规模、财务驶入稳健双轨道 正荣进入高质量发展攻坚期

经历了疫情期间的停滞，地产行业将累积的势能悉数投入到行业的重启阶段。

正荣地产的这场重启行进地更为迅速，销售额于3月出现大幅反弹，4月即实现同比转正，同比增幅从5月的18%攀升至7月的35%。“8月下旬开始会有更多新货推出，我们有信心能完成全年1400亿元的销售目标。”正荣地产董事长兼行政总裁黄仙枝在8月24日举行的2020年中期业绩会上表示。

2019年-2021年，正荣地产将公司的目标确定为“追求可持续的高质量发展”。进入三年战略的中期阶段，正荣地产将财务安全、盈利性和规模之间的平衡作为公司关注的重点。不急躁冒进，也不过于谨慎，在保证财务健康的前提下追求稳步上升，是正荣地产在应对环境不确定性时，追求的属于企业自身的确定性。

高周转率助销售回温

2020年上半年，正荣地产实现收益145.5亿元，同比增长6.5%；毛利29.5亿元，同比增长6.5%，毛利率为20.3%，与去年同期持平；净利润12.7亿元，同比增长8.1%，净利润率提升至8.8%。

据正荣地产副总裁刘伟亮介绍，20.3%的毛利率一定程度上受到了存货的影响，在解决存货问题且降低开发融资成本的背景下，毛利率可在1-2年内达到并维持在22%-25%的区间内。

在合约销售方面，正荣地产已于今年上半年实现销售额560亿元，完成了全年合约销售目标的40%，合约销售面积达366万平方米。其中，长三角地区占总合约销售额的46%。一二线城市的项目销售金额贡献占比达77%。

进入7月后，物业销售进一步发力，首7个月的合约销售额已达到696亿元，已完成全年销售目标的50%。

面对疫情这类不可抗力因素，正荣地产选择了积极应对。黄仙枝介绍道，公司通过各项及时有效的应对措施，实现了项目快速的复工复产，在停工45天后，在建的157个项目复工率已达到100%，且多数属于当地复工第一批复工复产项目，确保了后期供货及项目交付，将疫情影响控制在最小程度。

正荣地产的积极应对也同步体现在营销上。疫情爆发初期，正荣地产迅速推出了“正荣置家”线上平台，开启线上VR虚拟实景购房模式，获得超过20万新客户。此外，公司还通过各类直播营销活动实现线上线下联动，共计举办了125场直播，通过多元维度的导客提升了客户匹配的精准度，降低了接待成本和对分销的依赖，也促进销售自3月份起持续回暖。

基于快速有效的复工措施和销售策略，正荣地产的多个项目成为当地的单盘销售冠军，在天津、南京、长沙分别位列当地销售的前6、前8、前15名。

提效策略不仅是疫情“特供”，也应用在正荣地产的全周期运营中。设计端方面，通过实现标准化设计和设计前置，项目方案批复时间较以往提升16%；工程成本方面，通过强化战略合作，采购成本平均降低5.2%；运营方面，在产品结构和供货节奏的优化下，经营效率和业绩实现得以保证。目前，正荣地产产品定位的平均周期为0.9个月，首次开盘时间稳定在7个月以内，首开去化率达到70%，符合公司快周转的策略。

作为一家坚持区域深耕的地产企业，正荣地产在土储拓展上仍然将关注重点放在一二线城市和区域核心都市圈。今年上半年，正荣地产已新增32块土地，新增土储建筑面积484万平方米。其中，一二线城市占比达到67%，长三角区域占比59%。此外，在中西部以底价获得了4块土地，以有效确保日后的盈利空间。

截至6月30日，公司共有198个项目，土储面积已达2740万平方米，总货值约为2700亿元。在总土储中，有76%位于一二线城市。由于正荣地产采取快周转的战略，目前超过8成已处于在建或已竣工状态。

财务健康是立身之本

在销售上提质增效的同时，正荣地产的财务状况同样实现了稳健发展的目标。2020年中期，正荣地产的净负债率下降至71.4%，继续保持在健康水平。通过加速销售和回款，现金额增加8.8%至400亿元。

通过持续以长债置换短债和加速回款，正荣地产今年上半年的短债比例从去年同期的34%下降至30%，现金对短债比从去年同期的1.8倍提升至2.1倍，财务结构进一步优化。“随着新的融资年期逐渐拉长，未来短债的比例有望下降到30%以内。”正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健表示。

同时，公司的融资结构也同步得到优化，融资成本大幅降低至7%。其中，成本高、年期短的非银行借款比例从去年同期的20%降至9%，成本低、年限长的传统银行融资比例从42%增加至51%，平均贷款年期拉长至3年以上。

据陈伟健介绍，目前公司已拿到战略授信额度2500亿元、小公募债额度10亿元、外币债额度3.5亿美元等融资额度，融资渠道包括公司债、人民币点心债、永久资本债券等多种融资渠道，且已具备发行绿色债券的平台和资源。充足的额度和多元的融资渠道，为公司实现可持续的高质量发展奠定了基础。

近期，有市场消息显示，有关部门为控制房企有息债务规模设置了“三道红线”，引发地产行业一片担忧。而面对这一融资收紧的趋势，正荣地产却相对坦然，“目前正荣的总体负债情况处于非常健康的水平，净负债率从以往的100%以上到现在稳定在70%左右，现金短债比也从1倍提升至2倍，因此新的政策对正荣的影响是有限的。”陈伟健谈道。

亿翰智库认为，从激烈的规模战中胜出后，正荣地产通过加强“内功”来消化快周转、高增长带来的副作用，基于土储增厚、净负债率下降且融资成本持续下行的现状，正荣地产得以在面对疫情时呈现出相对从容的状态。此外，在地产行业逐步进入薄利时代后，溢价空间更大的土地储备和更低的融资成本，将为地产公司带来更高的盈利水平。

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