频繁高息发债,正荣地产到底有多缺钱?!

近年来,以激进大胆著称的“闽系房企”已有福晟、泰禾先后陷入危机,前车之鉴下,另一家典型的“闽系房企”正荣地产,由于高频发债融资,高杠杆、低权益比快速突进而被业界关注。

据公开资料显示,正荣地产1998年成立于福建,2016年将总部迁至上海加速扩张,并于2018年成功挂牌港交所上市,也是在这一年,正荣地产实现全口径销售额1080亿元,跨入千亿房企阵营。

但是,步入千亿阵营后,正荣地产营收出现放缓,经营性现金流持续恶化,诸多问题开始不断浮出水面。

高息发债频繁

无异于饮鸠止渴

进入2020年以来,正荣地产一直在“借新还旧”,通过频繁发债偿还现有债务。

据搜狐焦点截至12月25日统计,正荣这一年共发行6笔美元债、1笔人民币债,融资金额已经超过100亿人民币的规模。

(制表:搜狐焦点,数据:正荣公告) 

从数据来看,正荣不仅发债频繁,这些“借新还旧”债券的利息还普遍较高。

克而瑞数据显示,2020年以来,房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。相较而言,正荣发债的年息最高达8.35%,在行业中属于高位。在业界看来,高企的融资成本,一定程度上说明,资本市场对正荣地产的风险定价偏高。

此外,截至12月15日,正荣地产合并范围内的存续债券及资产支持证券规模为95.52亿元。其中,正荣地产本部资产支持证券规模为61.02亿元,公司债规模为34.5亿元。

债券募集说明书还披露,正荣地产近三年的有息负债分别为420.6亿元、442.6亿元和439.7亿元,总计已超过1302.9亿元。

这意味着,预计未来几年内,正荣地产的有息负债仍将保持较高水平。业内人士指出,有息负债居高不下,无异于饮鸠止渴,将导致财务费用的持续增长,进而吞噬公司的经营利润。

拿地策略激进

重仓二三线城市

遗憾的是,正荣地产警惕性不足,激进的步伐仍在继续,尤其在土地市场上频频出手,拿地毫不手软。

财报披露,2019年,正荣地产新增41宗土储,新增土储权益比为73%。从当年度新增土储分布来看,85%位于二线城市,15%位于三线城市。

由于二线城市的地价本身偏高,这一年,正荣地产的拿地平均单价也随之攀升至8000元/㎡,相较前两年4000元/㎡的拿地平均单价几乎翻了一倍。

而今年,即便受到疫情冲击,正荣地产拿地依然毫不手软,甚至多次大手笔高溢价拿地。

3月5日,正荣地产力战166轮,以5.7亿元总价拿下了江苏徐州XT2020-1地块,溢价率高达107.35%。

4月24日,正荣地产以4.8亿元拿下福建莆田PS拍-2020-06号地块,溢价率为71.42%。

5月28日,经过164轮竞价,正荣地产以13.06亿元拿下江苏宿迁2020(经)A开发区02地块,溢价率43.7%。

10月20日,正荣地产经过91轮厮杀,以4.43亿元拿下湖北武汉P(2020)104号地块,溢价69.64%。

以上高溢价地块主要分布于二、三线城市,其中正荣地产在徐州铜山的地王项目楼板价达8638.87元/㎡,预计该项目入市销售均价约2万+元/㎡,而当前铜山新房均价为10750元/㎡。地王的入市,无形中推动了房价的上涨,而当地购房者是否买账有待市场验证。

在如今楼市“稳”字当头的大势下,溢价率太高多少会有后遗症。若后续市场调整,加上这几年各大城市二手房的供应规模较大,部分高价地块在入市时难免会面临去化压力。而且,二线城市无论是购房需求还是价值增长空间都不及一线城市,正荣地产选择重仓二、三线城市,存在较大的不确定性。

销售千亿、负债千亿

“重”在参与 收益乏力

一边接连高息发债融资,一边高溢价拿地扩充土储,正荣地产的债务“雪球”随之越滚越大。

据正荣2020上半年财报显示,正荣地产总负债约为1591.61亿元,同比增长15.2%。资产负债率为82.73%,而在剔除465.14亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仍达77.22%,已经踩中一道“融资红线”。

雪上加霜的是,千亿负债重负之下,正荣地产销售权益占比一路下滑,经营现金流持续恶化。

据了解,正荣地产在实现规模扩张的过程中,主要其仰赖合作伙伴的助力,这导致公司的权益占比一直较低。

财报披露,2017-2019年,正荣地产的全口径销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元。

值得注意的是,这些数据看似光鲜,但其实“千亿”业绩背后,不仅包括正荣地产,还包括联营与合营企业的合约销售。也就是说,真正归属正荣地产的销售额并不高,“千亿”实则是“伪千亿”。

实际上,正荣地产这三年权益销售数据仅为351亿元、361亿元、372亿元,权益占比分别为50%、33.43%和28.46%,逐年下滑。

这一问题直到今年也未得到改善。截至上半年,正荣地产的母公司拥有人应占溢利为8.8亿元,同比下滑6.2%,非控股权益应占溢利同比上升62.2%至4亿元。

有评论指出,这一现象正体现出,正荣地产合作项目过多、而权益占比偏低的问题。

与此同时,正荣地产的经营性现金流持续承压。自2016年至2019年,正荣地产的该项财务指标分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元和-140.64亿元,连续四年为负。2020中报显示,正荣地产的经营性现金流为-14.42亿元,依然为负值。

综上来看,除了缺钱之外,盈利能力较低也是正荣地产亟待解决的难题。

自上市以来,正荣地产的毛利率一直在20%左右。今年上半年,其毛利率微升至20.31%,但仍低于行业均值。据相关统计,截至年中,上市房企平均毛利率虽然同比下降2.6%,但仍保持在29.6%的水平,显著高于正荣地产的20.31%。

今年8月,央行、住建部在座谈会中提出了 “三道红线”的管理理念,意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理,在预防行业系统性风险的同时,为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

在监管层提出“三道红线”的背景下,房企降杠杆迫在眉睫,然而,正荣地产却一直背道而驰,高息发债饮鸠止渴,激进拿地快速扩张。在债台高筑之下,正荣地产权益占比逐年下滑,经营性现金流连续多年为负,盈利能力弱,营收乏力。对于房地产这样的资金密集型产业来说,这些正是危局的前兆。

被诸多不利因素缠身的正荣地产,如再不降档刹车,其“千亿”之路还能走多远?

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