍中，接连斩获G31、G32两幅地块；此后，又拿下G36地块，6天内连拿南京三大地块，这是正荣地产聚焦具有强基本面的二线城市，贯彻落实“区域深耕”策略的具体表现。

　　与此同时，正荣地产继续保持平稳的财务策略。重仓长三角和海峡西岸等核心区域，也使正荣很快走出特殊时期阴霾。数据显示，上半年，正荣连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额为559.95亿元，累计合约销售建筑面积约为365.47万平方米，已经接近于去年同期水平。

　　多家券商机构认为，下半年，正荣销售增长态势将延续，公司全年销售目标有望超额完成。

　　逆势拿地22幅

　　土地市场回暖的背后，主要得益于融资边际的改善以及政府推地力度的加大。从时间分布来看，至4月时，50家代表房企拿地力度显著回升，达到近半年的最高点；5月有所回调，6月再次回升。

　　其中，最火爆的莫过于长三角地区。数据显示，50家代表房企上半年二线城市拿地占比高达51.5%，一线城市仅4.5%；若以城市群区分，长三角地区占比29%位列第一位，粤港澳大湾区、长江中游分别以9.2%、9.1%的占比位于其后。

　　在此背景下，正荣地产也积极扩储。仅2020年上半年，正荣地产拿地19幅。进入7月，正荣地产在6天内分别拿下了南京的G31、G32、G36三大地块，其中G36地块是正荣地产与佳兆业联合拿地。

　　据不完全统计，截至7月15日，正荣地产已拿地22幅，新增土储120.28万平方米，背后的拿地逻辑是围绕核心都市圈展开布局的“区域深耕”策略。

　　其中，长三角地区占总拿地面积的77.86%；海峡西岸地区占比17.75%；剩余的4.39%分布于中、西部地区。号称“房价四小龙”的南京是正荣地产此次拿地布局都市圈的核心代表，在长三角的新增土储有近四分之一位于此。

　　笔者梳理发现，2020年，正荣地产在拿地结构上，更倾斜于长三角地区以及海峡西岸，而两地正是正荣地产一直深耕的地域。

　　这从去年的销售货值中也可窥见一二。数据显示，2019年，正荣地产在长三角地区、海峡西岸的合约销售占比分别为55.2%、24.2%，二者合计预计占80%。

　　国元国际分析师杨森认为，2020年，正荣地产牢牢把握拿地窗口期，聚焦强二线城市，深耕优势区域，长三角核心都市圈土储布局更进一步。

　　财务状况稳健

　　正荣地产之所以能够积极拿地扩储，归根结底也得益于其稳健的财务状况。

　　数据显示，截至2019年，正荣地产的净债务与权益比率为75.2%，低于行业平均水平。

　　稳健的财务状况离不开通过运营提效，提高去化率，以此加快资金回流。值得一提的是，在深化改革运营体系后，正荣地产2019年项目平均首日开售周期进一步缩减至7个月，平均首次开售去化率提升至70%。

　　2020年上半年，虽然房地产市场受到了特殊时期的直接冲击，但对正荣地产的销售影响相对较小。数据显示，上半年，正荣连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额为559.95亿元，累计合约销售建筑面积约为365.47万平方米，已经接近于去年同期水平；同时，平均售价约为15300元，也与2019年同期保持平稳。

　　西南证券(600369,股吧)胡华如团队研报分析称，预计正荣地产2020年的推货合计为2400亿元，按60%的去化率便可完成1400亿元的年度销售目标，考虑到正荣地产的货值主要分布在长三角、海峡西岸地区以及2019年时便达到70%的去化率，2020年将大概率完成既定目标。

　　国元国际分析师杨森也表示，截至7月底，公司全年1400亿销货目标已完成近一半，按照全年2400亿推货来看，下半年5个月达到41%的去化率即可完成目标。同时，2月以来销货恢复迅速，单月销售金额同比增速逐月稳步上升，“考虑到公司一二线高占比的货值区域布局和下半年提高的推货力度，销售增长态势有望延续，公司全年销售目标有望超额完成。”

　　融资渠道的通畅也是保持财务稳健的重要手段之一。东北证券(000686,股吧)方面表示，2019年时，正荣地产的加权融资利率由7.8%下降至7.5%，现金短债比从1.19倍上升至1.76倍，短期偿债无忧。

　　建银国际方面也认为，预计在2020年中期，正荣地产现金与短债比率将从1.8倍提高至2.5倍，短期债务比率从30％降至20％，信托融资比例从20％降至15％。“若正荣能维持其稳健的销售、土地投资及财务策略，其股价中长远将可继续获得重估；对其维持跑赢大市的评级和5.63港币的目标价。”

　　长三角一体化带来新机遇

　　近日，《关于支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》，围绕改革赋权、财政金融支持、用地保障、新基建建设、公共服务共建共享等8个方面，提出了22条具体政策措施，与《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》共同构筑支撑一体化示范区发展的政策框架体系。

　　此前印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》明确提出，要建设“轨道上的长三角”，通过高铁、城际铁路、地铁等多种轨道，把长三角连接成为一个有机体。

　　发达的综合立体交通网与世界级城市群相伴相生，是发展要素在区域、全国乃至世界范围内不断优化配置的关键。长三角区域交通运输更高质量一体化的发展，对服务和支撑长三角区域一体化发展有着重要意义，这无疑会对当地经济带来有力影响，房地产行业也受益良多。

　　除了政策支持，长三角城市群经济体量与活力上也位于全国前列。在各大城市亮出的半年GDP“成绩单”中，上海、苏州、杭州、南京四座城市位列全国前十。

　　克而瑞研报分析称，一方面，长三角都市圈成型，城市间人口流动频繁，购房需求广泛渗透。受惠于长三角区域一体化加速推进，并在交通、环保、公共服务等领域取得了一定的成效，长三角都市圈悄然成型，核心城市与卫星城市之间的人口流动越来越频繁；另一方面，长三角区域多数城市供求基本平衡，库存风险暂无虑。尤其是一二线城市，主城区供地明显受限，叠加市场需求坚挺，长期来看房价依旧有一定的上涨空间。

　　事实上，长三角一二线城市也带给正荣地产最大的核心竞争力。数据显示，2019年，长三角地区作为“领跑者”，占据总销售额的55.2%，一二线城市的销售金额贡献比例更是高达82%。其中，仅苏州、南京两地的销售贡献占比便超过了37%。

　　地产评论员严跃进则认为，不管政策调控松紧，二线城市尤其是处于长三角都市圈中的城市成长性较高，在特殊时期中二线城市的楼市恢复速度也是相对较快的，“所以正荣目前的产品布局和土地储备均以二线城市为主，是比较科学合理的”。

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