抢滩长三角| “破局者”阳光城:两千亿新兵的长三角“底牌”

编者按：作为国内经济最繁荣的地区之一，长三角区域包含上海市、浙江省、江苏省、安徽省等在内。截至2019年底，该区域在全国总人口中的占比达16.2%，在全国生产总值中的占比达23.9%，地位重要。

去年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布，标志着以上海为代表的长三角区域进入发展的新阶段，利好政策加持下，泛长三角区域房地产市场潜力巨大。

因此，搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·抢滩长三角”系列，通过梳理房企长三角耕耘史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

此为第二篇，“破局者”阳光城。闽系房企阳光城自2012年“迁都”长三角核心城市上海，便开启了长三角区域的扩张之路。2019年，阳光城成功跨越两千亿规模，长三角区域的业绩功不可没。在规模利润与负债组成的“不可能的三角”中，阳光城破局而出，在区域发展中探寻平衡之道。

文/原创中心 徐准

适逢长三角一体化政策频出，该区域的城市炙手可热，房企争相阔储试图占得一席之地。闽系房企阳光城深耕长三角核心城市上海，通过招拍挂和合作并购的方式在长三角区域持续加码。

5月29日单日阳光城斥资近39亿元在浙江阔储，分别在义乌、嘉兴分别竞得1宗商住地。浙江义乌地块共获得了76轮报价，最终，阳光城旗下杭州洪光房地产开发有限公司以31亿元的价格夺地，溢价率约为31.9%。

同日，阳光城旗下的嘉兴光禾置业有限公司同样经过激烈竞价环节以约7.60亿元的价格竞得位于嘉兴一地块，对应的成交楼面价为10040元/平方米，溢价率约为41.4%。

公告显示，2020年5月，阳光城在土地市场持续发力，共计获得 11 个土地项目，新增计容面积 171.85 万平方米，其中，长三角地区土地项目占6个，交易总对价达69.76亿元。

两千亿新兵的长三角“底牌”

回顾阳光城2020年1-5月的区域表现，其中，长三角、大福建、珠三角和京津冀地区分别完成销售金额187.17亿元，116.58亿元，44.44亿元，16.23亿元，内地其他区域则贡献266.87亿元。长三角业绩占全部区域比重较大。

在2019年，阳光城实现合同销售额2110.31亿，在两年的时间里实现了规模翻倍。面对刚刚踏入两千亿房企俱乐部门槛的阳光城，执行董事长兼总裁朱荣斌在业绩会上坦言：“我们随时像在钢丝绳上跳双人舞，如临深渊、如履薄冰。”

从区域表现上看，阳光城在长三角打得一手好牌。报告期内，长三角区域实现合约销售金额709.18亿元，占总销售额的33.6%，同比增长53.41%；权益合约销售金额413.46亿元，占比30.59%，同比增长33.17%；在各区域中排名第二。   

图源：克而瑞地产研究

在土地储备方面，2019年公司通过公开招拍挂新增土储计容面积568.24万平方米，长三角区域新增151.44万平方米，占比26.65%。通过并购及合作方式新增土储计容面积700.41万平方米，长三角区域新增78.71万平方米，占比11.24%。

无独有偶，长三角在2018年阳光城的销售业绩中的贡献值也不容小觑。长三角、大福建、珠三角、京津冀销售金额分布为462.29亿元、326.42亿元、186.84亿元、52.45亿元，其中，长三角业绩占比为28.41%。

阳光城在长三角的扩张之路始于上海。2012年，阳光城将总部由福州迁至上海，并低调地在上海获得了第一个地块。随后在2013年，阳光城上海公司成立，展现出了持续扩张的态势，年底，阳光城便进入苏州、杭州，迅速打开了长三角地区的市场，并实现了超200%的增长，销售业绩从73亿跨越至了220亿。

2014年阳光城在全国范围内的公开土地市场仅斩获三宗土地，共耗资36.89亿元，且全部集中在长三角城市群中。据克而瑞统计，到了2016年，阳光城在长三角的土地储备达到了282.94万平方米，同比增长60%。

2017年阳光城开始了新一轮的环沪大发展。从长三角城市拿地面积来看，2017年阳光城通过招拍挂市场共拿下15宗住宅用地，总建面达206万平方米，而从总成交价来看，阳光城共花费了不到150亿元，平均楼面价为约6724元/平方米。从拿地布局上看，包含嘉兴、南通、台州等城市，阳光城正逐渐由长三角核心城市向周边三四线城市下沉。

在2019年，阳光城在其重仓的长三角区域的土地储备有所减少，年末区域土储526.8万平米，占比12.8%，同比下降4.2个百分点。

值得注意的是，除了重仓长三角区域，阳光城也在向粤港澳大湾区扩张。2019年，公司在粤港澳大湾区也有较多布局，并称将总投资45亿与佳兆业合作推进粤港澳大湾区房地产开发。截止至2018年末，阳光城通过并购、招拍挂形式，在粤港澳大湾区九城共布局有19个项目，累计计容建面约756.21万平方米。

在“不可能的三角”中寻求破局

近年来,高周转逐渐发展成为国内地产开发的主流模式, 规模的快速扩张也伴随着房企债务规模的扩大，与此同时债务利息也侵蚀着项目利润。阳光城执行董事长朱荣斌在2019年业绩会上分析道，就好比一个“不可能的三角”，规模，利润与债务这三个指标从理论上是不能完全兼顾的。财报显示，2019年阳光城的净负债率为138.2%，相比于2018年的182.22%有所下降，但是仍处于高位。

高杠杆之下，2019年，阳光城净利率仅比上年期期末提升0.16个百分点，达到7.08%，增幅为三年来新低。归母净利润率仅提升1.24个百分点至6.59%。朱荣斌坦言，过去两三年一些项目的投资回报不及预期，阳光城面临着棘手的利润难题。执行副总裁吴建斌则表示，提升利润是阳光城非常重要的目标，公司会在买地、设计、大运营、财务成本降低等多个环节，继续把它做得更好。

2019年末，阳光城开启了集团内部大规模架构调整，将28个区域公司精简合并到16个，包括福州区域合并江西区域、上海区域合并新疆区域与湖北区域、浙江区域合并安徽区域等。阳光城将区域公司分为A、B、C三类。在三个A类区域中，除阳光城的诞生地福州外，上海及浙江均位于长三角，在2019年末销售额均超过200亿。

管理层表示：“A类是阳光城主战场，阳光城将项目营运权、人事权、考核权下放给区域公司。投资权没有下放太多，但是尊重区域的意见。”同时，在资金使用等方面，阳光城将对A类给予更大的支持，例如公司的回款、融资，都将优先用于长三角及福州区域，让强的区域更强。

到了2020年一季度，阳光城公司营收67.1亿元，同比上涨11.8%；归母净利润4.3亿元，同比上涨40.7%；毛利率和归母净利率为25.7%和6.5%，同比分别下降1.7%和增加1.3%。公司资产负债率83.5%，同比减少0.3个百分点；而净负债率129.5%，同比大幅减少60个百分点。

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